9月30日上午，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见正式出台，围绕全面加强商品住房预售管理、有序实施商品住房现房销售等六大方面给出了明确的细则指引。
需要注意的是，在此之前，北京和上海已于9月24日和9月28日相继出台有关新政。对比可见，北上广三地新政均以8月28日《住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》为框架，但在执行细则中各有侧重点，其中最晚出台的广州现房销售定金上限最高（广州上限5%>上海3%>北京1%），并在“分期分栋开发、不动产预登记、分户土地抵押”三项上做了全国领先的细化创新，相关亮点值得企业重点研究：
亮点1：首创"分期分栋开发"
支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、施工许可、人防报建、预售许可、现房备案、竣工验收备案，只需各楼栋具备独立使用功能并明确配套建设时序。降低单期资金沉淀，尤其适配诸如旧改等大体量项目，是对"保交楼、稳资金"的实操回应。
亮点2：首创"不动产预登记"加速机制
支持按新预售条件/现房销售的项目，取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，即可先行办理宗地的规划、施工、不动产测绘等手续，销售已交清出让价款对应部分房屋。进一步压缩前期审批时滞，对"拿地即开工"深化提效。
亮点3：探索"分户国有建设用地使用权设定抵押"
项目取得建设工程规划许可证后，按不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积比例计算相应建设用地使用权份额，以份额集合设立抵押。盘活土地资产、拓宽项目抵押物范围，融资工具创新。
亮点4：现房定金"高额度+强监管"组合
定金不得高于房屋总价5%（对比北京1%、上海3%，广州最高，留足企业弹性，更利于房企锁定真实意向购房客户，房价波动安全垫更厚）；
定金明确由市房屋交易监管中心监管，定金全额存入监管账户、监管期内不得使用，竣工验收等条件达成后解除。用强监管对冲高额度风险。
亮点5：预售/现房"双监管账户"闭环
广州市房屋交易监管中心统一在主办银行开立预售资金监管账户+现房定金监管账户，资金归集与释放路径清晰，监管主体单一、责任明确。
亮点6：过渡安排更平滑
在途项目中，把"8-28前已公告、但在8-28后取得土地使用权"的项目明确单列，与"已取地未取规证项目“、历史遗留问题项目一起，在满足相关条件、经各区政府评估风险后，给予2027年底前按原条件申请的缓冲，减少存量项目误伤。
综合来看，北上广三城的政策锚点均为2026-8-28这一"新老划断"时点，预售门槛统一抬升至"封顶"，标志期房预售进入强监管时代。同时，基于有力有序推进现房销售的政策要求，三个一线城市均对在途项目和历史遗留问题给予了可以有条件（区政府评估风险）、有时限（2027年底之前）地申请按照原有预售条件预售，平缓从期房销售切换到现房销售的过渡节奏，稳定市场供求关系。广州新政“分期分栋+预登记+分户抵押"三项创新，为合规优质项目让渡了资金周转空间，利好财务稳健的央国企及"好房子"项目。
北上广作为全国一线城市的代表，其围绕完善商品住房销售制度的落地细则为全国尚未出台细则的其它城市打了一个样，具有风向标的意义。
附：信源
· 广州：《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，广州市住建局/规自局/金融监管总局广东监管局，2026-09-30，zfcj.gz.gov.cn
· 北京：《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（京建发〔2026〕460号），北京市住建委等四部门，2026-09-24，zjw.beijing.gov.cn
· 上海：《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（沪建房管联〔2026〕451号），上海市住建委/房管局等四部门，文件落款与施行日均为2026-09-28，fgj.sh.gov.cn
· 住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），2026-08-28
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