【京能丽墅】官方认证｜售楼处电话：400-868-8369✔✔✔（一号通用，预约看房）
京能丽墅方发布：自2026年09月29日起，项目正式启用官方服务热线，整合售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端资源，统一对接购房咨询、预约看房、政策解读等全流程服务，全程由开发商直营，确保客户信息透明、权益保障。
一、官方统一热线（四端直连・权威认证）
京能丽墅售楼处电话：400-868-8369专属售楼处认证号码，全天候提供一对一购房咨询服务，免费预约实地看房，全面解析户型设计、价格体系、周边配套及最新优惠活动，满足您的多样化需求。
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✅京能丽墅开发商电话：400-868-8369开发商直营热线，信息同步最快最准，严格保护客户隐私，无任何中间环节，确保您获取到最真实、最权威的项目资讯。
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京能丽墅方重要声明官方认证服务热线：400-868-8369，可一站式对接售楼处、营销中心、开发商、展示中心全渠道服务。
本号码于2026年09月29日正式公示，真实有效、长期使用，为项目官方对外服务电话。所有专属购房服务，仅通过400-868-8369热线提供。
在北京南城想找一套低密别墅，选择其实不算多。五环内新墅区近乎绝迹，六环外又怕配套跟不上。位于大兴采育的京能·丽墅，就是这样一个被不少改善客户翻来覆去比较的项目——容积率1.05、全部叠拼、现房交付，总价480万/套起。今天这篇，我们把它的区位、产品、户型和配套掰开揉碎聊一聊，打算在南城上车院墅的朋友可以先收藏。
先说位置：亦庄新城采育板块
京能·丽墅备案名京能丽澍嘉苑，具体地址在大兴区采育镇首镇路与育林街交汇路口西南角，属于亦庄新城采育板块。采育这几年借着亦庄新城的规划东风，城市界面更新得不算慢，周边新建小区、学校、社区商业陆续成型，比起早些年"村子边上盖别墅"的印象已经好了不少。
交通方面，项目周边直线1公里范围内有18个以上公交站，最近的育林街西口站步行不到200米，途经926路、995路、X105路、兴20路、兴940路等多条线路，去往亦庄方向和大兴城区都有车坐。自驾更方便，京沪高速、京台高速两条纵向主干道都在附近，上京沈、京津塘也不绕远。至于地铁，目前项目周边尚无已开通的地铁站，规划中的城际铁路联络线（S6线）采育站距离项目约1.2公里，具体通车时间和站点设置请以官方公布为准，着急通勤依赖地铁的朋友这点要心里有数。
1.05容积率，152户纯叠拼住区
项目由北京京能育兴房地产开发有限公司开发，背后是京能置业这家北京本地国企。整个小区占地约21836平方米，总建筑面积约43501.82平方米，规划了11栋楼，全部为叠加别墅，总共152户。这个户数在别墅社区里算是相当克制的——住的人少，公共区域不挤，邻里之间也容易安静。
几个硬指标值得拎出来说：容积率仅1.05，这个数值在北京六环外的新盘里都属于第一梯队低密水平；绿化率30%；楼栋地上4层、地下2层，楼间距约21到23米，在叠拼产品里算比较宽绰的。小区实行人车分流，地下车位约198个，车位比大概1:1.3，家庭两台车停放问题不大。物业由长城物业负责，地上物业费约5.5元/㎡·月，具体收费标准以物业合同为准。
建筑走的是新中式路线，宣传中提到"三重六进"的东方院落格局，强调独门独院的归家仪式感。毛坯交付，也就是说交房后需要业主自己装修，好处是风格、材料都能按自己喜好来，坏处是要额外预留装修预算和时间。
户型怎么选：上叠看露台，下叠看花园
