9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（沪建房管联〔2026〕451号），自当日起施行。
距离北京细则（京建发〔2026〕460号，9月24日发布并执行）只有4天。
两个一线城市先后交卷，意义不只是京沪。对合肥而言，两份样本摆在一起看，才能判断自己那道题的答案空间有多大。
NO.1|壹
上海细则：六大方面，四条核心
上海细则六大方面与四条核心：优先现房销售、封顶才预售、资金全额全过程监管、现房定金不超总价3%。
六方面之外，还有一个容易被忽略但对开发商最实在的条款：加大对现房销售项目和「好房子」项目的开发贷款支持力度。这是上海在收紧的同时给出的对冲安排。
京沪对照：四处不同，两处一致
京沪细则六处对照：发布时间、现房定金比例、资金监管解除节点、土地款余款安排、首付比例、在途项目分类。
两处一致很关键：首付30日内不低于50%、分期不计息，两地完全相同——这是上位文件授权市县人民政府确定比例与时限后，两地作出的同一选择。这说明在中央给空间的地方，一线城市的第一反应高度趋同。
四处不同则说明另一件事：方向全国统一，细节因城施策。定金比例上海3%、北京1%；上海用「1+1」弹性模式，北京直接给两年。差别不在松紧，而在工具选择。
在途项目：上海多出一个通道
这是两份细则最值得合肥关注的部分——它决定了老项目还能不能按老办法走。
上海在途项目三分法：已拿地未取工规证、已发公告8月28日后拿地、历史遗留问题项目，均标注过渡安排。
北京的做法是两类加一个历史遗留条款，要求各区政府评估风险后按在途项目有关规定执行；上海则单列三类，并给出明确的过渡终点：2027年底。
对购房人的实际意义是：过渡期内老项目仍可按老办法预售，但资金监管一律按新规执行。能不能卖和钱怎么管，是两件事。
NO.2|贰
合肥细则推演：哪些必跟，哪些可选
以下为基于上位文件、京沪两份样本的研判，非官方发布内容，以合肥市住房保障和房产管理局公告为准。
一句话概括：封顶预售、资金监管、主办银行制是必须落地的；定金比例、土地款分期、过渡期安排是可选参数的。合肥的差异会体现在后者。
三条建议
第一，分清项目落在划断线哪一侧。以是否取得建设工程规划许可证为准：老项目过渡期内仍可按原政策预售，是目前窗口期内可即时网签的货源；新项目优先现房销售或封顶预售。
第二，重新理解「定金」这件事。现房销售推行定金制后，上海上限3%、北京1%，且企业逾期交房须返还定金并承担违约责任。签约前要看清定金合同条款与退款条件。
合肥楼市航拍图
第三，先把已落地的本地政策用足。公积金装修提取自9月24日起施行、异地缴存人「商转公」自10月8日起放宽，都是当下即可兑现的；至于「供应收缩」的预期，制度性收缩影响的是节奏，不等同于价格上行，合肥当前二手放量靠的是价格到位，议价空间仍在。
结论：京沪两份细则，给出的不是标准答案，而是答案的范围。合肥的题，要等本地那份文件来解。
结语
四天之内，两个一线城市先后落地细则，说明828新政已从文件进入执行阶段。对购房人而言，最实在的一条始终没变：按揭与公积金贷款延至竣工备案后发放——先拿房，再还贷。
后续观察重点：合肥本地实施意见何时发布，以及在定金比例、土地款分期、在途项目过渡期这三个可选参数上，合肥会取哪一档。
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