昆明9月楼市真相：出让金从812亿缩至61亿
止跌企稳 · 沿资源线分化 · 新房 13,015 元/㎡ · 二手 8,846 元/㎡
昆明 2026 年 8 月，止跌企稳 · 沿资源线分化。新房均价13,015 元/㎡，二手挂牌8,846 元/㎡，相差1.47 倍；风险等级研判为中等偏高。
图1 · 昆明 2026年9月楼市核心数字
一、头号发现
13,015
新房均价 元/㎡
8,846
二手挂牌 元/㎡
1.47倍
新房 ÷ 二手
跌得最慢的城市，分化得最狠的市场
价格口径极差 16.6%：新房成交均价 5 套口径：11,057 / 12,000 / 12,045 / 12,560 / 13,995，极差 2,938 元/㎡；剔除指数口径后为 13,995 ÷ 12,000 = 16.6%，是本系列价差最小的城市
量能口径极差 1.11×：9 月成交套数 2,150 套 vs 8 月 2,270 套，环比 -5.3%；1-8 月累计 12,261 套、同比 -30.2%，月均 1,533 套
南京（价差 10.6% / 量差 3.27 倍）恰为反向镜像：昆明是「量稳价也稳」，南京是「价稳量崩」；同为调整，昆明的调整发生在结构（板块沿资源线分化 3.96 倍）而非总量
二、10 个分区新房价格排行
图2 · 昆明新房价格排行
分区（按均价排序）
均价 元/㎡
成交套数 / 套均
1
滇池度假区(核心)
19,500
78 / 144.8㎡
2
西山区(核心)
17,813
345 / 124.7㎡
3
盘龙区(核心)
14,655
305 / 120.5㎡
4
五华区(核心)
12,745
276 / 116.8㎡
5
官渡区(近郊)
12,088
406 / 127.1㎡
6
呈贡区(近郊)
11,877
458 / 123.8㎡
7
经开区(远郊)
7,800
64 / 128.4㎡
8
晋宁区(远郊)
7,579
78 / 116.2㎡
9
安宁市(远郊)
5,850
84 / 123.6㎡
10
嵩明县(远郊)
4,930
56 / 114.7㎡
9 月昆明新房成交约 2,150 套 / 26.57 万㎡ / 34.58 亿元，成交均价 13,015 元/㎡、环比持平 —— 在全国二线城市 8 月环比 -16.9% 的背景下一枝独秀，靠的不是需求回暖，而是供给端主动踩了刹车。决定昆明价格的不是「哪个区」而是「哪条资源线」：滇池度假区（19,500 元/㎡）单列全市独立价格带、西山区（17,813）紧随，两者合计仅占成交量 19.7%，却定义价格上限；呈贡（11,877，458 套，占比 21.3%）与官渡（12,088，406 套）合计贡献 40.2% 的成……
三、二手房：10 个分区与房龄折旧
图3 · 分区 × 房龄价格矩阵
9 月昆明二手挂牌均价 8,846 元/㎡（10 分区算术平均）、同比 -7.5%，成交均价约 8,320 元/㎡。昆明是二线城市中少数「跌幅温和」的样本 —— 全域普跌没有出现，取而代之的是沿资源线的分化：滇池度假区（19,600 元/㎡）是嵩明（4,384）的 4.47 倍。但真正定义昆明二手市场的不是区均价的差异，而是「区均价本身的失效」：安宁全市均价 5,045 元/㎡，太平新城实际成交可达 6,827 且别墅卖到 16,522 —— 同区价差 3.3 倍。昆明老破小的定价权已完全转移到……
分区（按挂牌价排序）
挂牌均价
5年内 → 20年+
保值
1
滇池度假区
19,600
23,910 → 10,190
58%
2
五华区
10,250
12,500 → 5,330
55%
3
西山区
10,082
12,300 → 5,240
54%
4
盘龙区
9,593
11,700 → 4,990
50%
5
官渡区
8,820
10,410 → 3,790
46%
6
7,534
8,890 → 3,240
40%
7
呈贡区
7,104
8,380 → 3,050
38%
8
晋宁区
6,045
7,130 → 2,600
35%
9
安宁市
5,045
5,750 → 1,770
30%
10
嵩明县
4,384
5,000 → 1,530
27%
模型校验
：西山区 按系数 1.0× 推算 10,080 元/㎡，实际成交 10,925 元/㎡，偏差 -7.7%。各分区一致呈现「5 年内最高、20 年+ 最低」的单调梯度；核心区有学区与配套溢价托底、折旧更平缓，外围老房折旧更陡。
四、供需关系与土地市场
图4 · 供需关系与分区去化周期
板块
去化（月）
梯队
翠湖 / 草海 / 滇池度假区
8-11
核心
巫家坝 / 会展片区
10-14
核心
北市区（盘龙世博 / 沣源路）
12-16
核心
呈贡核心（市政府 / 大学城）
14-18
近郊
呈贡非核心组团 / 山水新城
22-28
近郊
经开区 / 空港经济区
30-36
远郊
安宁太平新城 / 晋宁古滇
>36
远郊
0.25
8月供求比
26.57 万㎡