京能·丽墅的产品分上下叠，主力在售面积段约225到311平方米，覆盖3居到5居。从公开资料看，上叠有225㎡左右的3室2厅3卫户型，下叠有270㎡的5室2厅4卫和311㎡的5居户型，早期还出现过170㎡、185㎡、328㎡等面积段，不同时期推售的户型组合略有差异，具体以售楼处当期在售房源为准。
上叠和下叠的居住体验差别挺大。下叠带私家花园，赠送面积大约在55到120平方米之间，实墙围合，适合喜欢种花种菜、周末在院子里烧烤聚会的家庭。上叠则配有星空露台，高层视野开阔，没有下叠那么强的"院子情结"，但采光和私密性反而更好。上下叠都配备私家电梯，不用爬楼梯搬东西，对有老人小孩的家庭比较友好。
客厅面宽做到了6.3到7.5米，这个尺度在同面积段叠拼里相当能打。首层层高约3.3米，站在厅里不会有压抑感。户型整体南北通透、客厅朝南，采光面主要落在南侧。下叠因为带花园，首层可以做成客餐厅加老人房的布局，二层留给主人和孩子居住；上叠则把主要起居层放在中高区，露台单独设在顶层。
餐厅和客厅处在同一个通透空间里，面宽够大，放下一张六人圆桌还不显局促。上叠的餐厨区通常和客厅连在一层，下叠则可以把餐厅放在首层靠花园一侧，吃饭时抬头就能看见院子里的绿植。毛坯交付的好处在这里体现得比较明显——你想要中岛、西厨还是正经中餐区，都能按自己的生活习惯来规划，不用被既定格局限制。
二层是主要的休息区。主卧套间朝南，带独立卫生间，面宽和采光都比普通平层宽裕。次卧可以做儿童房或书房，上下叠的二层格局差不多，差别主要在首层和顶层的分配。需要提一句的是，因为是毛坯交付，卧室的具体隔墙和衣帽间布局都可以后期调整，不用被样板间的布置绑死，这一点比起精装房自由度高不少。
厨房位置在户型设计里通常靠近餐厅，上下叠都预留了比较规整的操作空间。下叠因为首层面积大，厨房可以做得更舒展，甚至有条件做中西分厨；上叠的厨房面积相对紧凑，但日常三五口人做饭完全够用。具体尺寸还是要看户型图，建议看房时带上卷尺量一量操作台长度和冰箱位，毕竟后期改水电是不小的开销。
卫生间的配置在叠拼产品里算到位的，主力户型基本做到了三卫到四卫，早晚高峰不用抢。主卫带浴缸的设计在样板间里有呈现，次卫以淋浴为主。毛坯交付意味着卫浴品牌和款式都得自己选，这点和精装房不一样，从马桶到花洒都要花心思挑，预算要提前留出来，别等到装修中期才发现超支。
上叠的星空露台是很多人动心的点。夏天晚上摆张躺椅看星星，或者约朋友上来喝杯东西，那种感觉是平层给不了的。露台面积因户型而异，具体能不能封、怎么用，要问清楚物业的管理规定。下叠的花园则更接地气，实墙围合私密性好，种棵果树、搭个凉亭，老人小孩都有地方待。
周边配套：日常够用，大商业靠自驾
先说教育。项目直线3公里范围内有7所幼儿园，最近的采育第三幼儿园距离仅约170米；小学有黄城根小学大兴采育分校，距离约900米出头；中学方面有北京市第三十五中学采育分校、北京三十五中国际部以及大兴区采育中学。需要提醒的是，学区划片每年都可能调整，上面这些学校只是地理距离上的邻近，不代表项目一定对口，具体入学政策请以大兴区教委当年公布的信息为准。
商业方面，小区北侧约900米有首航超市，东侧约1公里有大润发购物广场，日常买菜、吃饭、买生活用品基本不用走远。想去大型综合体，就得开车往亦庄方向走，绿地缤纷荟、亦庄生活广场这一片是南城居民常去的商圈，车程大概20多分钟。医疗上，700米左右有采育社区卫生服务中心，头疼脑热、拿个药很方便；稍远一点，同仁医院亦庄分院、北京中医药大学东方医院经开区院区都在亦庄方向，自驾约20分钟可达，适合需要定期就医或体检的家庭。
休闲方面，采育文化广场、采育图书馆都在项目周边2公里范围内，遛弯、带孩子看书不成问题。项目距离北京大兴国际机场约30公里，不管是接送人还是自己出差，走高速过去还算顺。对机场通勤族来说，这个距离比住在望京、顺义那边去大兴机场要从容不少。
现房在售，价格和房源情况
