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开发商】深圳联粤房地产开发有限公司
【占地面积】约1.09万㎡
【建筑面积】约4.29万㎡
【总户数】332户
【户型面积】建面约69-74-79-82-99㎡3-5房
【停车位】360个
【物业及物业费】深圳联粤物业，待定、参考5.3元/㎡
【绿化率】32.49%
【容积率】2.5
【层高】3米
【总楼栋及层高】3栋，16-25层
【梯户比】1栋1/2单元2梯6户，3单元2梯4户
【交楼时间】预计2028年中下旬，精装交付
【产权年限】70年
【项目位置】深圳市龙华区民治街道民塘路与佳民路交汇处
项目底色：红山核心区，国企联发“新规2.0”首作
联发红山新澍位于龙华民治街道民塘路与佳民路交汇处，属于红山-上塘板块的核心居住区。项目由国企联发集团开发，是龙华首个“新规2.0”住宅产品。
总占地约1.09万㎡，规划3栋16-25层住宅，共332套纯商品房。车位360个，车位比约1:1.08，容积率仅2.5，在红山板块属于“低密物种”——周边多数新盘容积率都在4.0以上。
项目于2026年4月底取证，5月正式开盘，主力户型为69㎡三房一卫、79-82㎡三房两卫、99㎡四房两卫，全部精装交付。
二、产品力：69㎡做三房，得房率接近100%
联发红山新澍最大的卖点，是它的新规2.0高得房率。所有户型通过飘窗、阳台、设备平台的全赠送，综合得房率接近100%，且户户朝南。
69㎡三房一卫：这是项目最具话题性的户型，LDKG一体化设计配合S墙冰箱位，在不足70㎡的空间内实现了三开间朝南的三房格局。总价约405-430万。对于预算400万出头想在红山买三房的年轻家庭，这是市面上少有的选项。
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79-82㎡三房两卫：项目主力户型，主卧带套房设计，独立卫浴提升了居住舒适度。部分户型还做了横厅南北通透。总价约486-550万。
84㎡三房两卫（横厅版本）：横厅设计让客餐厅空间更开阔，南北通透，在同面积段中极为罕见。总价约514-550万。
99㎡四房两卫：横厅设计，客餐厅开间达5.35米，五开间朝南，主卧大套间，满足二胎家庭或三代同堂的改善需求。总价约644-680万。
三、地段与配套：双地铁+双名校+成熟商业
交通：距离4号线上塘站约734米、6号线上芬站约855米。双地铁加持，快速通达福田、南山。距离深圳北站仅约2.9公里。
教育：小学划片华东师范大学附属龙华未来小学，中学对口龙华实验学校至美校区。龙华实验学校2025年普高率升至90%，在龙华公办校中排名靠前。
️ 商业：1公里内有Costco华南旗舰店、星河COCO City，周边还有红山6979、龙华天虹、壹方天地等大型商业体。
医疗：深圳市第二儿童医院、新华医院均在2-3公里范围内。
四、价格与去化：从8.848折到8.582折的“妥协”
项目2025年6月拿地，楼面价约44559元/㎡，业内测算综合成本接近6.8万元/㎡。备案均价约7.14万/㎡，最初定的折扣是8.848折，折后均价约6.3万/㎡。
但因市场反响不如预期，开发商临时追加折扣至8.582折，最终折后均价约6.13万/㎡，折后单价区间5.37-6.53万/㎡，折后总价区间372-652万/套。
69㎡三房折后约405-430万，79-82㎡三房约486-550万，99㎡四房约644-680万。对比周边，深业颐樾府、臻著雅居参考价约6.3万/㎡，绿景公馆1866二手成交价约8.5万/㎡。新澍雅居折后均价6.13万/㎡，在红山核心区提供了一个相对亲民的上车门槛。
五、客观短板：地块先天不足带来的“硬伤”
① 三角形地块，楼间距仅16米：A817-0619宗地是一块南宽北窄的“披萨形”地块，用地面积仅约1.09万㎡。从总平图来看，1栋二单元离西侧隔圳村民房最近仅约16米，低楼层住户的采光、视野和私密性都会受到明显影响。
② 北临布龙路主干道，交通噪音干扰：项目北侧靠近布龙路，车流量不小。低区朝北的房源开窗状态下能听到明显的车流噪音。
③ 小区体量小，园林及公区空间有限：项目占地仅约1.09万㎡，3栋住宅的体量意味着中央园林和公共活动空间相对有限。
④ 交付周期较长：精装交付需等到2028年中下旬。两年左右的等待期，意味着要同时承担房租和房贷。
⑤ 周边城中村环伺，城市界面新旧交织：项目西侧紧邻隔圳新村等城中村，短期内城市界面难以做到“高大上”。
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