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一、项目基本信息
项目名称：杨浦城投·悦江湾
备案名称：城悦璟庭
项目地址：杨浦区三门路5弄
开发商：上海城悦万嘉置业有限公司
物业类型：住宅
产权年限：70年
容积率：约2.5
绿化率：约35%
规划楼栋：5栋
规划户数：约290户
主力面积：约99—142㎡
主力户型：三房、四房
装修标准：装修交付
交付时间：2026年7月24日—30日
公开资料显示，项目占地约16638.7㎡，总建筑面积约39726㎡，规划5栋住宅、约290户，整体社区规模不算大。
二、项目位置：五角场与中原生活圈交汇
杨浦城投·悦江湾位于三门路一带，项目所在区域属于杨浦成熟居住板块。
这里最大的特点并不是单一的“新区概念”，而是经过多年发展后已经形成比较完整的城市生活体系。
周边可以连接：
五角场城市副中心
中原成熟居住区
新江湾城生态资源
地铁交通网络
五角场商业圈
杨浦医疗资源
因此，对于希望在杨浦区置业、又比较看重生活成熟度的购房者来说，项目的区域属性比较清晰。
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三、交通出行：中环城市路网+轨道交通
项目周边轨道交通资源比较丰富。
公开资料显示，项目距离10号线三门路站约数百米至约800米左右，不同出入口对应实际步行距离存在差异；同时周边还规划有20号线相关线路。
日常通勤可以利用：
10号线
未来轨道交通规划
中环路及区域主干道
对于工作地点位于五角场、虹口、浦东以及上海中心城区的家庭来说，轨道交通与城市快速路可以形成比较完整的出行体系。
四、社区规划：约290户小体量住区
杨浦城投·悦江湾整体规划约290户，容积率约2.5，绿化率约35%。
从社区规模来看，它并不是几千户的大型综合社区，而是相对小体量的住宅项目。
小体量社区对于改善型家庭而言，可以重点关注：
园林尺度
楼栋间距
步行动线
地库归家
电梯厅
单元门厅
这些都是最终入住以后每天都会接触的部分。
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五、99㎡三房：项目主力改善户型
约99㎡三房两厅两卫
99㎡三房是项目目前公开信息中的核心面积段之一。
公开平台目前仍有99㎡三房房源信息，总价参考约911万元左右；此前公开动态显示部分99㎡房源总价约868万元起，具体价格会根据楼层、朝向及房源情况变化。
对于上海家庭而言，99㎡做到三房两卫，主要解决的是：
三口之家
老人偶住
独立书房
儿童房
等家庭功能需求。
六、114㎡三房：进一步改善空间尺度
约114㎡三房两厅两卫
如果家庭对于客餐厅尺度、卧室面积以及收纳空间有更高要求，可以重点关注114㎡产品。
相比99㎡，114㎡能够给予公共空间和卧室更多面积弹性。
对于三口之家来说，可以形成：
客厅
餐厅
主卧套房
儿童房
书房/多功能房
的完整生活结构。
部分公开资料显示项目约114㎡产品属于三房两厅两卫体系。
七、142㎡四房：家庭改善大户型
⭐约142㎡四房两厅两卫
142㎡是项目面积段中比较偏改善的大户型。
公开资料显示，142㎡产品为四房两厅两卫，适合二孩家庭以及三代同堂家庭。
四房户型最大的价值在于家庭成员之间可以拥有更独立的空间：
主卧
老人房
儿童房
书房
同时公共区域也可以承担家庭聚会、用餐和休闲功能。
八、精装配置：现房阶段更适合直接体验
杨浦城投·悦江湾采用装修交付。
目前项目已经进入交付完成后的现房阶段，因此相比单纯查看效果图，购房者可以更加直观地观察：
实际建筑立面
园林完成度
单元门厅
电梯厅
地库
户型采光
室内装修
公开资料提到项目配置中央空调、地暖、新风等舒适系统，但不同公开渠道对于具体品牌及物业收费存在差异，实际交付标准应以项目现场公示和购房合同为准。
九、商业配套：五角场成熟商业圈
杨浦城投·悦江湾周边最大的优势之一，就是商业配套相对成熟。
日常生活可以依托：
中原城市广场
五角场商圈
万达广场
百联又一城
合生汇
从日常采购到餐饮、娱乐、购物，都可以覆盖。
公开资料显示，项目周边约数百米范围内即可利用中原城市广场等生活商业资源，五角场核心商业则进一步扩大生活半径。