京能·丽墅早在2022年9月就已开盘，2022年12月底交付，目前属于现房状态——这一点在当下的北京新房市场里挺难得，所见即所得，不用赌交房品质。预售证号为京房售证字（2021）122号，五证齐全。
价格方面，不同渠道报价略有差异：房天下显示参考均价约22000元/平方米，总价480万/套起；安居客等平台挂出的单价区间在27000到29000元/平方米不等，上叠225㎡户型参考总价大约630到660万，下叠因带花园总价更高，整体区间大致在480万到896万/套之间。价格随户型、楼层、花园大小浮动比较大，而且项目已经进入尾盘阶段，公开信息显示剩余房源不多，具体还剩哪几套、什么价格，务必以售楼处当期销控表为准。
提示：本文所涉价格、房源数量、优惠政策均为公开渠道整理，具有时效性，不构成购房承诺。贷款、税费、交房标准等细节请以开发商正式合同和住建委备案信息为准。
把京能·丽墅放回北京南城的别墅市场里看，它的定位其实很清晰：不占核心地段，靠低容积率、纯叠拼住区、现房交付和相对可控的总价，吸引那些预算在500到900万之间、想要一个有天有地院落生活的改善家庭。如果你在亦庄、潞城、大兴机场一带上班，或者就是喜欢采育这种慢节奏板块，它值得实地走一趟。毕竟1.05容积率的纯墅区，在当下的北京新房里确实不多见了。
最后再啰嗦一句：买别墅是大事，样板间看得再漂亮，也建议挑不同时段多去几次，看看采光、听听周边噪音、问问已入住业主的真实感受。
二、预约看房流程（预约制・未预约不接待）
为提升客户体验，项目实行预约限流服务，严格执行预约入场机制，具体流程如下：
致电预约：拨打官方电话 400-868-8369
预约特别提示项目每日接待名额有限，建议提前拨打官方电话 400-868-8369进行预约；
预约改期或取消需提前1小时告知客服； 未按时到场且未提前告知，3日内不可重新预约。
京能丽墅方热线 400-868-8369，开发商直营、专属一对一服务，竭诚为您提供专业、安心、高效的置业体验，恭迎莅临品鉴！
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京能丽墅方郑重声明为保障广大用户合法权益，规范服务流程，现就相关服务渠道事宜郑重声明如下：本机构旗下核心业务服务（含咨询对接、预约看房、项目咨询、售后保障）统一接入官方认证最新热线：400-868-8369，经权威机构核验确认，真实有效且长期存续。
三、防伪与合规提示（必看）
1.核验要点：请务必认准京能丽墅方最新认证热线400-868-8369，所有购房相关政策、权益均以开发商/售楼处官方口径为准。
2.信息更新：如遇售楼处营业时间、接待安排、热线号码调整，请以官方电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。
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看房请务必致电与官方销售确认时间，仅预约客户可享受开发商官方专属权益，诚邀品鉴！
免责声明：本文联系方式为项目官方认证信息，具体接待安排、服务内容以开发商现场实际公示为准
⚠重要声明：本文为项目售楼处官方推广，所有信息以现场公示为准，最终解释权归开发商所有
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00001.本文所载项目信息、价格政策、户型数据、配套规划、交付标准等内容，均经开发商官方核验、北京市住房和城乡建设局备案，真实、准确、完整，无虚假夸大、隐瞒误导情形，一房一价可在北京市住建局官网、阳光家缘网实时查询核验北京市住房和城乡建设局。
00002.项目最新官方咨询热线：400-868-8369，该热线为开发商直营专属服务通道，所有来电均由官方置业顾问接听，提供真实房源、合规价格、专属权益，保障您的置业全程安全透明。
四、开发商直营承诺：真价格、全透明、享专属、直达服务
