9月18日，财政部公布2026年1至8月财政收支。
一般公共预算收入15.66万亿元，同比增长5.7%。
税收收入增长6.6%，证券交易印花税大增82%。
但国有土地使用权出让收入仅13753亿元，同比下降28.6%。
2025年全年这项收入41518亿元，同比下降14.7%。
当时机构预计2026年降幅收窄，结果八个月后接近翻倍。
上半年同比下降约30%。2025年，土地出让收入占地方政府性基金预算收入77.6%。
一位东部县财政部门负责人说，今年土地出让收入持续下滑。
一是国企“拍地”越来越受相关部门制约和监管。
核心是“增存挂钩”：盘活一亩才能新增一亩。
新增用地原则上不用于经营性房地产开发。
辽宁大学地方财政研究院院长王振宇认为，中国进入存量房时代。
作为流量、增量时代产物的土地财政，必然面临边际收益递减。
土地市场冷，也传导到税收端。
1至8月，契税收入2585亿元，同比下降14.2%。
土地增值税2562亿元，同比下降13.6%。
上游房企拿地变少，中游销售与清算放缓，下游税收萎缩。
从土地到住房的变现链条正在逐级收缩。
过去，土地财政是城市建设主要资金来源。
它帮助城市完成原始资本积累，也是地方债务核心偿债来源。
2020年，全国国有土地使用权出让收入达到8.4万亿元峰值。
2025年比峰值少约4.3万亿元，缩水过半。
地方债务多以土地出让收入作为还款来源。
收入下降直接加大还本付息压力。
2025年全国债务付息支出13491亿元，比上年增长4.8%。
专项债偿债来源比较单一，高度依赖土地出让收入。
一些地方为规避债务率红色预警，会做大土地出让收入。
今年约束收紧，这种可能性也在降低。
基层财政人士很焦虑，地方债务率该如何稳住。
土地财政还会回到过去吗？
上述负责人的判断是，不会消失，但会缩水并转型。
未来它仍将是地方财源一部分，但不再是主导性财源。
王振宇认为，土地财政作为特有名词，必然要适时退出历史舞台。
但二元土地制度客观存在，完全归零也不现实。
短期看，其纯财力贡献已经有限。
关键意义在于做大国库现金保有量，满足当期支出需求。
当下解决地方财政困难，重在有效注入流动性。
市面上流行的替代方案，基层财政人士并不买账。
比如盘活资产、转向股权财政、购买廉租房出租等。
一位地方政府投融资人士说，财政转型方向没错，但具体方法不靠谱。
以购买廉租房收租金为例，本质是用新增支出换未来现金流。
地方财力吃紧时，资金成本与租金回报率很难打平。
股权财政逻辑同样经不起推敲。
真正能带来收益的企业是少数，大部分地方政府无能力参与。
他认为，盘活存量关键是拿存量换增量，而不是花钱加杠杆。
直接出租、作价注入国企、以经营权引入合作方、打包融资等方式，都能在不新增财政负担前提下激活沉淀资源。
王振宇表示，研究从土地财政向房地产财政转型，是时代命题。
今年以来，中央层面推进多项财税改革。
如发行超长期特别国债、地方隐性债改革、地方附加税改革等。
这些改革着眼于短期注入流动性，中长期赋予地方必要财政权。
发展才是硬道理。
只有做大财政经济蛋糕，加快国家税收建设，才能有效解决相关矛盾。
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