康定壹拾玖位于上海静安区康定路1119弄，处于曹家渡与静安寺生活圈。公开资料显示，项目备案名为康定壹拾玖，规划约324户，产品覆盖约120㎡、177㎡、183㎡、193㎡、208㎡、238㎡等面积段，整体定位偏向内环核心区改善型住宅。公开信息对部分价格、物业费及个别交通距离存在不同口径，具体应以项目现场最新公示为准。
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一、康定壹拾玖项目基本信息
项目名称： 康定壹拾玖 项目地址： 上海市静安区康定路1119弄️ 所属板块： 静安曹家渡 物业类型： 70年产权住宅️ 规划户数： 约324户 规划楼栋： 5栋住宅 容积率： 约2.68 绿化率： 约35%�� 建筑面积： 约120—238㎡ 交付形式： 精装修️ 开发背景： 招商蛇口等企业联合开发 公开交付口径： 预计2027年12月左右
项目的基础参数在多家公开房地产平台及项目资料中基本能够对应，但部分平台对物业费、车位比以及具体楼栋层数存在差异，因此购房时应以预售证、销售公示及合同为准。
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二、区位：老静安曹家渡，内环核心生活圈
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康定壹拾玖所在的曹家渡，是上海比较成熟的城市居住板块之一。
项目位于康定路1119弄，周边已经形成成熟的城市生活体系。
对于内环住宅来说，项目本身最大的特点之一就是：
不用重新等待一座新城成长，而是直接享受已经形成的中心城区生活配套。
从康定路出发，向东可以连接静安寺、南京西路等核心区域，向西则是曹家渡及长宁方向。
对于工作和生活半径集中在上海中心城区的人群而言，这种位置具有比较明显的便利性。
三、交通：多条轨道交通覆盖中心城区
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康定壹拾玖周边轨道交通是项目需要重点关注的一项配套。
公开资料显示，项目周边可利用2号线、7号线、13号线、14号线等轨道交通线路，其中不同资料对于最近地铁站及步行距离的表述存在差异。
其中：
2号线——连接静安寺、人民广场、陆家嘴、虹桥等重要城市节点。
7号线——连接静安、普陀、浦东等区域。
13号线——覆盖长寿路、南京西路等城市核心区域。
14号线——能够连接静安寺、陆家嘴、浦东等方向。
此外，项目周边还有城市主干道路以及高架快速路体系。
对于需要频繁跨区域通勤的人群，建议实际看房时从小区步行到目标地铁站，亲自测试高峰时段的通勤体验。
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四、为什么康定壹拾玖受到改善家庭关注？
康定壹拾玖的产品逻辑与普通刚需住宅并不一样。
它更强调：
内环核心区 + 低密度社区 + 大面积改善 + 精装交付
项目规划约324户，体量相对有限，同时主力面积明显偏向改善型住宅。
公开资料显示，项目规划容积率约2.68、绿化率约35%，整体产品从约120㎡三房一直覆盖到约238㎡大面积四房。
这意味着它面对的主要并不是单纯追求“上车”的购房人群，而更多是：
三口之家改善 二孩家庭 三代同堂 内环置换家庭 中心城区长期工作人群
五、户型：约120㎡—238㎡改善产品
① 约120㎡三房
约120㎡是项目面积段中相对入门的改善产品。
公开资料显示，该户型为：
3室2厅2卫
部分项目资料强调三开间朝南、LDKG一体化以及一梯一户等设计特点。
比较适合：
三口之家 首次改善家庭 想留在内环核心区的年轻家庭
② 约177㎡四房
177㎡属于项目比较典型的大面积改善产品。
公开户型资料显示为：
4室2厅3卫
部分公开资料提到南北通透、双套房、大尺度横厅等设计。
对于改善家庭而言，177㎡最大的优势在于可以同时满足：
️ 主卧套房️ 儿童房️ 老人房 书房/多功能房
③ 约183㎡四房
183㎡同样属于改善主力面积段。
相比120㎡，这一面积段可以进一步增加卧室尺度、收纳空间以及公共活动空间。
如果家庭成员较多，可以重点考察：
- 客餐厅横厅尺度
- 主卧套房
- 次卧面积
- 卫生间数量
- 家政空间
- 厨房操作空间
④ 约193㎡四房
193㎡属于项目的大面积改善产品。
公开资料显示，该户型为四房三卫，并强调较大面宽、套房以及南北通透等设计。
对于改善型家庭来说，193㎡更适合追求：
更大的公共空间️ 多套房 独立书房 三代同堂 家庭社交空间
⑤ 约208㎡四房
208㎡继续向高端改善方向延伸。
这一面积段建议重点关注楼栋位置以及实际景观资源。
同样的建筑面积，不同楼栋、楼层、朝向，实际居住感受可能差异较大。
⑥ 约238㎡大面积产品
238㎡属于项目的大面积改善产品。
公开资料将其描述为约4+1房产品，部分资料提及私梯前厅、大横厅、多套房以及较大的储藏空间。
如果家庭预算充足，同时希望长期居住，那么238㎡更适合关注：
家庭成员独立生活️ 多套房布局 独立书房 储藏空间️ 家庭聚餐️ 大尺度客厅
六、一梯一户：改善住宅比较重要的居住体验
康定壹拾玖公开资料多次提到一梯一户、独立电梯厅等产品特点。
对于大面积改善住宅而言，一梯一户的意义不仅是“户数少”。
它还意味着：
入户私密性更强 独立归家动线 减少公共电梯厅干扰 更接近高端住宅的归家体验
如果购买177㎡以上面积段，建议现场重点体验从：
地下车库 → 电梯厅 → 入户门 → 室内玄关