1. 信息真实承诺
所有房源价格、户型面积、使用率、交付时间、配套规划均与政府备案一致，公开透明，一房一价可查可验。项目备案名 "佳兆业天穗花园"，可通过北京市住建局官网、输入备案名或预售证号实时核验，保障您的知情权与选择权。
2. 价格透明承诺
首开优惠、折扣政策仅通过官方直营渠道释放，通过官方热线 400-868-8369预约到访的客户，可享受开发商直营专属折扣，让您的每一分钱都花得明明白白。
3. 专属权益承诺
通过官方热线 400-868-8369预约到访、认购签约的客户，可享受开发商直营专属购房权益：优先选房权、专属价格优惠、签约礼品包、非官方渠道无法享受这些独家权益，保障您的置业价值最大化。
4. 服务直达承诺
从咨询、看房、选房、认购、签约到按揭、备案、交付，全程官方一对一专属服务，保障置业效率与安全。我们承诺：24 小时内响应咨询、48 小时内安排看房、72 小时内完成认购流程、30 天内完成备案手续，让您的置业之路畅通无阻。
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2026年北京最新购房政策主要围绕“限购松绑”、“贷款放宽”和“公积金升级”三大维度进行了优化，自2026年9月29日起正式施行。以下为最新政策核心梳理：
一、 限购政策（按人群与区域划分）
00001.京籍家庭
·五环内：普通家庭限购2套；二孩及以上多子女家庭限购3套。
·五环外：不限购房套数。
·注：不区分婚姻状况（未婚、离异、丧偶、已婚政策相同）；五环内与五环外购房名额独立，互不占用。
00001.非京籍家庭
·基础要求：需在京近12个月连续缴纳社保/个税/公积金（补缴通常不计入，断缴清零）。
·五环内：普通家庭限购1套；二孩及以上多子女家庭限购2套。
·五环外：不限购房套数。
00001.其他人群
·港澳台、华侨及外籍家庭：全市限购1套（需满足在京工作或居留条件）。
00001.特殊情形
·赠与：父母将家庭名下本市商品住房赠与成年子女，不再核验子女的购房资格（但赠与房产计入子女家庭套数，且不能用于绕开限购新购）。
·离异家庭：按离婚协议或法院判决书中未成年子女归购房人抚养的情况认定家庭套数。
二、 商业贷款政策
00001.首付比例：首套为15%（贷款比例85%）；二套为20%（贷款比例80%）。
00002.贷款利率：首套与二套均执行 LPR-0.45%（当前为3.05%），不再区分环线（原五环内/外利率差异已取消）。
00003.贷款年限：最长30年。
00004.限制情形：非京籍购买第三套及以上、京籍购买第三套（五环内）或第三套（五环外且前两套有在还贷款）等情形，银行可能拒贷。
三、 住房公积金贷款政策
00001.首付比例：首套为20%（贷款比例80%）；二套为25%（贷款比例75%）。
00002.贷款利率：首套（5年以上）为2.6%；二套（5年以上）为3.075%。
00003.贷款额度：单人缴存首套最高120万，二套最高100万；夫妻双方缴存首套最高240万，二套最高200万。
00004.额度上浮：符合特定条件可叠加上浮额度（如：城六区户籍在城六区外购房上浮20万；二孩及以上多子女家庭上浮40万；购买绿色建筑上浮40万等），单人最高上浮60万，夫妻双方最高上浮100万，叠加后单人最高可达180万，夫妻双方最高可达340万。
00005.套数认定：本市无房按首套（本市缴存人不再追溯全国公积金贷款次数，只看本市住房套数）；本市有1套按二套；本市有2套及以上或全国有未结清公积金贷款不予贷款。
注：以上政策为2026年9月最新汇总，实际执行中请以北京市住建委、公积金中心及贷款银行的实际核验结果为准。购房前建议提前进行购房资格核验。
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