9 月 29 日，上海 2026 年第十批次集中土拍正式落下帷幕。本批次共计出让 4 宗涉宅相关地块，分布虹口北外滩、杨浦江湾、闵行古美、宝山炮台湾四大板块，总出让面积约 12.12 万㎡，全部顺利成交，合计成交总金额159.69 亿元。
恰逢上海现房销售新政细则落地之后，本次土拍成为观察上海房企拿地态度的重要窗口。市场呈现明显的“冷热分化”：闵行古美、杨浦江湾两宗优质改善地块迎来多轮激烈竞价，双双突破 20% 溢价；北外滩、宝山吴淞两宗地块则底价成交，不同板块价值差异进一步凸显。
本轮土拍完整成交一览
2 宗高溢价，2 宗底价成交
本次 4 宗地块，两宗进入多轮竞价，两宗直接底价摘牌，招商 & 南山联合体成为本次土拍最大赢家，单日拿下两宗核心地块，拿地总金额超 90 亿元；同时滨江地产时隔多年重返上海拿地舞台。
热门地块深度解析
成熟改善板块成房企争夺核心
杨浦区江湾历史文化风貌区 020—02 地块是本批次少有的无复杂产业捆绑的纯商品住宅用地，出让面积约 1.86 万㎡，容积率 2.4，限高 60 米，处于江湾历史风貌区范围内，临近五角场商圈，轨道交通配套成熟，周边改善新房稀缺，周边二手、新房价格底座扎实。
地块吸引联发、越秀、中建壹品、绿城、招商 & 南山共 5 家房企到场角逐，经过 109 轮拉锯，最终由招商蛇口 + 南山联合体拿下，成交楼板价 65574 元 /㎡。按照地块装修标准不低于 3000 元 /㎡的要求，未来项目入市，将瞄准千万级改善客群，填补杨浦江湾板块新房缺口。
压轴出让的闵行古美北社区地块，包含住宅用地 + 文体配套用地，古美板块配套成熟、居住氛围浓厚，新房长期断供，是上海西南片区公认的改善热土，吸引象屿 & 建发、招商 & 南山 & 滨江、中建二局 & 越秀三组实力房企报名参与。
全场最高 177 轮竞价之后，招商蛇口、南山控股、杭州滨江联合体突围，以 64.16 亿元拿下地块，溢价率达到 24.44%。杭州滨江也借此重回上海市场。高溢价背后，是市场对于古美成熟居住板块的高度认可，未来项目定位高端改善，将为闵行西南带来全新住宅产品供给。
两宗底价地块
门槛各不相同，各有现实逻辑
虹口北外滩 hk285‑06 地块，紧邻白玉兰广场，区位属于北外滩核心。但该地块并非纯宅地，属于科研设计 + 住宅混合用地，科研产业占比约 62.5%，住宅仅占 37.5%，对开发商产业导入、综合运营能力有硬性门槛，不是普通住宅开发商可以参与竞争。
最终国贸地产以 54.18 亿元底价拿下该地块。地块限高 198 米，容积率 7.1，未来将打造科创 + 居住的综合街区，住宅部分供应有限，更多承担板块产业升级功能。
宝山区炮台湾公园社区地块，临近炮台湾湿地公园，容积率仅 1.5，限高 36 米，产品形态偏向洋房、低密改善社区。板块以本地改善需求为主，外部外溢购买力相对有限，最终象屿地产 12.15 亿元底价摘牌，楼板价 27000 元 /㎡，项目未来主要面向宝山本地改善家庭。
核心热抢百轮竞价
外围稳落底价成交
对于普通购房者来说，这批出让的土地，会在未来一到两年陆续转化为新房供应，进而影响上海后续新房市场格局。杨浦江湾与闵行古美两大热门地块，未来入市均是定位高端改善的产品，会给市中心以及西南片区的置换客群，带来新的购房选择；虹口北外滩地块住宅体量有限，项目更多承担区域产业升级的功能，住宅产品供给并不多；宝山炮台湾地块，则会给到宝山本地家庭低密改善的选项。
土地端的冷热分化，也会顺着开发链条传导到新房市场，不同板块之间的价格差距会进一步拉开，在买房决策当中，板块基本面的权重会持续放大。
整体来看，159.69 亿元的总成交额背后，是房企对上海优质居住板块价值的认可，同时也能看到行业整体的审慎态度。核心改善地块热度居高不下，带有附加条件以及需求偏本地化的地块回归理性，接下来上海楼市大概率还会延续这样的格局，优质板块依旧具备较强韧性，市场全面普热的局面很难再现。
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