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今天下午，内地国企越秀集团旗下在香港九龙东油塘的新盘“擎海”（名字还有点像李嘉诚前几年推出的那一个，同样是油塘的新盘“亲海駅”的亲海），推出了首批 128 个单位的详细价单。
最便宜的一套一房户型是 375.94 万港币，平均单价大概是 13988 元。
这个价格，我跟同事们开玩笑说，是不是国企要趁着国庆，给香港的市民送一份大礼包？
来源：香港01
请允许我先给大家画几个重点：
1. 擎海最便宜的一个单位：在 3 座 3 楼的一个 E 单位，使用面积是 289 尺，卖 375.94 万元
2. 擎海最便宜的两房单位：是 3 座 3 楼的 C 单位，使用面积是 429 尺，要卖到 569.01 万元
（以上说的都是港币）
来源：网络
为什么汤姆说这个价格李嘉诚看到觉得不可思议呢？
因为距离越秀这个新盘擎海步行几分钟的另一个楼盘，就是 2023 年 8 月由李嘉诚旗下长江实业推出的亲海駅。当时全网疯传李嘉诚“七折卖房”，造成了不小的轰动。
当时亲海駅一房的价格是 385.8 万元起，最便宜的开放式户型（也就是没有房间的通铺小户型）只要 290 万元起，凭借超低价引发了巨大的广告效应和哄抢效应。
但是，等到 25 年信和置业在油塘的项目柏景峰开卖的时候，一房单位已经卖到了 423.64 万元。更不用说跟越秀这个项目仅一街之隔、同为内地房企五矿地产开发的油塘项目蔚蓝东岸，2020 年开盘时开放式户型都要卖到 489 万元。
所以这个价格开出来，我都差点以为是打错了数字、把 4 打成了 3。但我定睛一看，一房确实只要 300 多万，而不是 400 多万。可以说，这完全是一个时光倒流、或者说时光停顿的价格。
俗话说便宜没好货，但我且不评论这套这么便宜的户型是不是真的不好。不过有一说一，这个价格其实反映了不少内因和外因。
内因方面：
1. 拿地成本极低（面粉价便宜）：
越秀集团在发展这个项目时，这块地原本就是越秀旗下的冷藏仓库。在香港房价最低的 2023 年左右更换土地用途并补地价，当时其实只补了 13 亿，平均算下来每尺补地价成本仅约 2000 元。
就算按每尺 8000 元这种偏贵的建筑成本来算，总成本大概也就 1 万元左右一尺，开发商依然有利润空间。
2. 单位自身素质与交楼周期（长楼花）：
和华润叡璟的逻辑一样，最便宜的单位一定是最低层、景观最不开扬的。而且它几乎要等到 2028 年年末才有机会收楼（我说的是有机会）。如果选择建筑期付款（收楼才给尾款），折扣要少 8 个点，这方面和华润叡璟如出一辙。
不知道是不是越秀在抄华润的作业，还真有种无独有偶的感觉。所以景观和长楼花的折价，也是核心内因。
来源：网络
外因方面：
1. 市场环境与加息压力：
市场上急需新盘制造广告效应来刺激买家的购房意愿，毕竟上周刚传来美国可能重新开启加息周期的消息。
2. 周边区域环境：
油塘工业区虽然传出了水泥厂停运并打算搬迁的利好消息，但区域内工厦占比依然较高，跟九龙塘这种传统、纯粹的纯住宅区相比，居住环境还是有很大差距
来源：网络
最后说一说大家比较关心的交通问题。
油塘这个位置向来都不属于很多内地买家会关注的区域，因为它既不靠近旺角、尖沙咀等传统热门购物中心，也不挨着内地家长趋之若鹜的何文田名校网，离港漂和白领集中的中环等核心打工区也有一定距离。
不过，从油塘去港岛东上班倒是很方便。我们售后部的同事娜娜就住在蔚蓝东岸，以她个人的体感来说，每天去尖沙咀上班其实也很快（前提是她自己开车）。
来源：地产站
日常购物需要步行到油塘的“大本型”商场，坐地铁也要走到大本型地下的油塘地铁站。网上很多人说步行时间大概是 6 分钟，但实际走下来体感需要 8 到 10 分钟左右。而且它不像华润叡璟那样配有天桥，沿途大部分都是露天的人行道。
不过，这个项目也有一个不小的加分点。整个越秀集团发展的项目如果按三期规划，全盘大概有 1339 户，属于体量非常大的成熟小区。加上整个油塘目前都在转型，区内不少水泥厂已经停运；
油塘站对出的海湾，很早之前汤姆在短视频里就提过，早已被各大财团（尤其是恒基牵头）拿下了不少地块，计划开发成高密度住宅区。按这个发展逻辑，油塘未来的常住人口一定会越来越多。
来源：网络
另外温馨提示一点：很多人会被油塘的无敌海景吸引，觉得它像入门版的启德跑道区维港景，能同时看到港岛和九龙的天际线。但我个人对这片海景持保留态度。
目前越秀该小区的部分单位确实能看到港岛东、西湾河一带的景观，但它项目之大导致部分座数做不到真正的一线临海地块。未来如果前面更靠海的土地兴建其他开发项目，部分景观就会被遮挡。所以在挑房源时，大家更需要找分析全面、到位的代理朋友，帮你仔细把关朝向和坐向。
来源：网络
最后给大家托个底。说了这么多优缺点，但在价格面前，开发商心里其实都很清楚：只要价格到位，就没有卖不出去的房子。
在如今胶着的市场环境下，价格往往是最强有力的杀手锏（毕竟这个价格开出来，真的比新地的西沙还有会德丰的古洞站还要便宜）。
作为内地开发商，眼看着华润叡璟卖得那么好，他们难免眼红；当集团在内地的房子去化承压时，香港突然有这么一个 1300 多套房源的大盘推向市场，必然会全力以赴。
我相信这次的价格一公布，明天正式开放参观，再叠加国庆假期，样板间的拥挤程度恐怕堪比国庆节尖沙咀的星光大道。如果大家想进一步深入了解这个楼盘的基本信息，欢迎私聊我。
最后再给大家抛一个问题啊：如果是这个价格，你会选择买九龙市区东边缘的油塘，还是会买虽然属于新界，但毕竟是地铁商场上盖的康城呢？
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