9月16日，财新报道多地银行启动经营贷、消费贷资金流向回溯核查。几乎同时，多家银行个贷部门计划10月后新发经营贷利率底线不低于2.8%。两道闸门一前一后，刚好卡在2026年经营贷集中到期的节点上。
网上疯传“10万亿经营贷集中到期”，说的是2020到2023年新增的经营贷，现在陆续到期。但实际情况是，这批贷款是分批到期，不会同一天上门。真正要补窟窿的，是当年用经营贷置换房贷、靠中介包装空壳公司套利的那批人。
2020年疫情后，货币政策宽松，经营贷利率一路降到3%出头，有些地方直接破3。而当时房贷利率还在5%-6%，两三个点的利差明晃晃摆在眼前。于是有人挤破头办经营贷，有的真拿去扩产，有的置换房贷省利息，还有不少被中介包装成空壳公司，把钱挪去提前结清房贷。
央行数据显示，2020年底全国商业银行经营贷余额11.59万亿，到2023年底22.18万亿，三年增加超10万亿，差不多四个恒大的总负债。钱一多，歪路子就长成了产业链。一套500万的房子，一年光利息就能省小十万，在“省钱”面前，无数人铤而走险。
监管其实早有预判。2021年3月，三部委联合发文，期限超过3年的经营用途贷款要逐笔登记、定期核查，给每笔贷款套上“三年一审”的紧箍咒。这步棋妙在没有当场掀桌子，而是用时间设门槛，以时间换空间，让风险在可控范围里慢慢浮出来。
但这份缓兵之计没拦住所有人。文件落地后，套利并没有立刻停。道理很现实，头一道审批能过，就等于锁定了至少三年的安全期。中介接着运作，购房者接着套利，银行夹在中间半推半就。银行心里门儿清，一边要严查资金去向，另一边经营贷是支持实体经济的门面，规模考核压在头上，基层支行有放款冲动。
于是就有了荒诞的一幕：明知道一部分钱会流进楼市，贷前又很难彻底甄别，只能把账先记着，等三年后续贷时再秋后算账。借款人那边也在赌，赌三年后房价不跌，生意还在，政策不变。
到了2026年，续贷高峰真的来了，秋后开始算账。
第一道坎是抵押物缩水。2021年前后申请贷款时，评估价都在高位。三年后楼市变天，评估价跟着往下走。深圳有业主房子2025年9月评估价还有500万，12月只剩400万，按七成抵押率算，续贷额度直接缩水70万，这70万的窟窿得自己掏现金补上。
第二道坎是续贷审核变脸。2023年金融监管部门下了死命令，严禁给挪用非经营用途的贷款办续贷，不得拿续贷掩盖信用风险。这意味着当年靠包装过关的借款人，续贷时面对的可能不只是降额，而是直接拒贷、当场抽贷。《第一财经》援引某股份行华南支行主管的话，房产评估价不能低于剩余贷款金额，换句话说，房价跌过头“资不抵债”了，会自动触发系统预警，无条件续贷的日子结束了。
2026年8月，中信银行在发布会上点名房抵经营贷，就是这场清算进入验收阶段的明确信号。
那是不是所有人都在劫难逃？其实也得分人。真实经营、资质干净、抵押率合理的借款人，续贷大概率能顺利过关。优质客户抵押率还能放宽到八成五，一线城市房产就算回调，多数还没碰到“资不抵债”的警戒线。
真正难受的，是当年包装经营、杠杆叠杠杆的那批人。三年前自以为占了便宜的聪明操作，如今正变成补不上的差价、过不了的审核和一封突如其来的抽贷通知。
把视角拉高一点，风险主要压在这批违规套利的人，以及部分中小银行身上。大行家底厚，整体不良率还在可控区间，监管和银行也在靠续贷政策的微调一点点消化。
某种程度上来说，“集中到期”是真的，但“全面爆雷”就言过其实了。杠杆这东西，顺风时是送你上楼的梯子，逆风时就是套在脖子上的绳。
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