朋友们，说实话，8月份我原本以为宁波楼市会“躺平”——毕竟每年七八月都是传统淡季，天热看房的人少，开发商也懒得推新盘。但我拿到数据那一刻，确实愣了一下。

宁波市房产市场管理中心9月4日发布的数据显示：8月市区二手房成交了3833套，虽然环比7月降了约12.5%，但同比去年8月涨了约24% ，创下2021年以来近6年同期最高。

“淡季不淡”这四个字，放在今年宁波楼市身上，一点不夸张。

今天我就把8月的账本给大家仔仔细细算一算——新房、二手房、繁荣线、土拍，一个不落下。

一、新房：供应少但价格稳，改善盘在“闷声发大财”

先看新房。

8月市区新房成交769套，环比降了约36.3%，但同比去年8月反而增加了约10.8%。

等等，环比大降三成多，这数据是不是很难看？

别急，降的原因其实挺特殊的。主要是奉化区新房成交量环比大降了约80%——从7月的624套直接掉到126套。这是个别区域的供应节奏问题，不是市场整体变冷。

实际上，把海曙、江北、镇海、鄞州、北仑5个区加在一起，8月成交643套，比7月的583套反而增加了约10.3%。其中海曙环比涨了51%，北仑因为青年公寓申购的带动，环比涨了63%。

你有没有发现，真正的好房子，在淡季也是有人抢的。

比如海曙泽民板块的海曜小区，8月以107套的网签量直接冲到市区楼盘成交榜首，而且是断崖式领先。段塘的建发·璟和云府，首开两个多月，领出证的315套住宅几乎售罄，只剩25套没网签。鄞州钟公庙的万科·璞源隐秀府，8月28日刚领证，首开去化就达到约九成。

这几个盘有个共同特点——都是“高品质住区试点项目”。说白了，地段好、产品硬、品牌靠谱，该买的人照样买。

再看价格端。国家统计局数据显示，8月宁波新房价格环比上涨0.1%，这已经是连续第6个月上涨了，1到8月累计涨了约0.8%。涨幅不算大，但方向很明确——止跌回稳的势头在延续。

当然，8月新房新增供应只有713套，依旧处于低位。这也说明开发商在控制推盘节奏，没有盲目放量。

二、二手房：成交创6年新高，“以价换量”的真相你得知道

二手房，才是8月宁波楼市真正的主角。

市区3833套，同比涨24%，近6年同期最高。更关键的是，7月市区二手房成交4382套，同比增幅约20.5%，是近5年来最“热”的一个7月。

连续两个月高位运行，说明二手房市场的活跃度不是偶然的。

但有一个数字你必须关注——挂牌量。

截至8月底，市区通过中介挂售的二手房总量约7.75万套，跟8月初的7.76万套比，只降了100多套。跟前几个月去库存“刷刷刷”往下掉的速度比，8月的去化节奏明显慢了下来。淡季嘛，也能理解。但进入“金九银十”之后，这个去化速度能不能恢复，非常关键。

说到价格，8月宁波住宅均价约16702元/㎡，环比下跌1.52%。这就是典型的“以价换量”——成交量在涨，但成交价还在调整。对买家来说，这是好事；对卖家来说，心态得放平。

国家统计局的数据也印证了这一点：宁波二手房价格8月环比持平（0.0），从1月、2月连跌到3月止跌、4-6月连续上涨、7月和8月持平，价格在慢慢找到新的平衡点。

三、繁荣线：5000套是“体温计”，现在还在恢复中

说到繁荣线，宁波二手房市场有个业内公认的标准——月成交5000套被视为“荣枯线”。

今年4月，市区二手房成交5620套，突破过这条线，创16个月新高。3月更是全市成交了7028套，“小阳春”成色十足。

但8月3833套、7月4382套，都在5000套以下。这说明什么？市场在回暖，但还没到全面繁荣的程度。

不过换个角度想——放在2021年以来深度调整的大背景下，连续5个月保持在4000套以上的水平，已经相当不容易了。有二手房经纪人跟我说，往年七八月淡季多多少少有点焦虑，但今年带客节奏跟前面几个月比没太大变化，“忙得心里很踏实”。

这种踏实感，比任何数据都有说服力。

四、土拍：8月连爆两场，房企用真金白银在投票

土拍市场，是房企对一座城市未来信心的最直接体现。

8月宁波土拍，给市场传递了积极信号。

8月24日，高新区新明街道一宗宅地出让，中海经过72轮竞价，以总价约6.92亿元拿下，成交楼面价22027元/㎡，溢价率高达25.83%。72轮竞价是什么概念？说明不止一家房企想要这块地。

紧接着8月31日，鄞州中河街道一宗宅地出让，宁波城投旗下宁麓置地经过26轮竞价，以10.58亿元竞得，楼面价17017元/㎡，溢价率13.4%。

两宗地加起来，总成交金额超过17亿元，溢价率都不低。而且这两宗地都涉及“四代宅”产品方向，说明房企对宁波改善型市场的前景是看好的。

有房企朋友跟我说，现在拿地逻辑变了——不是拼规模，而是拼产品。拿对一块好地，做出好产品，在宁波市场上不愁卖。

五、后续趋势：三个关键词，帮你看清“金九银十”

第一个关键词：政策红利

宁波今年的楼市政策，被省里点名表扬了。“以旧换新”“帮卖换新”“购新送券”三支箭齐发，省建设厅的评价是“够实、够细、够准，值得推广”。

“以旧换新”今年升级到全域覆盖，11个区域、57个街道、1800多个小区，还推出了“多套换一套”的新机制。有市民用两套旧房换购一套新房，加上各种补贴，自己只掏了42万。

更重磅的是，8月28日国家三部门联合发布通知，明确新出让土地的商住房项目优先选择现房销售，鼓励已取得规划许可证的项目实行现房销售。这对购房者是个大利好——“所见即所得”，不用再担心烂尾。

第二个关键词：结构分化

现在宁波楼市的分化非常明显。

核心区域的好产品、好地段，依然不愁卖，甚至价格还在微涨；但外围区域库存压力大、配套兑现慢的板块，还得靠优惠促销来换成交。

对购房者来说，这意味着选房比任何时候都重要。地段、品牌、产品力，三样至少得占两样。

第三个关键词：温和修复

展望“金九银十”，多家机构的判断是“结构性修复为主”。“金九”期间宁波二手房成交量同比增长，二线城市中宁波增幅达到21%。

不指望暴涨，也不至于暴跌。这种温和的修复，可能才是对普通购房者最友好的状态。

最后说两句

写了这么多数据，其实最想跟你说的是——

宁波这座城市，产业底子好，人口持续流入，基本面没问题。楼市经历了几年的深度调整，现在的价格已经回到了刚需和改善群体可以够得着的区间。

如果你是刚需，现在二手房议价空间大、政策支持力度足，可以认真挑一挑。如果你是改善，“以旧换新”和“帮卖换新”确实能帮你打通置换链条，降低资金压力。

但千万别抱着“抄底”的心态去买房。房子是用来住的，选到适合自己的，就是最好的时机。

你对宁波8月楼市怎么看？你所在的小区房价是涨了还是跌了？评论区聊聊，我会挑典型问题回复！觉得有用就点个赞、转发给正在纠结买房的朋友～