文/广州进深 严明会
今天，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块竞价出让。
吸引四家房企参拍，保利发展、越秀地产、珠江实业和广州城投，一水儿的央国企，实力都很强大。
地块10点开始竞价，开拍前40多分钟，珠实就率先出了价，其他三家随后也相继跟进。
琶洲南401地块，作为海珠的大热门地块，放在以前，肯定是要被房企抢破头了的，报名的也绝对不止四家。
但眼下环境特殊，据悉有房企原本很感兴趣的，最终还是没有下场。
戏剧性的是，就在地块竞价过程中，广州现房销售细则正式出炉。
这边在拍地，那边出了重磅新政，也是很刺激了。
最终，竞价41轮后，地块被保利拿下。
成交总价约38.17亿元，折合楼面价55385元/㎡，溢价率26.5%。
01
今天这场土拍，虽然有四家实力房企参拍，但整个过程并不算太激烈。
总共拍了一个半小时，仅出价41轮。
看得出来，新政之下各家都在反复权衡，出手十分克制。
保利想拿地，是因为地块旁边就是它的豪宅盘——保利天奕，拿下地块，可以继续巩固其在琶洲的市场话语权。
加上保利天奕卖得非常好，年内差不多就能清盘，新地块刚好补上货量空档，完成产品接力。
越秀呢，这两年在广州豪宅市场，始终被保利压了一头，心中大概憋着一股劲儿，势必要与保利争个高低。
可惜这回，它又输给了保利。
珠实，目前在售项目以刚需/刚改盘为主，唯一的豪宅独苗——珠江·金融城·颐德公馆，这两天刚开盘，正是风光的时候。
它在豪宅项目打造上很有底气，既有本土国企做背书，又有老颐德公馆沉淀下来的公馆系产品口碑，就是出手太少，几乎不拿豪宅地。
至于广州城投，它在广州土拍市场，已经将近两年“颗粒无收”，眼下在售的大多都是卖了许久的老盘，故而亟需补仓。
当然了，这几家房企里面，保利的呼声是最高的。
琶洲南401地块当初从商地调成宅地的节点，就是在保利被越秀杀到门前、拿走琶洲中二区地块之后。
有人觉得，明面上是调规，实际是在暗戳戳的给保利“发糖”。
此次保利成功夺地，也算得偿所愿了。
02
琶洲南401地块，算是个老面孔了。
它曾在去年的广州供地蓝皮书中亮相过，当时的用地性质还是商务兼容商业用地，容积率高达6.0。
而就在今年7月，这宗地迎来调规，从商地变成了涉宅地。
调整后，地块占地面积31325㎡，计容建面68915㎡，容积率2.2，限高80米。
整个地块也变得更加规整，不像之前那样“尖头猴腮”了。
不仅如此，地块中间还多了一道中央绿轴，贯穿社区南北，赋予未来豪宅项目极大的想象空间。
地块没有复杂的配建任务，仅需配建一所6班幼儿园及约1850㎡公建配套。
对于大家关心的“现房销售”，此前出让文件中虽未提及。
但眼下广州现房销售细则已出，琶洲南401地块刚好是在“828”新政后挂牌，也即完成主体结构封顶后，才能预售。
这个盘，又是要做豪宅，保利必定要花时间打磨。
所以不会那么快入市，反而资金沉淀压力，会远大于常规项目。
从位置看，琶洲南401地块就在保利天奕旁边，二者仅一路之隔。
保利天奕项目所在地块，是2024年10月底，保利以59亿元拿下的海珠区琶洲南三宗宅地。
由于紧邻在一起，三地块也被外界形象地称为“琶洲南三兄弟”。
这三宗地块，总建面约13.8万㎡，容积率均为2.5，成交楼面价在4.3万元/㎡左右（未扣除配建）。
全盘共规划20栋住宅，约900多套房源。
2025年五一前夕，保利天奕开盘。
开盘半年，便以58.2亿元的成交金额、489套的网签套数和71791㎡的成交面积，拿下了2025年度海珠区“三料冠军”。
截至目前，保利天奕一二三期累计网签超700套，成交金额83.54亿元。
成交均价8.12万元/㎡，套均价1186.7万元。
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