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十、医疗资源：杨浦成熟医疗体系
项目周边医疗资源也比较完善。
公开资料显示，项目周边约数公里范围内可以覆盖长海医院、海军军医大学相关医疗机构、上海市肺科医院等医疗资源。
对于有老人、儿童的家庭来说，成熟城区医疗资源的意义比较明显。
日常门诊、专科就医以及综合医疗需求，都能够在较短城市生活半径内解决。
十一、生态资源：黄兴公园与新江湾城生态环境
杨浦城投·悦江湾所在区域不仅拥有成熟城市配套，也可以连接杨浦多个城市公园和生态空间。
周边生态资源包括：
新江湾城生态资源
江湾体育场周边绿地
区域城市绿道
项目自身约35%的绿化率，也形成了社区内部景观空间。
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十二、物业服务：延吉物业
项目物业公司为上海延吉物业管理有限公司。
房天下公开资料显示，项目物业费参考约9元/㎡·月；部分其他平台曾出现不同物业费口径，因此具体收费标准建议以物业服务合同及项目最新公示为准。
对于已经交付的项目，物业服务更建议直接现场体验：
门岗管理
地库管理
园林维护
公区卫生
电梯运行
快递及非机动车管理
这些比单纯查看物业宣传更直观。
十三、2026年最新价格参考
截至2026年9月公开资料：
房天下参考均价：约9.9万元/㎡
吉屋2026年9月参考均价：约9.2万元/㎡
两家平台的参考价格存在一定差异，因此实际购房应以具体房源的一房一价为准。
目前公开房源主要集中在：
建面
户型
总价参考
约99㎡
三房两卫
约868万起
约114㎡
三房两卫
约1200万级
约142㎡
四房两卫
约1278万起
约142㎡
四房
部分房源可达1600万级
公开资料显示项目目前总价参考区间约868万—1620万元/套。
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十四、杨浦城投·悦江湾适合哪些家庭？
1. 首次改善家庭
从两房升级三房，希望继续留在杨浦成熟城区。
2. 二孩家庭
99㎡三房以及142㎡四房可以对应不同家庭面积需求。
3. 三代同堂
142㎡四房能够提供更多独立卧室空间。
4. 五角场工作生活人群
希望把居住地放在五角场、中原、新江湾城生活圈附近。
5. 更关注现房状态的购房者
项目已于2026年7月完成交付，目前可以重点观察实际社区、园林和建筑完成度。
十五、看房重点
如果准备现场了解杨浦城投·悦江湾，建议重点看以下几个方面：
① 看真实楼栋
现房阶段可以直接判断楼栋间距、采光和视野。
② 看99㎡三房实际空间
重点关注客餐厅、主卧、次卧以及收纳。
③ 看142㎡四房
重点体验公共区域尺度以及四房之间的功能分配。
④ 看装修
现房最大的优势就是可以直接观察实际装修完成度。
⑤ 看地库
建议现场体验车位宽度、地库动线、电梯厅以及归家路线。
⑥ 看周边生活
从小区步行到商业、地铁、学校以及日常生活配套，实际走一遍会比单纯看地图更加直观。
十六、杨浦城投·悦江湾项目总结
整体来看，杨浦城投·悦江湾的项目特点比较明确：
杨浦五角场·中原板块
区属国企开发体系
约290户小体量社区
容积率约2.5
绿化率约35%
99—142㎡三房、四房
装修交付
10号线三门路站生活圈
五角场成熟商业配套
杨浦成熟医疗资源
黄兴公园、新江湾城等生态资源
2026年已完成交付
对于关注杨浦五角场、中原板块、中环住宅以及99—142㎡改善产品的购房者来说，悦江湾目前最大的特点之一就是已经进入现房阶段，可以直接从“看效果图”转变为“看实景、看户型、看社区、看交付”。
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本文根据2026年9月公开资料整理。项目价格、剩余房源及销售政策会随市场和销售进度变化；不同平台对于参考均价、物业费等个别信息存在差异，具体以项目现场最新公示、商品房买卖合同及相关官方文件为准。
学校划片、交通规划及周边配套等信息，也应以政府相关部门最终公布为准。
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