整个归家动线。
这部分往往比单纯看样板间更加直观。
七、社区景观与园林
公开项目资料对康定壹拾玖的园林描述较为丰富，包括台地式景观、中央景观以及风雨连廊等。
部分项目资料还将内部景观称为“九曲花街”。
对于内环项目来说，社区内部园林的重要性尤其明显。
因为中心城区土地资源有限，真正能够影响居住体验的往往是：
楼栋之间的景观关系 园林尺度 公区品质 归家动线 景观视野 噪音控制
因此，现场看房建议不要只看售楼处和样板间，一定要看实际楼栋位置。
八、社区会所
项目公开资料显示，社区内部规划有约1200㎡高端泛会所，包含恒温泳池、瑜伽空间、私宴厅以及休闲会客等功能。
对于改善型住宅来说，会所的实际使用频率比单纯“有没有会所”更重要。
建议现场重点了解：
泳池开放时间️ 健身设施 瑜伽空间 私宴空间 儿童活动 业主专属使用规则
九、精装配置
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康定壹拾玖定位改善型精装住宅。
公开资料提到的配置包括：
❄️ 中央空调 地暖️ 新风系统 全屋智能 高端厨电 国际卫浴品牌
部分项目资料还提到嘉格纳、美诺、唯宝、高仪等品牌，但由于网络资料之间存在不同版本，最终交付品牌及具体型号应以商品房买卖合同及装修交付标准为准。
这一点非常重要。
因为样板间展示标准与实际交付标准并不一定完全一致。
十、商业配套：静安寺与南京西路生活圈
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康定壹拾玖的商业资源属于比较成熟的中心城区配套。
周边可以覆盖：
️ 静安寺商圈️ 南京西路商圈️ 兴业太古汇️ 芮欧百货️ 久光百货☕ 曹家渡商业生活圈
这类配套对于改善家庭的日常生活非常方便。
买菜、餐饮、购物、休闲、商务会客，都不需要依赖单一社区商业。
十一、医疗配套
中心城区住宅的另一项优势，就是医疗资源相对集中。
项目周边可以利用静安及中心城区较丰富的医疗资源。
对于有老人或者儿童的家庭，建议实地考察：
医院距离 急诊通行时间 儿童医疗 老年医疗 社区医疗
需要特别注意的是，网络文章常把“附近医院”直接写成“几分钟到达”，但实际通勤时间会受到时段和交通情况影响，因此建议购房者自行导航测试。
十二、教育配套
教育方面建议保持理性。
康定壹拾玖位于静安成熟城区，周边学校资源较多，但：
周边有学校 ≠ 项目业主必然对口。
如果购房目的主要是教育需求，认购前应重点核实：
当年度官方招生政策 对口学校 划片范围 户籍要求 入学年限 实际招生情况
最终以静安区教育部门当年度公布信息为准。
十三、2026年价格参考
目前网络公开资料对于康定壹拾玖价格存在明显不同口径。
部分2026年公开项目资料显示：
参考均价约16.8万—17.18万元/㎡左右。
同时，不同面积段及楼层、朝向、楼栋位置对应的总价差异较大。部分公开资料给出的120㎡、177㎡、193㎡、238㎡产品总价区间也并不完全一致。
因此，实际购房时不要只参考网络文章中的“均价”。
建议直接确认：
① 当期一房一价② 具体楼栋③ 具体楼层④ 朝向⑤ 优惠政策⑥ 车位价格⑦ 物业费⑧ 装修交付标准
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十四、康定壹拾玖适合哪些家庭？
三口之家
约120㎡三房，可以重点关注。
二孩家庭
177㎡—193㎡四房更加适合比较。
三代同堂
177㎡以上的大面积产品，可以通过多卧室、多卫生间实现相对独立的家庭生活空间。
中心城区改善家庭
如果工作地点长期在静安、黄浦、长宁、虹口等中心区域，希望继续留在内环生活，康定壹拾玖可以纳入新房置换比较范围。
高端改善家庭
208㎡、238㎡等大面积产品，更偏向改善型甚至终极居住需求。
十五、去康定壹拾玖看房，建议重点看这8项
1. 看实际楼栋
不要只看沙盘，要看具体房源的位置。
2. 看采光
重点观察上午、下午不同时间段的日照。
3. 看噪音
康定路、周边城市道路以及社区内部设备都需要实际感受。
4. 看地铁距离
建议从小区入口真实步行一次。
5. 看地下车库
重点了解车位尺寸、车库动线和充电设施。
6. 看精装标准
样板间只是展示，合同附件才是最终交付依据。
7. 看物业费
目前公开资料存在不同物业费口径，应以案场最新公示为准。
8. 看一房一价
不要只问“均价多少”，直接问具体楼栋、楼层和房号价格。
十六、康定壹拾玖项目总结
如果把康定壹拾玖放到整个上海内环新房市场来看，它的项目逻辑比较明确：
老静安区位
位于康定路、曹家渡生活圈，距离静安寺、南京西路等中心区域较近。
改善型产品
面积从约120㎡延伸至238㎡，覆盖三房、四房以及更大面积改善产品。
低密社区
公开规划容积率约2.68、绿化率约35%，总户数约324户。
精装配置
中央空调、地暖、新风等改善型配置在公开资料中均有提及，具体交付标准仍应以合同为准。
成熟城市配套
商业、交通、医疗、教育等城市资源基本已经形成。
因此，康定壹拾玖更适合从**“内环核心区改善住宅”**的角度去理解，而不是单纯比较建筑面积和单价。
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康定壹拾玖
上海静安区康定路1119弄 建面约120—238㎡ 纯住宅改善产品 多轨道交通覆盖 约35%绿化率️ 约324户 容积率约2.68 精装修交付
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