近年来，房产圈持续在讨论一个大消息。国际顶级投行高盛，突然给中国楼市态度来了个180度大转弯。
从之前的"再跌15%-25%"的悲观预期，直接改成了"上海、深圳2026年底触底，2026-2028年核心区累计涨15%"的结构性看多。
高盛这次直接给了城市、给了时间、给了涨幅：上海、深圳2026年底触底，2028年前涨15%；北京2027年上半年企稳；其他城市继续调整。
数据也在验证这一判断：上海7月二手房累计网签20357套，同比增25%；深圳7月二手住宅成交4270套，同比涨7%-8%。而要读懂这份预测背后的逻辑，就得从中国房地产二十多年的发展脉络说起。
80年代的深圳特区，轰隆一声巨响，土地财政闪亮登场，短短几年的时间，高楼大厦拔地而起，经济腾飞、产业升级，经济每年超过10%的增长率，短短25年的时间，中国完成了产业升级跟城市化。
随着土地财政逐渐的金融化、规模化，中国一不靠借外债，二不靠出卖国家的利益，利用土地财政这条路，靠着天时地利人和，满仓压住国家的发展。
没有资本自己创造资本，虽然土地财政有这样那样的问题，但是它却带来了产业的大发展、城市化的快速推进，这是无可争议的事实。中国在短短20多年就快速实现了城市化跟工业化的秘密就是土地金融。
土地金融就是把未来的钱拿到当下来花，赌的是未来城市的发展、国家的发展。土地财政确实有强力拉动经济发展的作用，但是随着房价越来越高，各行各业都被房地产给裹挟了，造成了严重的挤出效应，尤其是制造业。
房地产占据了大量的社会资源，每次国家只要一放水，钱最终都流入了房地产行业。土地财政对于GDP和就业的影响实在是太大了，但是因为房地产行业太吸金了，产生了非常大的结构性问题。
另外地方政府自己也在搞扩大版的土地金融，各种城投债加上政府的各类债务有着相当惊人的规模。
土地财政带来的社会发展正向循环：低价卖工业用地招商引资，扩大生产创造就业人口，提升收入，然后高价卖住宅用地盖房子，房价上涨地价就水涨船高。
这些溢价就用来补偿还银行的贷款以及利息、填补基础建设的资金短板。只要这个循环可以持续下去，一切问题都不是问题。
但这一直都是靠着透支未来换现在的发展。2016年，中国经济刚刚经历了2015年股市的疯牛行情之后，又出现了一波房价的快速暴涨，房价已经涨到了一个不涨就不会有人买的程度。
几年下来是一波又一波的政策，各大企业、各种资本使出浑身的解数不停加杠杆、大干快上。房价的涨幅超出了社会总财富的新增速度，无论是政府还是老百姓都陷入了债务的泥潭。
中国房地产真正开始快速启动是2003年之后，之后房价逐年攀升，中国居民的债务也一路上涨，从5%一直涨到70%，大量买房者被迫加杠杆。在买房人中，中低收入占比是四分之一，家庭贷款的年利息是年收入的一倍。
从这就能看出来土地财政已经到了竭泽而渔的地步了。2022年经济环境不是太好，房地产迎来了一波又一波的松绑，降低贷款利率，放松二套房，但是再怎么刺激，个人住房贷款持续减少。
随便打开一个房地产交易的APP，会发现大量的挂牌，而且挂牌时间都超过三年，甚至还有2018年的挂到2022年还没卖出去。土地财政的本质是透支未来，把未来几十年后的房子现在都盖完了，可不就供大于求。
其实中央早就意识到了这个问题。房地产的转折在2016年，当时中央提出了"房住不炒"，主动开始挤泡沫、降杠杆。恒大地产为什么出问题？
核心就是因为恒大不断加杠杆，而且在中央提出两年的时间要求主动去杠杆的情况下依然还不收手。
像恒大这种地产商，一个项目下来之后马上抵押融资再开另外一个项目，再加上各种复杂的融资工具，全国快速跑马圈地，从最初几十亿的资本直接撬动了2万亿的杠杆，在十几年的时间就做到了全国第一大房企。
但是随着"住房不炒"，房地产在这几年快速收缩，房子不好卖了，恒大爆雷自然就要来了。恒大内部曾开会下死命令必须保交房，很明显是政府那边给了非常大的压力，并且同时给了银行授信，这就是大到不能倒。
国家已经非常明确地在进行结构化的改革，努力从土地财政中转型出来。国企必须全面退出房地产市场，都是主动在挤泡沫、降低全社会在房地产上的杠杆。
2022年11月，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。
从保持房地产融资平稳有序、积极做好"保交楼"金融服务等六个方面提出16项具体措施，也就被解读成了房地产市场重大利好的"金融16条"。
那房地产会迎来春天吗？仔细看一下这16条，很多都是和保交楼以及适当延长房地产贷款过渡的政策。
政策上虽然不断释放利好的消息，但是真实反映市场情况的其实不是房价，而是成交量。现在房子本身是具有金融属性的，所以买房子是实打实的投资行为。
独创了一个概念叫刚需，同时还有对应的所谓被政策压制的改善性需求。比如说个人贷款第一套是三成首付，但是要买第二套可能就六成或者七成的首付了，要付更多的钱就很难置换，等于变相被政策压制了改善的需求。
现在政策改变了，二套房也给三成首付的优惠，理论上就释放了被压制的需求。多数人直观的反应就是改善型的需求会起来。
一旦舆论场给一个房价能稳住还要涨的预期，基本上所有的卖家都不会降价卖房。这与高盛报告里"上海、深圳二手房挂牌量半年减少近20%，集中抛售潮过去了"的观察方向一致。
房地产会成为中国的金融核弹吗？不会。国家能在2016年就开始主动提出房住不炒，并且主动挤泡沫去杠杆，这说明国家是有前瞻性的。
毕竟经济要转型，城市化发展红利结束，人口老龄化，这都让过去20年的房地产发展的逻辑无法维系下去了，房地产以及背后的土地财政都必须告别狂飙突进。这些债务都是本币债务，都是以人民币计价的，人民币的背后是中国的国家信誉、主权。
回到高盛的这份报告，最大的价值其实不在"15%"这个数字，而是确认了一个趋势：极致分化，会是未来楼市的长期主线。过去闭眼买房就能增值的日子一去不复返了。
未来楼市会天然割裂成两类：一类是有持续人口流入、产业升级能力的核心城市优质房产，具备修复和保值能力；另一类是缺乏产业支撑的远郊、弱能级城市房产，会慢慢回归居住本质。
上海、深圳落户门槛放宽，高端人才持续流入，金融、AI、芯片、生物制药这些高附加值产业，给居民收入和购房能力提供了强支撑，这也是高盛把这两座城市列为第一梯队的核心原因。发展的问题要用发展本身来解决。
房地产的未来，最终还是要靠国家经济发展和产业的不断升级，不断突破科技的天花板，提升国家制造业跟科技水平，来解决根本发展的问题。
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