文/深圳进深 严明会
近段时间的万科，在深圳市场稍显沉寂。
当中海、华润、招商，在土拍市场频繁亮相，积极补仓核心区地块。
豪宅项目卖了一个又一个。
同作为深圳本土房企的万科，几乎没有什么动静。
现如今，随着一个旧改项目的亮相，它的沉寂状态得到打破。
位于龙华观澜的锦信云府。也即君子布君新片区城市更新项目。
在案名公布一个余月后，一期总图迎来公布。
这个项目，难得地，背后有万科持股的身影。
而就在刚刚，万科位于南山的南苑新村旧改规划也修改公示。
搁置16年，似乎就要开动了。
多个项目陆续传来新消息，万科要卷土重来的节奏。
01
锦信云府一期，建设用地面积2.45万㎡，总建筑面积21.78万㎡。
容积率6.6，计容积率建筑面积16.08万㎡。
包括住宅10.9万㎡，保障性租赁住房2.38万㎡，幼儿园3900㎡等。
由五栋超高层住宅，和一栋幼儿园组成。
其中，1栋一单元48层高，为保障房。
1栋二、三单元以及2栋一、二单元共四栋为商品住宅，47、48层高。
3栋则是幼儿园。
商品住宅户数1130户，保障房户数438户。
总平图看，锦信云府一期四栋商品房中间被山体隔开。
1栋二、三单元位于西侧，两栋楼均为一层六户设计；
2栋一、二单元位于东侧。两栋楼均为一层七户设计。
为刚需、刚改产品。
项目商品房户型，建筑面积小于90㎡的占比42.21%。
02
总图来看，锦信云府一期中规中矩，亮点不算多。
毕竟被山体隔开为两个小地块，开发商的可操作空间也有限。
这个项目的亮点，主要集中在二期。
根据一期总图的“非本次报审范围”，锦信云府二期社区正门做得甚是气派。
一路走进去，两边有雨棚、有构架，还有下沉庭院这些在改善项目中普遍能看到的配置。
而且，二期还有两栋一层四户的楼王，看起来户型面积应该不小。
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二期在一期的北边，中间有一条规划路隔开。
不过两个组团，规划架设有两条公共架空连廊连接。
03
这个项目原是民营房企操盘，不过去年股东方经历变更，万科的身影也最终映现背后。
锦信云府开发主体为深圳市锦泰长基房地产开发有限公司。
原股东方包括深圳市华信泰置业有限公司、深圳市锦泰民和投资有限公司、揭西县美佳投资有限公司、深圳市锦嘉兴投资有限公司、深圳市博皇投资有限公司。
分别持股48%、21%、14%、10%、7%。
只不过2025年11月，上述这些民营股东方全部退出，转由深圳市洋合置业咨询合伙企业（有限合伙）100%持股。
企查查显示，目前，深圳洋合置业背后控制方为深圳投资控股。
股东方还包括有万科、深圳罗湖投资控股以及国新资管的身影。
锦信云府附近在售盘不多，主要有珑门壹品花园、山水华庭两个，参考均价2.86-4.7万/㎡。
地铁交通，距离4号线牛湖站直线1点多公里，不算远也不算近也。
04
锦信云府，其实为龙华观澜君子布君新片区城市更新项目。
位于龙华区观澜街道德贸路南面君子布路西面。
该旧改最早于2015年列入深圳市城市更新单元计划第三批。
2025年10月，五矿二十三冶建设集团有限公司、福建省朔杰商贸有限公司（深圳美丽生态控股）及香港华艺设计顾问（深圳）有限公司组成的联合体。
以约23.75亿元成功中标项目设计采购施工总承包工程。随后于2025年12月正式动工。
该旧改更新单元面积约10.3万平方米，规划总建筑面积约45.7万平方米，分为三个地块进行开发建设。
涵盖高端住宅、保障性住房、商业办公等多元业态。
三个地块中：
01地块，用地性质：二类居住用地，规划容积率6.0，用地面积24465.3平方米；
该地块，也就是如今披露锦信云府一期及幼儿园。
02地块，二类居住用地，规划容积率5.6，用地面积25763平方米；
地块为锦信云府二期。
03地块，则是商业用地，规划容积率7.2，用地面积4694.1平方米；
其余A-01~A-11地块分别为教育设施用地以及公园绿地。
此前规划，项目将提供约26.7万平方米住宅，其中包括2.38万平方米公共租赁住房。
还将配套打造约1.5万平方米公共配套设施，包括不少于12班幼儿园、公交首末站、社区健康服务中心、老年人日间照料中心等。
同时规划不小于2800平方米的公共开放空间与1.87万平方米的公园绿地。
相关公司：万科sz000002
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