不是业主共有，城阳一小区外围网点车位官方定性！|停车位|商铺|城阳|小区|开发商|物业|车库|高层住宅

近年来，随着城市商业业态的多元化发展，住宅小区外围配套商铺门前区域的权属争议日益频发。开发商、商铺经营者与业主之间、业主与物业公司之间、甚至业主与政府部门之间，围绕门前空地的使用权、停车位的收益归属等问题产生了大量纠纷。这些争议的核心问题在于：小区外围的商铺门前的土地及停车场，究竟属于谁？

9月15日，有热心网友在民生在线平台留言质疑城阳区天一金色海湾小区外围地上车位归属问题，希望主管部门介入，认定车位属于全体业主，并督促开发商归还第三方收取的停车收益。该网友留言提出两大核心疑问：“小区外围地上车位，到底是不是全体业主共有？第三方长期收取停车费，这些收益流向何处？”。9月29日，针对业主诉求，城阳区城市管理发展中心给出官方答复。答复明确，天一金色海湾小区外围网点车位属于前期规划车位，依据《青岛市物业管理条例》第七十四条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定，并应当首先满足本物业管理区域业主的需要。据此，该小区开发商天一仁和有权处置该批网点规划车位。

官方答复的核心关键词：前期规划车位。很多邻居分不清小区底商、网点门口车位到底归谁，@白沙河畔小编结合本次问政，把小区车位归属的三种情形一次性梳理清楚，大家可以对照自家小区判断车位性质。

情形一：小区红线范围内，后期新增划线车位，原始图纸没有规划车位。这类车位归属全体小区业主共有。物业未经业主大会同意，私自划线、收费、分配车位，属于违规操作。车位收费，扣除物业合理管理成本后，剩余收益属于小区公共收益，必须定期公示，用于小区设施维修、更新改造。商家私自加装地锁、石墩霸占车位，属于侵占业主公共权益，可依法申请拆除。

情形二：空地在小区红线之外，属于市政人行道、市政道路。这类车位归属国家市政公共资源，不归业主、商家或者物业。能不能划线停车、收费标准，由城管、交警、市政部门审批管理。任何商家、物业私自占位、私自收费，都属于违法行为。当然也可能存在一部分在小区红线内，一部分在小区红线外，这种情况比如青岛龙湖滟澜海岸商铺前停车场就属于这类情况。邻居们对自己小区归属哪种情况，可以向住建部门申请调取小区当初的规划文件查阅核实。

情形三：原始规划图纸明确标注商铺 / 网点专属规划车位（按照官方答复天一金色海湾就属于这类，现实中比较少见）。这类车位的归属开发商，可按购房出让合同约定判定出否转给购房人。但必须同时满足两个条件：原始规划审批图纸明确标注为网点专属车位；开发商在销售时，通过书面形式出售、附赠、约定使用权。仅仅只是门口空地、后期划线，不能算作专属车位。

回到本次天一金色海湾问政事件。《民法典》第二百七十五条规定，规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者场地划出的车位，则属于全体业主共有。第二百七十六条补充说明，规划车位应当优先满足本小区业主需求。简单来说，判定车位归属的核心标尺，要看车位在最初规划图纸里是否已划定。这应该也是此次城阳区城市管理发展中心调取天一仁和建设金色海湾小区时原始规划图判断的结果，官方定调天一金色海湾商铺前车位属于前期规划内的车位。

@白沙河畔小编观察：这次问政，官方把车位权属判定标准摆上台面，厘清了规划车位和业主共有车位的法律边界。片区邻居遇到同类车位纠纷，不必只在业主群争论，可向主管部门申请调取规划许可资料，以官方规划文件作为维权依据。但本次答复只解决了车位归属这一个核心问题，并未回应业主关心的停车收费标准、收费公示、第三方管理费与车位收益去向等疑问，业主提出的收益相关诉求，目前依旧没有明确答案。