界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 庄键

9月29日，上海迎来现房销售细则落地后首场土拍，4宗地块共揽金159.69亿元。

本批次4宗地块中，闵行古美、杨浦五角场两宗地块迎来激烈竞价。其中，闵行古美地块迎来象屿&建发、招商蛇口&南山&滨江、中建二局&越秀三组联合体到场角逐，经过177轮竞价后，招商蛇口、南山、滨江联合体以64.16亿元竞得，成交楼面价54971元/平方米，溢价率24.44%，为本批次最高。

杨浦五角场地块吸引联发、越秀、中建壹品、绿城以及招商蛇口&南山联合体共5家主体参拍，现场历经109轮竞价，由招商蛇口与南山联合体以29.21亿元拿下，成交楼板价65574元/平方米，溢价率21.46%。

一天之内，招商蛇口联合体在上海连落两子，总地价达93.37亿元。

同策研究院院长宋红卫向界面新闻表示，“8·28”新政细则落地之后，房企算账逻辑变得更加清晰，能够精准对地块进行综合评估。两宗地块超过20%的高溢价率，背后是房企对上海楼市基本面的信心。

来自杭州的滨江集团，此番落子上海古美板块，也释放出行业积极信号。据了解，这是滨江集团今年第三次参与上海集中土拍，终于斩获地块。滨江集团总裁张洪力向界面新闻表示，“该项目是滨江时隔多年后，再一次回到上海参与土地市场的竞拍。上海是国内质地最优的房地产市场，公司期待后续有更多机会参与上海城市建设。”

另外两宗底价成交地块分别是宝山吴淞地块和北外滩67街坊地块。其中，宝山吴淞地块由象屿集团以12.14亿元拿下，成交楼面价27000元/平方米；北外滩67街坊地块由国贸地产联合北外滩集团摘得，成交价54.18亿元，成交楼面价42612元/平方米，若剔除科研部分，可售住宅楼板价约11.36万元/平方米。

资本角逐北外滩

在本次出让地块中，北外滩67街坊hk285-06地块虽底价成交，但市场关注度并不输两幅溢价成交地块。该地块是本批次区位最核心、开发难度也最高的一宗，属于市中心稀缺的业态复合型涉宅用地（科研+住宅），也是北外滩核心区继68街坊之后，又一宗以产业运营逻辑推进的城市更新地块。

公开信息显示，地块出让面积17906.45平方米，容积率7.1，建筑限高198米，规划建筑面积127135.80平方米，其中科研设计占比62.5%，住宅占比37.5%。根据此前招标公告，该地块预计投资超101亿元，打造集科研设计与住宅于一体的198米复合地标建筑群。

北外滩67街坊的特殊性，首先来自它的位置和文脉。

地块坐拥北外滩产业集群，区位价值突出。东侧紧邻今年新出让的68街坊垂直复合地标，南向对望白玉兰广场、北外滩来福士双塔，毗邻在建480米91街坊浦西第一高楼、上海华贸中心，周边金融、商务、总部楼宇密集环绕，产业集聚优势显著。

此外，街坊内保留着始建于1934年的雷士德工学院旧址，2022年修缮后，上海创新创意设计研究院入驻，大师工作室、产业联合实验室、跨学科创新加速器等创新功能相继进入这座历史建筑，百年工科文脉由此接续。

上海虹口方面表示，项目坚持产城融合、以人为本的开发理念，打破单一功能开发模式，构建“研发、交流、生活、共享”于一体的活力街区。项目采用垂直塔楼集约布局，释放大面积开放公共空间，精准补齐北外滩核心区高品质人才安居配套短板，实现科创人才工作、生活、休闲一站式衔接。

宋红卫分析指出，67街坊地块兼容住宅和科研功能，属于198米超高层业态复合型地块，在新规资金监管模式下，考验的是资金实力、产品能力和运营能力的组合。这也解释了为何该地块仅有一家竞买主体参与，复合型超高层项目的开发门槛，本身就对房企综合能力提出了更高要求。

早在去年12月，界面新闻从知情人士处获悉，国贸、中建二局等房企对该地块有竞拍意向。如今地块完成出让，国贸联合北外滩集团入局，正式加入北外滩开发阵营。国贸此前已取得虹口54-55街坊开发权，此番再度加码，持续深化其在虹口北外滩的布局。

值得一提的是，北外滩近年来持续加快土地出让节奏，多宗地块相继入市，板块意图打造集总部办公、科创研发、高端居住于一体的滨江功能区。

2025年2月，虹口区C080302单元hk329-11地块经过184轮竞价，由金茂与新加坡庆隆联合体以89.64亿元竞得，溢价率38.2%，成交楼面地价117472元/平方米，刷新当时上海“双高双竞”政策以来的总价纪录。

