最近有个新闻，上海开始明确商业地产到期后，要补缴土地出让金续期。

要缴纳多少钱呢？

按上海的新规，官方会公布 一个基准的地价，跟项目的运营情况挂钩，最低可以按基准地价的70%收。

上海全市划分11个等级，按用途核定基准楼面地价。

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第1级核心商圈，即便享70%折扣，单价仍高达25669元/㎡。一间100㎡ 商铺一次性长周期续期需补缴约256万元。而该区域普通商铺市场均价普遍在10万元/㎡左右，100㎡总价约1000万元，这意味着土地续期成本至少占到房产总市值的四分之一。

第10级商业基准地价仅2230元/㎡，按70%折扣计算，100㎡商铺补缴仅约15万元。

这事情对于买了公寓或者商铺的个人来说，简直是噩梦，因为大家在买资产的时候从来没想过40年后应该如何，没想到这么快就来要钱了，而且这价格还真不便宜。

商住本来就没人买了，这几个月的价格更是崩盘式下跌。

可能有人会问，既然商业地产开始续租了，那么住宅是不是也快了？

回答这个问题之前，先要澄清两个概念。

一个是房产税，一个是土地出让金。

房产税是资产税，就是你持有这个资产，所以要给国家交税。

但土地出让金就比较奇葩，宪法规定，土地属于国家，但是国家又希望市场来投资房产，所以就想了个通过出租土地的方法来收钱。

那么租期到了，比如商业地产的40年，或者住宅的70年，你还想用就得继续交钱。或者国家不想给你用了，你交再多钱都不行。

然而按照现行规定，计入房产税的"房产原值"必须包含地价，也就是说房产税已经包括了土地出让金，所以租期内（比如70年），你还想收房产税就涉嫌重复收税，法理上是说不通的。

这个问题严重到什么程度？十二届全国人大五次会议上有代表专门提交建议要求解决，财政部2017年作出书面答复。而答复的口径是——两税"在开征目的、调节作用和征收方式等方面都有所区别"，实际上维持了现状。

简单地说，17年那会，财政部也没想好怎么处理，就一直拖着。

直到2021年，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，期限五年；2023年，《十四届全国人大常委会立法规划》未纳入房地产税立法；2025 / 2026，国务院和全国人大常委会年度立法工作计划均未提及；2025.10，"十五五"规划建议全文公布，"推进房地产税立法"彻底消失——此前"十二五""十三五""十四五"连续三个五年规划都写了；2026.3，财政部再次表态，年内不具备扩大试点条件。

到今年10月，5年试点时间就要结束，官方没有任何说法。

毕竟这几年社会变化太大，21年房产税试点的时候，房价还在高位，所以国家想着从土地财政往房产税过渡。

没想到房价拉稀速度之快，导致社会连裤子都没来得及脱，就已经兜不住了，现在谁敢提房产税，房地产原地爆炸给你看。

还有之前闹得沸沸扬扬的房屋维修基金，如今也不了了之。

政府收不到钱，和社会是否发生动乱，孰轻孰重，这个道理它们还是明白的。

所以我反复强调，经济下行，对普通人来说，其实是好事，想象一下，如果这5年房价没怎么跌，一直高位横盘，房产税是铁定要落实的，它才不会管你是否重复收税。

现在这鸟样就没人敢收，甚至提都不敢提。

但是商业地产又是另一码事，因为商业地产的核心不是居住，而是盈利。既然你能通过商业地产赚钱，那么它到期后，补缴土地出让金续期也无可厚非。

至于你买了公寓自住，却没能盈利，只能说自认倒霉了，赶紧出手算了。

我觉得吧，只要经济维持现状，没有出现明显好转的情况下，住宅的房产税/补缴土地出让金最终的形态，会以租金的形式展现出来。

比如你的房子就是自住，估计这钱也不太会收；但是一旦房子有出租，往租金里面扣税来代替房产税是大概率事件。

简单地说，谁赚钱，谁就出钱，为社会主义建设添砖加瓦，无论商业还是个人，一视同仁。