今天，上海2026年第十批次土拍收官。4宗地全部成交，收金约159.69亿！
杨浦五角场，5家房企抢了109轮，招商&南山29.2亿、溢价21.46%竞得；
闵行古美，3组房企抢了177轮，招商&南山&滨江64.16亿、溢价24.44%竞得；
虹口北外滩，国贸&北外滩集团，底价54.18亿拿下；
宝山吴淞，象屿底价12.15亿拿下。
招商一天连下两城，全口径金额93.37亿，接近全场成交额的六成。
这场土拍的时间点很特殊。昨晚，上海四部门刚发布现房销售实施意见：
定金上限3%，土地款可分期免息缴纳；8月28日（含）前已发布出让公告的地块，2027年底前上市，仍可按原有条件预售。
作为上海现房新规后首批土地，这次房企的拿地与竞争很值得看。
1
五角场109轮争夺，招商南山拔得头筹
杨浦江湾历史文化风貌区020-02地块，纯住宅，容积率2.4，限高60米，建面约4.45万方，起始总价24.05亿，起始楼面价约5.4万/平。
地块离10号线、在建20号线三门路站约150米，南接五角场商圈，北连新江湾城，字节跳动、B站都在附近。
售价锚点也摆在眼前：北边新江湾城的建发海宸、保利珺园等项目，均价已经站在11-12万/平。
纯住宅、总价24亿、周边有现成价格，新政之后房企最想要的“轻量级核心资产”，这块地全占了。
报名阶段就来了5家：联发、越秀、中建壹品、绿城，以及招商&南山联合体。
招商联合体在最后阶段发力，109轮后以29.2亿竞得，成交楼面价约6.56万/平，折算下来约占周边售价的五成半到六成，账算得过来。
招商的底气来自它在上海的盘面：今年前8个月，招商蛇口在上海卖了超300亿，和华润置地一起跑在上海房企前两位；全国口径1255亿，行业第四。
这次的搭档南山也不陌生。中国南山集团和招商蛇口同属招商局体系，董事长正是招商蛇口前董事长蒋铁峰；嘉定的南山璞缦已进入收官阶段，正需要补仓。
上周九批次大宁地块，招商牵头南山、滨江、南通瑞城组成的联合体，最后一口报价只比建发象屿低了50元/平。
一周之后，招商和南山在五角场把这口气补了回来。
2
古美177轮鏖战，招商滨江再下一城
下午的闵行古美北社区地块，是今天分量最重的一宗，两块地打包出让：
113-07是住宅用地，约4.57万方，容积率2.2，计容约10万方；113-08是文化用地，约0.9万方，要配建社区文化活动中心和综合健身馆，全周期自持，还有举办活动的要求。起始总价51.56亿。
门槛高、约束多，赛前机构预测溢价在10%以内。但古美有底牌：这是板块时隔4年再推涉宅用地；地块紧邻12号线东兰路站，东边就是漕河泾开发区，高收入的产业人群就在家门口。
一路之隔的建发璟院，2023年两次开盘、均价约8.91万/平，两次都触发积分制。古美不缺客户，缺的是新房。
3组报名：建发&象屿、中建二局&越秀、招商牵头的联合体。177轮之后，招商联合体以64.16亿竞得，溢价率24.44%，住宅楼板价约6.38万/平。
算上今天两宗和4月的徐汇长桥、普陀石泉，8月和中旅投资联手的浦东唐镇，招商今年在上海已经拿下5宗地。
6.38万的楼板价，已经是璟院当年售价的七成。如果按地价占售价六成左右倒推，古美下一个新盘的售价，要往10万以上看。敢出这个价，招商把那块要自持、要办活动的文化用地，也算进了自己的优势里。
这恰好是招商最近最愿意被检验的能力。9月23日，招商蛇口上海公司刚发布「敢为上海新」城市品牌主张，把会所前置运营、业主社群提到了产品之前，今年在上海已办了391场社群活动。别人眼里的运营包袱，在招商这里是现成的主场。
这块地的另一个看点，是滨江的回归。
滨江在上海的首个项目，是2018年开盘的宝山大场滨江公园壹号，开盘均价约5.29万/平。此后多年，滨江在上海土拍场上多次举牌，这次终于借招商的联合体重回上海。前8个月，滨江全口径销售位列全国前十。
