投资额要超过150亿，总建面超过80万平米的三亚超级万象城，在拿地近4年后，终于传出重磅消息：
不是开业，也不是竣工，而是调规！
海棠湾实景
9月28日，三亚市自然资源和规划局挂出一纸批前公示：海棠湾国家海岸休闲园区HT07-02-01、HT07-02-02两宗地块拟合并，408.05亩，规划用途调整为旅馆混合零售商业混合商务金融混合餐饮混合娱乐用地。
两宗地咋一看非常眼熟，仔细一搜：
华润的地，也就是那个传了三年多要建三亚超级万象城的地。
先说清楚一件事：这是一份规划修改公示，不是华润官宣转型。但数字很扎眼：
调规后，旅馆用地占比60.82%，成了绝对主导；零售商业只剩9.64%，之前是47%！。
调规文件也指向很明确：其中旅馆约33.1万平方米，公示材料预估约2667间客房。
虽然没有明说，但从材料上分析，超级万象城剩下的可建商业体量不足以支撑“超级”二字，更多的是要建一个33万平米的超级酒店。（具体可以等待官宣）
批示方案截图（图源：三亚自规局）
而且，这是一份批前公示，也就意味着，大概率已经走完流程。
三年前要砸150亿的超级万象城
把时间拨回2022年10月。
HT07-02-01地块挂牌，154亩，起始价9.52亿元。出让条件写得极其挑剔：竞买人近五年须连续三年入围世界500强，近三年至少一次进入中国连锁企业百强前十。
一个月后，华润旗下的海南润棠投资有限公司以9.521亿元竞得。
地块位置（图源：三亚自规局）
2023年9月，隔壁的HT07-02-02地块挂牌，约253亩，起始价14.68亿元。这一次仅一轮报价，由BOOM GO GROUP LIMITED以14.68亿元底价拿下，这家注册在境外的公司，间接全资持有华润置地控股。
两宗地合计约24.2亿元、408亩，与本次公示的合并范围严丝合缝。
拿地次月项目奠基，2025年4月还办过一场高规格开工仪式，华润集团董事长亲自到场。官方渠道此前披露的总投资数字，是150亿元。
此后，从民间到官方，多次宣告，这是华润要斥资150亿元打造的“超级万象城”项目，属于海棠湾上的超级IP！
47%降到9.64%：商业戏份被砍到配角
这次调规，最扎眼的是业态结构的推倒重排。
调整前，两宗地的零售商业占比都是47%，是当之无愧的主导业态；娱乐用地在02地块占比高达38%，商务金融占10%到15%。
调整后呢？旅馆用地一举占到60.82%，零售商业从47%砍到9.64%，娱乐压缩到6.97%，商务金融13.09%，餐饮9.48%。
翻译成建筑面积更直观：按容积率2.0测算，合并后计容建面上限约54.4万平方米，其中旅馆约33.1万平方米，公示材料预估约2667间客房。
零售商业加上餐饮总共参比19%，按这个比例测算，满打满算，能做万象城的可能压缩到只有10万平米。（仅直观测算，做参考）
而配套停车位的指标，从两宗地原定的5438个，减少到3849个——车位的收缩，本身就是对客流结构变化最诚实的预判。
为什么调？
这份公示附件里的论证，信息量不小。
对商业部分，公示材料直言：海棠湾已有三亚国际免税城这个超大型免税商业体，还有太古里等在建大型商业项目，调整商业比例，是"避免与片区大型商业体的正面竞争"，让地块内的商业"专注于服务酒店住客的日常消费需求"。
规划修改影响分析（来源：三亚自规局）
对酒店部分，则给出了一组支撑数据：海棠湾现有23家国际品牌酒店、客房超1.3万间，一线滨海酒店年均入住率70%到72%，春节旺季可达89.45%，高企的入住率说明高端住宿存在结构性缺口。
一边是免税城、太古里两座大山压顶的商业红海，一边是旺季一房难求的酒店供需，408亩地的天平，就这么倾向了后者。
方向背后，是琼自然资函〔2025〕215号文——支持闲置存量商服用地转型旅游等自贸港鼓励产业。
那么，超级万象城，真的要改建成超级酒店了吗？
官方没说，华润也没说，但从指标看，概率还是很大。
但确定性比较大的一点：在商业地产集体过冬、海棠湾商业体量密集上马的当下，这408亩地不再执意做全国最大购物中心了。
对于"万象城"三个字的期待，或许要重新校准。
公示期到10月27日截止。批复落地之后，华润会拿出一份怎样的产品清单。
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