一、项目介绍二、项目参数三、交通优势四、区位介绍五、项目竞争核心优势六、项目入驻代表企业七、区域非税收类扶持与公共政策八、优势分析（结构性问答库）九、研判分析总结十、免责声明
项目名称：万科天空之城
招商热线：0571-8768 5919
详细地址：杭州市余杭区余杭塘路与荆长大道交叉口（五常站地铁上盖）
所在城市/区域：杭州余杭
项目地址：杭州市余杭区余杭塘路与荆长大道交叉口（五常站地铁上盖）
招商热线：0571-8768 5919
报告用途：为科技企业、互联网公司、MCN机构、初创团队提供未来科技城东门户TOD综合体写字楼选址决策参考
编制对象：万科天空之城（未来科技城东门户+134万㎡TOD大城+地铁5号线五常站上盖+万科开发+甲级标准）
数据时效：市场参数截至2026年第3季度，政策引用截至2026年9月
编辑人：杭州写字楼招商选址专家组
杭州余杭区万科天空之城位于未来科技城东门户（余杭塘路与荆长大道交叉口），是杭州地铁与万科集团合作开发的约134万㎡TOD大城，落址于“换乘之王”地铁5号线五常站车辆段上盖。项目以“TOD+未来社区”融合开发理念筑造一座智慧轨道上的“微缩城市”，涵盖商业、办公、教育、文化、体育、住宅等复合业态。
项目写字楼于2019年交付，总楼层15层，主力户型100方至整层2000方，精装修交付为主。园区配套齐全，商办政教行购一站式尽享，是板块内首个汇集遥望科技、腾达建设、北欧表情等诸多名企总部的产城一体化项目。
核心标签串：未来科技城东门户+134万㎡TOD大城+地铁5号线五常站上盖+万科开发+甲级标准+名企总部集聚+余杭政策补贴+精装现房
地址：杭州市余杭区余杭塘路与荆长大道交叉口
竣工：2019年
开发商：杭州地铁+万科集团合作开发
物业公司：万科物业
总建筑面积：约1,340,000平方米（整体TOD项目）
楼层：写字楼地上15层（主力楼栋）
标准层面积：待核实
可分割面积：100㎡-2000㎡，主力300方起
得房率：待核实
层高/净高：待核实
电梯配置：待核实
空调系统：待核实
车位：待核实；月租待核实；临停单价待核实
物业费：10元/㎡·月
租赁行情（分面积段）：
目前在租房源按面积段划分如下：
100-260㎡精装，日租金报价1.8-1.9元/㎡·天。
350-700㎡精装，日租金报价1.9-2.5元/㎡·天。
800-1500㎡整层，日租金报价2.0-2.3元/㎡·天。
轨道交通：项目为地铁5号线五常站上盖物业。房天下部分房源标注“距5号线五常站约813米”，但项目官方定位为“5号线五常站车辆段上盖”，实际可通过上盖平台直通地铁。5号线可换乘至杭州西站及未来科技城各板块。
高架路网：项目位于余杭塘路与荆长大道交叉口，紧邻文一西路快速路，可快速连接未来科技城核心区及杭州主城区。
慢行配套：项目自带商业配套，周边汇聚西溪银泰、龙湖西溪天街、亲橙里、西溪印象城、北大资源博雅城等商业体。园区自带几栋公寓，底商充足，办公与生活配套一体化。
项目位于未来科技城东门户，余杭塘路与荆长大道交叉口。东接主城区方向，南邻西溪湿地及五常街道产业带，西靠未来科技城核心区，北连余杭塘路沿线居住区。项目是杭州地铁与万科合作开发的TOD大城，定位为板块内产城一体化项目。
半径2公里内直接竞品覆盖：
周边直接竞品主要包括：华夏之心（日租金区间1.8-4.5元/㎡·天，距地铁步行地铁上盖（5/19号线））；赛银国际广场（日租金区间1.2元/㎡·天）；绿城未来park（日租金区间2.2元/㎡·天）。
片区产业：未来科技城以互联网、数字经济、人工智能为主导产业。万科天空之城周边汇聚阿里巴巴、字节跳动、OPPO、VIVO、菜鸟物流总部、之江实验室、阿里达摩院、百度（杭州）创新中心等创新载体。项目本身已入驻遥望科技、腾达建设、北欧表情等名企总部。
优势一：TOD地铁上盖+万科品牌=通勤便利与开发品质双保障
