备案名：大中华环球经贸广场，罗湖区人民南路（罗湖口岸 + 深圳火车站），40 年商务公寓现房，开发商大中华国际集团，物业第一太平戴维斯，物业费 8 元 /㎡/ 月，容积率 13.81，双子塔综合体（公寓 + 万豪酒店 + 写字楼 + 商业裙楼）
一、交楼时间
合同约定交付：2022 年 12 月 31 日，已于 2022 年底完成竣工交付，现楼状态
- 交付标准：公共区域精装，公寓室内毛坯交付；北塔的总裁公寓是项目主力，通燃气、带阳台，层高 3.4 米（这个是罗湖公寓稀缺卖点）；南塔以写字楼、万豪酒店、商业为主。
- 现状：全部楼栋完工，即买即办证，不存在烂尾、等待交房风险，可实地看房、看景观。区分：公寓户型 71-143㎡；低区办公产品不能通燃气，看房要区分公寓和办公。
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二、档次定位｜属于什么档次，富人区还是穷人区
档次定位：罗湖口岸地标型中高端商务公寓，不属于住宅豪宅，也不是刚需普通公寓；属于【深港跨境商务型酒店式公寓】，不属于富人区
- 客群画像：两类为主，①深港跨境上班族、港籍商务人士自住；②已有住宅名额的投资者，用来长线收租；少量跨境小微企业做工作室。不是传统家庭居住圈层。
- 优势支撑：第一太平戴维斯国际物业、万豪五星酒店配套、天际会所，口岸地标建筑，公区标准在深圳商务公寓里属于上游。
- 短板拉低居住档次：超高容积率 13.81，公寓、酒店、写字楼、商场人流共用大堂电梯，进出人员混杂；属于商业用地，商水商电，不能落户、不带学位。一句话总结：地段地标 + 酒店式物业，公寓产品档次不错；但业态混杂，不适合家庭长期居住，不属于纯居住高端小区。
- 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）
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三、2026 房价走势（公寓，不含写字楼商铺）
历史价格回顾
开盘早期备案 6 万 +，后续持续回落。
2026 全年行情（截至 9 月）
- 一手尾盘 + 二手挂牌主流区间：4.3 万 - 4.8 万 /㎡；特价低楼层、遮挡房源可以到 4 万出头；高楼层南向看深圳河、香港山景房源接近 4.8 万。
- 主力户型总价：71㎡一房约 300 万上下；112㎡两房 450 万左右；135-143㎡三房 580 万起。
走势判断：2026 全年横盘震荡，小幅承压，上涨动力弱
- 深圳整体商办公寓市场持续疲软，片区人民南、罗湖口岸存量公寓多，竞争大；
- 价值支撑只有口岸租金，房产本身增值能力弱；公寓二手交易税费极高，接盘买家少，价格很难往上走；
- 利好仅来自深港通关带来的租赁需求，只托租金，不托房价。后市预判：未来 1-2 年，房价以横盘为主，很难明显上涨；租金相对稳定，但遇到通关客流波动会有起伏。
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四、楼盘 2026 最新动态
- 销售状态：一手尾盘持续清货，搭配特价单位；二手同步挂牌。71㎡小户型流通最好，大户型 135㎡以上转手难度大。销售主推卖点：不限购、通燃气带阳台、口岸枢纽、万豪酒店配套、天际会所。
- 片区与物业运营现状
- 项目自带的商业裙楼持续招商；罗湖口岸人行天桥已连通项目商业，直达口岸，进一步强化深港通勤优势，港籍租客供给稳定，公寓出租率整体不错。
- 万豪酒店正常运营，天际会所、私宴配套投入使用；第一太平戴维斯酒店式管家服务正常运营。
- 短板现状：整个综合体车位仅 645 个，公寓、酒店、写字楼共用，节假日、早晚高峰车位紧张；低楼层靠近商业裙楼，噪音、人流嘈杂。
- 产权 & 政策动态：依旧 40 年商业产权，公寓无法落户，不带学区，商水商电，政策没有变动；二手交易税费高依然是最大硬伤，转手成本高，二手买家基数很小。
- 租赁市场动态（2026 重点）71㎡一房，精装月租 6000-8000 元；账面毛租金回报约 4%，扣除物业费、空置期、维修，净回报 3% 出头；租客以港人跨境上班、跨境商务白领为主。
重要提示：
买房置业找向经理：高效，专业，靠谱，真诚为您服务！
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