8月成交
63,802
二手挂牌 套
-8.4%
挂牌量同比
昆明供需的核心特征不是「失衡」而是「双向收缩」：1-8 月新批上市仅 83.47 万㎡（同比大幅下降），成交 157.1 万㎡，供求比跌至 0.25 的极度供不应求区间。但这不构成涨价基础 —— 因为成交同比也 -25.7%，需求端的收缩速度虽然慢于供给端，却仍是收缩。昆明房价的「韧性」本质是供给刹车的结果，而非需求回升，这决定了它跌得慢、也不会快速反弹。……
8月成交地块
：滇中新区长水街道 楼面价 1,800 元/㎡、溢价 0%、由 云南滇府房地产开发有 竞得；西山区滇池路杨家地（29 号片区 A7） 楼面价 8,898 元/㎡、溢价 0%、由 云南新郡房地产有限公 竞得。
昆明土地市场是「总量崩塌、结构分化」的极端样本：年度出让金从 2021 年 812 亿元断崖式收缩至 2026 年 1-9 月的约 61.4 亿元（-92%）。但三季度出现一个反直觉现象 —— 凉亭片区两宗小体量宅地分别经 27 轮、25 轮竞价、溢价 25%-26.3% 成交，是近三年昆明最热的竞拍；而同期滇池路两宗地段更优的大体量地块（75.58 亩、13.58 亿元）却零溢价底价成交。这说明昆明不是「没有需求」，而是「有能力出手的房企只剩做小体量、快周转项目的少数几家」—— 邦泰在昆明已落 17 个项目、正黄首次入昆，都是「小步快跑」策略；而单宗 10 亿元以上的大额……
五、风险矩阵与购房建议
图5 · 概率 × 影响 二维风险评估
风险类型
等级
远郊文旅板块价格崩塌
概率 高 · 影响 高
空港 / 嵩明去化周期 36 个月
概率 高 · 影响 中高
老破小流动性危机
概率 高 · 影响 中
中高区均价口径失效
概率 高 · 影响 中高
中高近郊配套预期落差
概率 中高 · 影响 中
中高省外客群依赖度
概率 中高 · 影响 中高
土地财政收缩
概率 中高 · 影响 中
库存口径分歧
概率 高 · 影响 低
存量商办空置率高企
概率 中 · 影响 中高
现房制度切换成本
概率 中 · 影响 中高
综合研判：昆明楼市风险等级中等偏高，市场阶段「止跌企稳 · 沿资源线分化」。真正的风险往往不是价格本身，而是流动性的消失——去化周期一旦超过 30 个月，房价就只是一个账面数字。
图6 · 分需求购房建议
需求 / 预算
关注板块与策略
刚需
80 万以下
经开区 / 空港经济区 / 呈贡非核心组团 / 官渡南部
单价 8,000-11,000 元/㎡ 的选择最丰富，且可吃满彩云消费券 5,000 元档（9-
学区
100-200 万
五华翠湖 / 文林街 / 云大附小周边，盘龙白云路 / 拓东
昆明是为学区付溢价性价比最高的城市之一：翠湖周边无电梯、装修老旧的老房仍能卖 25,000-45
改善
160-250 万
巫家坝 / 会展片区 / 滇池路 / 北市区（盘龙世博、沣源路）
本期唯一确定性修复板块是巫家坝：龙湖时代天街 9-25 开业（13 万㎡、招商率超 90%）、中
旅居 / 康养
80-200 万
滇池度假区 / 草海沿岸 / 西山滇池路 / 安宁太平新城（低密）
昆明独有的机会，也是昆明区别于所有二线城市的底色：异地公积金可在昆贷款、首付仅 20%、利率 2
务必远离的房产
安宁太平新城 / 晋宁古滇文旅板块 —— 高点 11,000 元/㎡ 跌至 5,500-5,700（部分
空港经济区 / 嵩明职教园 —— 去化周期 36 个月、嵩明新房均价约 4,408 元/㎡ 较高点跌超
无学区、无电梯的 20 年以上单位房 / 安置房 —— 已跌至 2,400-3,200 元/㎡，不是价格
旧规存量项目（2024 年前取证）—— 昆明新规产品占比约 65%，新规四代宅去化 60%-80%、旧规
三条判断
① 昆明跌得慢不是需求好，是供给主动刹车 —— 1-8 月新批上市仅 83.47 万㎡、供求比 0.25，这是政策选择而非市场自发
② 8·28 后的「涨价潮」（近 10 盘调价）是成本与供应驱动的被动涨价，在成交同比 -30.2% 的背景下不可持续，不要误读为回暖信号
③ 昆明已经用五年时间证明了「区均价」的失效：卖房或买房时，同一条资源线上的兑现度差异（学区是否真划片、配套是否已交付）比所在的区重要 10 倍
一句话总结：昆明是全国二线城市中最「不随大流」的一个：8 月二线整体环比 -16.9%，昆明 9 月新房均价环比持平。原因不是需求回来了，而是供给端在关键时候踩了刹车（三季度仅 9 宗宅地成交），叠加省外旅居客群（占比 31%）与本地自住需求（买学区不为投资）两股「非投资性」力量托底 —— 这让昆明跌得慢，但也意味着它不会快速反弹。
数据 · 中指研究院 · 昆明市住建局 · 昆明市自然资源和规划局 · 贝壳研究院 · 安居客 · 云南省住建厅 本报告由 AI 辅助生成，数据来源于公开渠道，不构成投资建议。
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