同年6月，建发房产通过上海联合产权交易所股权竞拍，获取虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块。

一个月后，北外滩hk315-11地块又吸引来金隅、招商蛇口&瑞城、华润置地&越秀、中海、保利发展、绿城、金茂等7家头部房企参与竞拍，最终绿城以64.72亿元、溢价率46.33%竞得，成交楼面价约12.66万元/平方米，创下近年来上海公开土拍溢价率新高，刷新虹口区住宅地块单价纪录。

2026年8月，北外滩68街坊成功出让，成交金额38.45亿元，竞得方为青山实业、华峰集团联合体，地块规划249米超高层垂直复合地标。这是上海首次在单栋超高层内打包出让住宅、酒店、办公、商业业态，涵盖5.9万平方米酒店、3.2万平方米住宅、1.6万平方米产业办公及2.55万平方米地下商业配套。

据了解，项目将对标东京麻布台之丘森JP塔的分层开发模式，构建起“低区商业酒店、中区产业办公、高区天际住宅”的立体城市格局，形成产业办公、人才居住、商务消费一体化的完整闭环。

不到两个月，北外滩再迎来一宗重磅科创复合地块出让。

从金茂到建发，从绿城到国贸，北外滩核心区在不到两年时间内完成了多宗标志性地块出让，央国企与制造业资本相继入局，板块开发从规划阶段进入实质性建设期。

北外滩兑现节奏待考

近期出让的复合地块开发难度不容低估。

比如8月成交的68街坊，办公须全额自持20年以上，商业自持率超80%，竞得企业还要落地贸易、海外投资平台并导入新能源材料产业。国贸此前获取的54-55街坊，北侧地块商业文化业态占比近三成，要求全自持并保护性开发，对资金与运营能力要求严格。

无论是67街坊科创居住复合、68街坊垂直城市，还是54-55街坊住宅+历史文化保护性开发，北外滩出让地块早已跳出纯住宅开发的传统模式。产业导入、风貌保护、超高层建设等多项要求叠加，开发门槛大幅抬高。即便底价摘地，后续运营压力依然突出。

此前，多位布局北外滩的房企人士向界面新闻表示，北外滩的规划能级毋庸置疑。2020年发布的《北外滩地区控制性详细规划》将其定位为“世界级会客厅”，与陆家嘴、外滩共同构成“黄金三角”，该片区规划已写入上海2035战略规划。与外滩、陆家嘴已经定型不同，北外滩是三者中唯一拥有成片可开发土地的区域。在建的浦西第一高楼北外滩中心就坐落于此。产业端，北外滩聚焦航运、金融、贸易，吸引高净值群体。

但高能级规划不等于快速兑现。业内人士指出，虹口的开发推进节奏，与徐汇、浦东等区域存在差距。“徐汇是集中力量导入品牌、教育、医疗、商业资源，区域面貌快速成型。而虹口是规划先行，但推进节奏相对缓慢，比如提篮桥监狱2024年就完成整体搬迁，旧址的具体规划迟迟未明，片区利好未能充分释放。”

这或许也是北外滩在售项目去化节奏不及徐汇滨江、黄浦滨江等板块的重要原因。

例如绿城在徐汇的同类项目曾实现开盘“日光”，而绿城潮鸣外滩近期推出54套房源，均价约19.02万元/平方米，开盘当日成交20套，去化率不足五成。同板块的中粮北外滩壹号去年11月底入市，推出90套房源，均价约14.38万元/平方米，截至目前，项目网签率55.56%，尚有40套房源待售。

住宅去化承压之外，片区商办市场同样面临考验。据高力国际等机构监测数据，上海五大核心板块中，北外滩写字楼近三年空置率曾多次逼近33%。而持续新增的大体量自持商业供给，将进一步加剧板块存量运营压力。

北外滩核心区正快速重塑城市界面，超高层地标群轮廓日渐清晰。91街坊480米浦西第一高楼已突破200米，年内施工高度可达300米；90街坊塔楼区冲出正负零；上海华贸中心249米总部办公楼同步建设。片区正在落实“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的发展目标。

这些工程进度构成了北外滩价值兑现的底层支撑。然而，板块成熟不仅取决于地标与基建的建成，规划配套落地时效、产业与居住需求的双向协同、商办空置压力的改善情况，将共同检验北外滩能否从规划概念落地为城市核心功能区。

对于已经入局的国贸集团、青山实业等企业而言，北外滩的考场已经铺开。能否交出与这片土地能级匹配的答案，将决定其在上海下一轮竞争中的位置。