老铁们，9月东营楼市成绩单出炉了。

我扒了房天下、中指研究院和佰策地产文库的一手数据，发现一个有意思的现象：贵的还在贵，便宜的继续便宜，中间那批——正在被挤出去。

全市新房均价7713元/平，环比跌了0.40%。看着不多，但拆开各区县一看，分化大到离谱。今天咱就掰扯6件事，准备买房的一定看完。

一、新区9142元/平，稳稳站在山顶

新区还是那个新区，9月均价9142元/平，环比持平。

贵在哪儿？吾悦广场·吾悦首府8900元/平，理想之城·诚园也在这一片。商业配套、新盘品质、规划前景，三样都占。东营有钱人换房，第一选择还是往新区跑。

但注意，新区价格已经横盘好几个月了，没涨也没跌。想投资的别指望短期套利，自住的倒是可以慢慢挑。

二、东城8894元/平，微跌但底子硬

东城9月均价8894元/平，环比只跌了0.20%。跌幅小到可以忽略。

东城的底气在哪？教育和医疗资源。海通·碧仙湖畔挂11000元/平，金基·御景豪庭约9700元/平，照样有人买单。买东城的人，十有八九冲着学区去的。

但东城也有隐忧——二手房挂牌量在增加。你打开安居客搜东城二手房，9月均价7579元/平，比8月的7696跌了100多块。新房撑得住，二手房东已经开始松动了。

三、广饶8048元/平，新房二手冰火两重天

广饶县新房均价8048元/平，全市第三高。但二手房呢？9月挂牌均价才5682元/平。

同一片地，差了两千多。这说明什么？广饶新房在靠改善盘撑价格，碧桂园中央公园挂8500、东府大院预期8800。但普通二手房根本卖不上价。

如果你在广饶有老房子想出手，9月不是好时机。等年底返乡置业潮再说。

四、垦利跌得最猛，一个月掉了2.9%

垦利9月新房均价5328元/平，环比跌了2.90%，全市跌幅第一。

什么概念？一套100平的房子，一个月账面缩水将近1.6万。有粉丝跟我说，他在垦利书香门第的房子，9月挂牌价4203元/平，比8月又低了86块。

垦利的问题不是一天两天了。58爱房数据显示，2025年1月到9月，垦利新房均价一直卡在5403元/平没动过。表面“持平”，实际上是有价无市。 想成交？只能降价。

五、利津7500元/平？别被这个数骗了

房天下表格里，利津新房标价7500元/平。但你去利津转一圈就知道，盛世瑞城实际在售均价4800元/平。

为什么差这么多？7500是统计口径的问题，把一些高端盘和备案价拉高了。利津真实的二手房市场，9月挂牌均价5121元/平，比8月跌了255块，跌幅接近5%。

利津的购买力就那么大，本地人该买的早买了，外地投资客又看不上。这个局面短期很难改。

六、河口5112元/平，便宜是真便宜

河口9月新房均价5112元/平，全市最低。二手房更便宜，挂牌价才3802元/平。

但河口有个反常现象——1到8月成交均价同比涨了4.3%。全市大部分区域在跌，河口反而在涨。

为什么？因为河口之前的基数太低了。前几年跌得狠，现在稍微回一点。但你去河口走一圈就会发现，街上中介门店关了好几家，成交量其实很有限。

最后说个扎心的：库存

9月东营商品住宅可售面积541.8万平方米，同比下降4.34%，去化周期49.2个月。

全市平均要卖4年多。但东营区库存380万方，去化61.1个月；河口区更夸张，84.5万方库存，去化周期198.9个月——16年半。

看到这个数字，你就明白为什么河口房价涨不动了。

不过也有好消息。公积金新政7月落地，多子女家庭贷款最高能到110万，还能提取父母子女的公积金一起还贷。这对刚需和改善都是实打实的利好。

一句话总结：9月东营楼市，核心区横盘，远郊在失血，政策在托底，但托得住托不住，还得看四季度。

你觉得东营哪个区县最值得上车？评论区聊聊，我每条都回。