招商会做运营，滨江会做产品，南山带着补仓的决心，三家把各自的长处拼在了古美。
3
北外滩底价成交，国贸再进内环
虹口北外滩67街坊hk285-06地块，是本批次区位最核心、开发难度也最高的一宗：
科研设计+住宅混合用地，出让面积约1.79万方，容积率7.1，限高198米，规划建面约12.7万方，其中科研设计占62.5%，住宅只占37.5%。地块紧邻12号线国际客运中心站，东侧是在建的480米北外滩中心。
区位顶级，门槛也顶级：科研面积要长期运营，还要落地铁出入口和二层连廊，54亿的起拍价本身就是一道筛选。
国贸一家报名，底价54.18亿拿下，综合楼面价约4.26万/平。剔除科研部分，可售住宅楼板价约11.36万/平，和8月初隔壁68街坊超12万/平的住宅楼板价基本持平。北外滩的住宅地价，已经被两宗混合用地钉在了11-12万/平。
国贸敢接，是因为这已经是它今年第二次走进北外滩。过去国贸在上海的项目大多在郊区，松江海上原墅、奉贤天誉原墅，都是容积率1.2的低密产品。
今年3月底，国贸以21.62亿获得北外滩乍浦路两幅地块的开发权，第一次走进内环。7月公示的方案里，住宅地块建两幢29+2F的超高层，旁边的商业文化地块100%自持，做“影视+居住”的复合开发。
从郊区低密住宅，到内环复合运营，国贸在上海半年换了一条赛道。
这一次，国贸和北外滩集团按80%、20%组成项目公司。科研部分的招商和运营有区属平台一起扛，这张难卷就多了一个帮手。
开拍前一天，项目已经发布招标，拟计划总投资约101亿。地还没拍，招标先行，国贸的决心写在时间表里。
4
吴淞独家报名，象屿有备而来
宝山炮台湾公园社区C7-a-25地块，纯住宅，出让面积约3万方，容积率1.5，限高36米，是本批次最低密的一宗。地块紧邻炮台湾湿地公园，室外地面标高要求9米，大概率做成抬板社区。
起始总价12.15亿、楼面价2.7万/平，只有象屿一家报名，底价拿下。
低密是新政后的硬通货，但低密也要挑板块。吴淞的城市更新仍在推进，赛前机构就判断这块地去化存在不确定性。
象屿敢独家出手，是因为它已经跑通了上海的改善产品。3月，象屿和金茂联手拿下嘉定新城地块，打造象屿金茂·满嘉：首开115套吸引460多组认购，9月二批次135套收到488组认购、认购率约361%，最终全部售罄。
今年象屿在上海参拍11宗地，9月还联手建发拿下静安大宁；6月组织调整后，全国只保留上海、海西两个区域。
9月中旬，象屿旗下上海象唯就已对这宗地的住宅项目招标，计划总投资约18.62亿。1.5容积率、36米限高，做的是洋房叠墅，工期比高层短，也更容易赶上2027年底前入市的窗口。
满嘉验证了产品，吴淞考验的是板块。别人还在观望的地方，象屿已经把招标发出去了。
结 语
把4宗地放在一起看，今天的上海土拍有三个信号。
第一，规则清楚了，房企敢出价了。九批次时细则还没出，房企报价普遍留足了余量；细则落地第二天，大体量的古美就抢出了全场最高溢价。房企等的，是一个能算清的账本。
第二，末班车开启了一场工期竞赛。十批次能按老规则预售，前提是2027年底前上市；按上海一般节奏，摘牌到结构出地面要9到15个月，余量只有一个季度左右。国贸、象屿开拍前就发招标，抢的是时间。
第三，抱团成了标准动作。招商联手南山、滨江，国贸牵手北外滩集团，建发和象屿并肩竞拍。现房时代资金沉淀更重，联合体能分摊资金，也能各取所长。
末班车省下的只是等待开盘的时间，按揭要等竣工备案后才发放，回款照样被拉长。真正的考试在十一批次。
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