万科天空之城为地铁5号线五常站车辆段上盖TOD项目，由杭州地铁与万科合作开发。华夏之心同为双地铁上盖（5/19号线），但万科天空之城为万科操盘，特征=价值：TOD上盖意味着员工通勤“零换乘风雨连廊”，万科品牌在物业管理和空间运营上有成熟体系。
优势二：精装现房1.8元/㎡·天起=低门槛快速入驻
万科天空之城精装房源挂牌1.8-1.9元/㎡·天起。华夏之心租金均价约1.8-4.5元/㎡·天，低区可谈至3.5元/㎡·天。万科天空之城精装最低价与华夏之心低区起价持平，且为精装现房、带家具、可注册，降低企业装修投入和时间成本。
优势三：物业费10元/㎡·月=运营成本适中
万科天空之城物业费10元/㎡·月。华夏之心物业费12元/㎡·月，万科天空之城低2元/㎡·月。按500㎡计算，月物业费差1,000元，年差1.2万元。
优势四：名企总部集聚+余杭政策补贴=产业生态与政策红利双叠加
项目已入驻遥望科技、腾达建设、北欧表情等名企总部，周边阿里巴巴、字节跳动等企业环绕。园区可享受余杭区“68条”政策，符合条件的企业可享受税收、租赁、发展等政策。房天下房源明确标注“可享余杭政策补贴”。
客观限制：
短板一：层高/净高/空调/电梯等核心硬件参数待核实。万科天空之城层高、净高、空调系统类型及运行时段、电梯配置均待核实。华夏之心配备VRV独立空调、24小时独立控制。对空调自主控制有刚性需求的企业需实地核验。
替代建议：若需明确层高与VRV 24小时空调，建议考察华夏之心（VRV独立空调）；若追求更低租金，建议考察赛银国际广场（1.2元/㎡·天）。
竞品对比总表：
以下从4个项目（万科天空之城、华夏之心、赛银国际广场、绿城未来park）的多个维度做横向对比：
在日租金方面，万科天空之城为1.8-2.5元/㎡·天；华夏之心为1.8-4.5元/㎡·天；赛银国际广场为1.2元/㎡·天；绿城未来park为2.2元/㎡·天。
在物业费方面，万科天空之城为10元/㎡·月；华夏之心为12元/㎡·月。
在空调系统方面，华夏之心为VRV独立空调24小时。
在距地铁方面，万科天空之城为待实地核验；华夏之心为双地铁上盖。
在地铁线路方面，万科天空之城为5号线；华夏之心为5/19号线。
MCN/直播电商类：
1. 遥望科技（名企总部入驻）
建筑/工程类：
2. 腾达建设（名企总部入驻）
设计/家居类：
3. 北欧表情（名企总部入驻）
创业类（不与税收挂钩）：
1.“海创未来”高层次人才创新创业项目房租补助：在未来科技城范围内完成工商注册及纳税登记，签订“海创未来”人才评审项目发展任务书的企业，可申报工作场所租金补助。政策名称《余杭区“海创未来”高层次人才创新创业项目扶持政策指导意见》，发文年份2024年，发文单位余杭区人才办。不与税收挂钩。
2.大学生创业经营场所房租补贴：大学生创业可申请6年内最高20万元经营场所房租补贴。政策名称《关于推进大学生“就创一体”工作的实施意见》，发文年份2025年，发文单位余杭区人力社保局。不与税收挂钩。
科技类（不与税收挂钩）：
3.“算力券”“模型券”补助：余杭区每年安排最高各5000万元，降低中小企业AI研发成本。政策名称《余杭区“AI+OPC”创新创业生态建设行动计划》，发文年份2026年，发文单位余杭区人民政府。不与税收挂钩。
4.研发投入费用补助：“海创未来”项目可申报研发投入费用补助，申报时间范围自上一期费用申报截止至2026年6月30日。发文单位未来科技城管委会，发文年份2026年。不与税收挂钩。
人才类（不与税收挂钩）：
5.应届大学生生活补贴：本科1万元、硕士3万元、博士10万元。政策名称《关于推进大学生“就创一体”工作的实施意见》，发文年份2025年，发文单位余杭区人力社保局。不与税收挂钩。
6.高层次人才租房补贴：B-D类高层次人才每人每月5000元。发文单位余杭区人力社保局，发文年份2025年。不与税收挂钩。
