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一、项目概况与位置
项目位于北五环外昌平东小口，西侧紧邻海淀西三旗生活圈，可承接西北旺、西三旗等区域的外溢需求，因此有“昌平价格、海淀配套”的说法。
交通方面，在建的地铁13B号线建材城东站距离项目约1公里，通车后向西5站可达西二旗，向东3站可达望京。
二、项目规划与产品
项目总用地面积约5.64公顷，地上计容建面约13.81万平方米，容积率2.45，限高60米。整个社区规划了21栋住宅楼，总户数1352户，分两期开发。
一期位于东侧，10栋，785户，建面约7.71万平方米。
二期位于西侧，11栋，567户，建面约5.91万平方米。
产品形态以洋房和小高层为主，一期东北角的4栋为17/18层小高层，其余为5-11层的洋房。主力户型面积段预计在78平方米到140平方米之间，覆盖刚需到改善需求。项目延续了建发标志性的中式景观大门和园林营造，规划了多重下沉庭院、风雨连廊和架空层会所空间。
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建发越秀·观玺所在的昌平东小口2号地，从土地出让起就自带流量。
它的入市节奏很紧凑，7月30日拿地，8月20日，项目一期设计方案公示。
这期间，建发不但迅速完成了规划方案设计，还引入了越秀地产作为新股东，联合开发东小口项目。
项目总用地面积5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81，容积率2.45，限高60米。
规划总户数1352户，在昌平南区域，近两年很少有这么大体量的新盘。
在北邵洼板块，建发操盘的观堂府，共1842套房源，分两期开发，入市时间相差8个多月。
建发东小口项目，同样做了两期，但是方案公示时间只差了十几天。
一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.71万㎡。
二期位于小区西侧，包括11栋住宅楼，共567户，建面合计5.91万㎡。
楼栋排布
一期10栋楼分三排，行列式分布。
东北角大门两侧的4栋楼为17/18F小高层，其余6栋为5-11F洋房产品。
主入口大门设计极具视觉张力，延续了建发“标志性门头营造”的特色。
气势恢宏的景观大门之内，是豁然开朗的园林景观与架空层空间。
三排住宅楼划出南北两块分区，呈现出清晰的北静南动格局：
北侧是沉浸式园林景观区，通过多重下沉庭院、风雨连廊、架空层等元素，构建出兼具观赏性与实用性的园林会所体系。
南侧则聚焦于服务功能，集中设置了需要高频使用、人员聚集的公共服务设施。
作为一个千户大盘，建发东小口项目地面规划有2070㎡的公共服务设施，包括社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、室内体育活动场地等等。
这些配套集中设置在小区南排的住宅楼首层，这种布局既实现了动静分离的优化，又做到了下楼就是社区客厅的便利。
通过景观与功能的差异化布局，打破了传统社区底商的封闭感，营造出开放、共享的社区微生态。
二期地形狭长，南北长而东西短，11栋楼纵列分布。
北排1#、2#、4#，以及中间的5#、8#、10#（东侧）为17/18F小高层；
其余5栋楼为6-11F洋房，整体北高南低的天际线。
西侧也做了一个带出入口广场的景观大门，与物业服务用房结合而建，是二期的主要人行出入口。
向内利用集中绿地打造园林主景观，两个架空层以及邻里共享空间等都围绕在周围。
向北延伸，为室外运动场地，与户外文化广场统筹设置。
东北角还有一个架空层，形成完整的园林和会所动线。
西南角一条倒L型街坊路穿过，将二期的3栋楼和一期的2栋楼包围起来。
轻抬板设计
建发越秀·观玺的抬板高度分三种：
一期北排抬高3.6米，中间抬高3米，南排靠近街坊路出入口的位置抬高2.7米。
二期北排抬高3.3米，中间抬高3米，南排抬高2.7米。
除车行出入口外，园区中间的消防车道也需设置坡道衔接。
3米左右的轻抬板设计，板下净高有限，扣除结构板厚、管线敷设及设备层空间后，难以满足地下停车场的设置条件。
所以小区整体还是向下挖了2层做地库。
这意味着，东小口项目的抬板并未真正释放地面空间用于景观或公共活动，更多是在竖向空间上做了一次“形式上的抬升”。
类似一种仪式感的营造。
通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线，加上出入口强烈视觉冲击力，强化了小区的门面感和居住的尊贵感。
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