前两天一个老同学打电话，问我他老家那套房还要不要留着。房子在河南一个地级市，2020年买的时候一万一，现在挂五千八都没人问。
他手里还有房贷，越想越睡不着。我跟他说，你光盯着这三个月的价格没用，得往回看五年、再往前看五年，才能看明白自己站在哪。
这些年买房的人心里都清楚一件事。2015年到2021年那六年，全国大多数城市的房价基本都翻了一倍。
可从2021年下半年开始风向变了，很多三四线城市从一万块跌到五千块，跌得干干净净。2014年冬天没人相信房价会飞，2026年秋天也没人相信核心地段还能超过前面的高点。
人性就是这样，涨的时候追，跌的时候怕。但我想给大家一个不太一样的判断。
到2030年前后，一线城市核心地段的房价，大概率会超过2021年那个高点。核心二线的核心区域能接近前高。
三四线城市的房子止住跌势就不错了，想回到2021年，基本没戏。国际投行高盛测算，沪深核心区从2026年到2028年，累计有百分之十五左右的修复空间。
经济学者马光远也说过类似的话，全国大约七成的普通城市，很难再摸到过去那个天花板。判断的底气来自五个方面。
政策、供需、信用、需求、预期。这五个东西一起往上走，房价的底就出来了。2014年年底就是这么形成的，之后六年全国均价平均涨了六成。
2021年上半年这五个东西一起掉头往下，接着就是四年的深度调整。历史不会照抄，但节奏很像。政策上的变化很明显。
8月28日新政落地，现房销售、主办银行、项目公司三项制度一起推出，首套房首付降到百分之十五，房贷利率大约三点一。全国绝大多数城市早就把限购限售给取消了。
对刚需最重要的一点，买现房，看得见摸得着，交房烂尾的风险从制度上被堵死了。这在两年前想都不敢想。供给这边收缩得非常狠。
国家统计局的数据，2026年前八个月新开工同比下降百分之二十四点八，八月单月下降百分之三十。新开工的面积只有销售面积的六成不到，土地成交只剩2020年高峰期的三成。
高盛的模型算出来，从2027年3月起会有一段新房供应真空期，持续十二到十八个月。到那个时候你再去看新盘，能挑的项目会少得可怜。
房企融资也在慢慢解冻。金科七百二十四亿的重整案通过了，融创九十六亿美元境外债重组也落地。优质央企发债利率跌到百分之二以下。
要知道一年多以前这些公司借钱都没人愿意接。当行业里最难的那批企业都能拿到便宜的钱，说明信用这条线活过来了。银行敢放款，市场才有血。
需求端的数字也在变。前八个月全国网签五点四九亿平方米，同比涨了百分之十点六，规模已经超过新房。
真正的买家一直都在，只是转到了二手市场。还有一块很大的池子，就是2000年前建成的老房子，占全国存量的三成六。
这些家庭迟早要换新房，需求还没释放完。预期这个东西看不见摸不着，但杀伤力最大。
售楼处里也能感觉到，开发商开始惜售，从降价换量变成守价试探性提价。那到2030年，格局会分成几个梯队。第一梯队是一线核心地段。
北京东西城海淀朝阳的核心区、上海内环以内、深圳南山福田前海、广州天河珠江新城。这些地方从2025年底的底部起步，累计修复百分之二十五到三十五，大概率超过2021年高点。
第二梯队是杭州主城、成都高新天府、南京主城、苏州工业园、武汉武昌汉口核心，累计修复百分之十五到二十五，接近前高。第三梯队是普通二线加上强三线的核心城区，修复空间百分之五到十五，止跌企稳。
第四梯队就是普通三四线，核心区能站住，远郊长期横盘，整体比2021年低百分之二十到四十。这个格局有点像日本九十年代之后的走势，都心圈涨，远郊躺平，一个城市里两条街可能就是两个世界。
时间上大致这么走。2026到2027年一线率先确认底部，2027到2029年趁着供应真空期核心区稳步爬坡，2029到2030年头部城市突破前高。
再往后就是每年百分之三到五的温和修复，跟涨工资的速度差不多。这个节奏不能等，也急不来，看得清方向的人才拿得住。
不同的人手里牌不一样，打法也得不一样。刚需别死等所谓的最低点，房价的底是一段时间，不是精确到某一天。
当前首套利率三点一是二十年来最低，一百万贷款每月比2021年高点少还一千五。房子是拿来住的，你买的是家，不是股票。
只要月供不超过家庭收入的三成，核心地段的现房现在就可以开始看。想换房的家庭，一定要先卖后买，别拖。
老房子和好房子的价差只会越拉越大。核心地段的次新房能修复，二十年以上的老破小别说涨了，还得继续阴跌。
别抱着＂等老房子涨回原价再换＂的幻想，趁着二手房挂牌量还高，果断出手不好的资产。换成想住的好房子，日子才能过得顺。
手里房子多的朋友，得考虑资产大换血。马光远说过一个＂三个二十＂的判断，未来只有大约百分之二十的城市、百分之二十的板块、百分之二十的房子还有资产价值。
三四线多余的、远郊没配套的、二十五年以上没学区的老破小，能卖就卖。钱集中到一二线核心区的优质次新房，未来年化百分之三到五的收益，属于稳健保值那一档。
三四线城市的居民，老家的房子自住可以买，眼下开发商优惠大、利率低，价格已经跌了三到五成，买一套住着挺好。但想在老家多囤几套等升值，趁早断了念头。
人口在往外流，产业撑不起来，库存又高，即使全国回暖，老家最多止跌，不会有像样的行情。年轻人也别被＂必须买房＂这四个字绑住。
十五五规划里保障性租赁住房是重头，五年要改造十一点五万个老旧小区。租房照样能落户、能上学。首付凑起来吃力就先租，等条件好点再说。
房子是让人过日子的，不是拿来向谁证明什么的。这句话听着简单，做到不容易。这一轮不是全面大涨的行情，是分化加剧的结构性修复。
核心城市、核心地段、核心产品的好房子能回到并超过前高，大部分普通房产可能长期回不到2021年。最怕的不是房价跌，是在底部被吓住，错过新一轮周期的起点。
也别看不清分化的趋势，跑到没价值的城市乱买房，那种亏最难受。2026年的秋天，我们站在一个新起点上，稳一点，看准了再动手。
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