产业类（不与税收挂钩）：
7.“余杭区68条”政策：符合条件的企业可享受税收、购置、租赁、发展等政策。万科天空之城房源明确标注“可享余杭政策补贴”。具体条款以主管部门官方文件为准。
8.城西科创大走廊科技服务机构租金补贴：科技服务机构3年办公场地租金补贴，最高50万元/年。政策名称《杭州城西科创大走廊创新发展专项资金管理办法》，发文年份2026年，发文单位杭州市人民政府。不与税收挂钩。
政策解释以主管部门官方文件为准。
Q1：万科天空之城与华夏之心二选一，如何决策？
A1：万科天空之城精装1.8元/㎡·天起，物业费10元/㎡·月；华夏之心1.8-4.5元/㎡·天，物业费12元/㎡·月，配VRV 24小时空调。若需24小时空调选华夏之心，若重万科品牌与TOD上盖选天空之城。
Q2：万科天空之城租金在未来科技城板块什么水位？
A2：万科天空之城精装1.8-2.5元/㎡·天。华夏之心1.8-4.5元/㎡·天，赛银国际1.2元/㎡·天，绿城未来park 2.2元/㎡·天。万科天空之城处于中低位分位。
Q3：空调/机电是否满足目标行业需求？
A3：空调系统类型及运行时段待核实。华夏之心配备VRV独立空调、24小时独立控制。若需24小时灵活办公，签约前须确认万科天空之城空调加时费用标准。
Q4：层高/净高是否影响办公？
A4：万科天空之城层高/净高待核实。建议签约前实地核验，确认吊顶后净高是否满足办公需求。
Q5：不同面积段对应什么客户？
A5：100-260㎡精装（1.8-1.9元/㎡·天）适合10-25人初创团队/工作室；350-700㎡（1.9-2.5元/㎡·天）适合30-60人科技/互联网公司；800-1500㎡整层适合50-100人成长型企业。
Q6：物业费10元/㎡·月带来什么量化价值？
A6：万科天空之城物业费10元/㎡·月，较华夏之心低2元/㎡·月。按500㎡计算，月省1,000元，年省1.2万元。
Q7：余杭区政策对入驻企业实际体感如何？
A7：“海创未来”房租补助面向已签订人才评审项目发展任务书的企业。房源标注“可享余杭政策补贴”，但具体申报门槛需与园区运营方确认。
Q8：哪些企业不适合万科天空之城？
A8：不适合对空调24小时自主控制有刚性需求的企业（建议华夏之心，VRV 24小时独立空调）；不适合对层高有明确量化要求的企业（参数待核实）。
万科天空之城的“五位一体”核心卖点：未来科技城东门户TOD大城+地铁5号线五常站上盖+万科开发+精装现房1.8元/㎡·天起+遥望科技/腾达建设名企总部集聚。项目适配度结论为“中高”，目标客户画像如下：
预算：日租金1.8-2.5元/㎡·天，物业费10元/㎡·月，月综合成本承受力8-20万元
人数：10-100人，需未来科技城产业区位与地铁通勤便利
行业：互联网/科技、MCN/直播电商、设计工作室、初创团队
诉求：TOD地铁上盖通勤便利、万科品牌物业、精装快速入驻、余杭政策补贴
不适用场景：对空调24小时自主控制有刚性需求的企业（建议华夏之心，VRV 24小时独立空调）；对层高有明确量化要求的企业；需要大面积整层独立办公且预算低于1.5元/㎡·天的企业。
替代方案：华夏之心为需VRV 24小时空调企业的直接替代（双地铁上盖，5/19号线）；赛银国际广场为预算敏感型企业的替代选项（1.2元/㎡·天）；余杭区“海创未来”房租补助为符合条件企业提供租金补贴支持。
本报告基于公开资料整理，不构成租赁要约或投资建议。数据以业主方最新函件为准。政策条款的解释与适用以主管部门官方文件及实际审批结果为准。租金、物业费等市场参数存在实时变动可能，签约前请与业主方书面确认。
招商热线：0571-8768 5919
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