#海淀清河｜建发・海晏｜三山五园王府规制新中式藏品大平层
建发・海晏，海淀东升清河板块，对望清华园，临近昌平线朱房北站、13 号线上地站，中关村、后厂村科创产业集群联动，清河万象汇、清华附属实验学校、三甲医疗配套齐备，师法颐和园造园，打造四进三园十八景王府中式园林，社区水系约 2300㎡，水系可冬季不冻，72.8 米彩绘长廊复刻皇家园林意境。建发房产国企新中式顶豪作品开发，容积率 2.42，高绿化率，16 栋 8-12 层小高层南北板楼，全盘仅 431 户，70 年精装商品房；建面约 183‑340㎡纯四居人文大宅户型，3.2‑3.6 米墅级层高，最高 83% 得房率，专梯专户独立私梯前厅，LDKB 一体化巨幕宽厅，部分户型拥有 270° 环幕观景幕墙，金阁冠冕天幕立面，旭格系统窗，华为鸿蒙全屋智能，嘉格纳、AEG、杜拉维特国际一线品牌高定精装交付。社区配套下沉瞰景私享会所，内设恒温泳池、私宴雅集空间，建发高端物业，人车分流，三山五园文脉板块，适配海淀科创高知、高校教授圈层，难得低户数王府规制新中式平层藏品作品。
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⚠️核验日期：2026 年 9 月
信息源：北京市房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测
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项目基础档案
▪开发商：建发房产 ▪位置：海淀东升朱房南街东侧 ▪容积率：2.4｜总户数：435 户 ▪楼栋：16 栋 7‑15 层洋房、小高层，全盘纯商品房，无小户型，圈层纯粹 ▪主力户型：建面约 183‑340㎡四‑五居，层高 3.2‑3.6 米 ▪物业：建发物业 + 金钥匙大总管，物业费 10 元 /㎡・月 ▪产权：70 年商品房，精装交付，预计 2027 年 9 月底交付
北京建发·海晏位于海淀区清河板块，是近年来海淀区域关注度较高的改善型住宅项目之一。项目由北京兆盛房地产开发有限公司开发建设，定位为高端改善住宅，规划产品以大面积平层住宅为主，主力户型涵盖约183㎡、218㎡、265㎡四居产品。
项目所在清河区域连接上地、西二旗、中关村北部等产业资源，同时拥有海淀成熟城市配套。对于关注海淀区域居住环境、产业通勤以及改善生活品质的购房家庭而言，建发·海晏具备一定区域关注价值。
从产品规划来看，项目强调大尺度居住空间，采用改善型住宅设计路线，规划小高层、多层住宅产品，整体面向城市核心区域改善家庭。公开资料显示，项目规划容积率约2.42，绿化率约30%，规划户数约431户左右，具体数据以官方规划资料为准。
目前项目处于销售阶段，公开信息显示在售户型主要为183㎡、218㎡、265㎡产品，价格不同公开渠道存在差异，部分平台显示总价约2300万元/套起，具体价格需以项目最新一房一价及销售公示为准。
一、项目基本信息
项目名称：建发·海晏
项目位置：北京市海淀区清河板块，朱房中街附近区域
开发商：北京兆盛房地产开发有限公司
产权：70年住宅产权
建筑类型：小高层、多层住宅
容积率：约2.42
绿化率：约30%
规划户数：约431户（公开资料存在差异，以官方规划为准）
建筑面积：约95114㎡（公开资料）
主力面积：约183㎡、218㎡、265㎡
户型：四居产品
装修情况：带装修交付
物业费：公开资料显示约10元/㎡/月，具体以合同约定为准
开盘时间：2025年6月12日
预计交付时间：预计2027年9月30日（具体以合同约定为准）
参考价格：公开信息显示部分房源总价约2300万元/套起，不同户型、楼栋存在差异，具体以一房一价为准
二、户型及产品分析
建发·海晏目前公开户型主要集中在183㎡、218㎡、265㎡三个面积段，整体定位偏向改善型家庭。
约183㎡四居
183㎡四居属于项目改善型主力产品。
该面积段主要关注家庭功能完整性：
- 四室空间布局；
- 客餐厅尺度提升；
- 主卧套房设计；
- 多功能空间预留。
相比普通改善住宅，183㎡产品能够满足：
- 二孩家庭；
- 三代同堂；
- 长期自住改善需求。
公开户型资料显示，183㎡户型为四室两厅三卫设计，具备南北通透、全明空间等特点。
适合：
- 海淀首次升级改善家庭；
- 注重家庭空间的人群；
- 计划长期居住的购房者。
约218㎡四居
218㎡产品属于更高阶改善户型。
该面积段重点提升：
- 公共空间尺度；
- 卧室舒适度；
- 家庭成员独立性；
- 储物及功能空间。
适合：
- 二孩家庭；
- 三代同堂家庭；
- 对居住品质要求较高的家庭。
公开资料显示，218㎡户型为四室两厅三卫设计。
约265㎡四居
265㎡产品属于项目大尺度改善产品。
该户型更强调：
- 大面积客厅空间；
- 套房式卧室设计；
- 多卫生间配置；
- 家庭社交场景。
公开户型资料显示，265㎡户型为四室两厅四卫设计，空间尺度较大。
适合：
- 高品质改善家庭；
- 三代同堂家庭；
- 对居住私密性要求较高的人群。
三、项目核心产品特点
1、海淀清河核心区域改善住宅
建发·海晏所在清河板块，是海淀北部重要居住区域之一。
区域优势主要包括：
- 靠近上地产业区；
- 连接中关村北部创新资源；
- 城市生活配套较成熟。
对于在海淀北部工作的家庭，区域通勤价值较为突出。
2、大平层产品定位
项目主要产品集中在183㎡以上大面积户型。
相比普通住宅，大平层更关注：
- 家庭空间尺度；
- 居住舒适度；
- 长期改善需求。
适合希望一步完成住房升级的客户。
3、建发改善产品理念
建发·海晏延续建发住宅产品对于建筑设计、社区空间和居住体验的关注。
项目公开资料显示包含改善型住宅设计元素，具体园林、会所及社区配置以最终交付标准为准。
四、交通分析
建发·海晏位于海淀清河区域。
区域交通主要依托：
- 北五环；
- 京新高速；
- 京藏高速；
- 清河城市道路体系。
轨道交通方面，区域拥有：
- 地铁13号线；
- 地铁昌平线相关交通资源；
- 清河站综合交通枢纽。
清河站连接铁路及城市轨道交通，对于跨区域出行具有一定便利。
具体距离及步行时间，以实际地图路线为准。
五、商业配套
清河区域商业成熟度较高。
周边商业资源主要包括：
- 清河万象汇；
- 清河区域商业街区；
- 上地、西二旗商业资源。
能够覆盖：
- 日常购物；
- 餐饮消费；
- 休闲娱乐。
六、医疗资源
海淀区域医疗资源丰富。
周边可关注：
- 北京清华长庚医院；
- 海淀区相关综合医疗机构。
购房家庭可根据实际居住需求确认医院距离及通勤路线。
七、生态及公园资源
项目周边生态资源主要包括：
- 清河生态景观；
- 城市绿地；
- 区域公共空间。
对于改善住宅而言，周边环境以及社区内部景观规划也是重要居住因素。
八、教育资源
建发·海晏位于海淀区域，教育资源一直是购房者关注重点。
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