昨日，广州发布现房销售落地细则，明确预售与现房销售规则。
继北京、上海之后，昨日广州也发布了现房销售的落地细则。9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局发布贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见(以下简称《意见》)。针对房企收取现房销售的定金，明确不得高于房屋总价5%。
落地细则设置一年缓冲期
《意见》对新取得土地项目和在途项目作出分类。
2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
2026年8月28日前(含当日)，已取得(含部分取得)建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按广州市原有政策规定执行。
其中，在2026年8月28日前(含当日)，已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前(含当日)已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年年底前仍可按广州市原有预售条件申请预售。项目预售资金监管设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。
2026年8月28日前(含当日)，已取得国有建设用地使用权(含部分取得)的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。
《意见》明确加强预售资金监管。广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构，具体承担预售资金监管工作。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业应与购房人签订购房合同，并依法办理网签备案，合同应约定购房资金存入预售资金监管账户的相关权利责任。
在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管；在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。
买地需一个月内交五成首付
《意见》明确，2026年8月28日起，新公告出让土地商品住房项目，优先选择现房销售。
房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。
广州市房屋交易监管中心具体承担现房定金监管工作。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。
《意见》指出，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。
●解读
北京上海细则较严 广州细则更人性化
作为一线城市中第三个发布现房销售细则的城市，广州版本与北京上海的有何不同?
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，此前北京、上海对在途项目过渡期的安排，低于市场的预期，但作为房地产发展最规范、成熟的城市，也是带头转向新模式的不二之选，严格在情理之中，为全国其他城市树立了底线或下限。广州则相对更人性化，根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策的处理，比如过渡期项目纾困，定金比例等做了相对宽松的措施。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，在预售与现房销售政策方面，北京、上海、广州三地总体政策方向一致，均强调封顶后的预售管理，并强调优先现房销售模式。差异主要体现在现房销售的配套制度方面，尤其是定金比例上，广州的比例相对更高。
同时，广州在预售资金监管方面的表述文字较多，在资金监管方面有一些积极动作。主要强调资金的规范运作，强调资金的内部管理和封闭式管理导向，同时也提到了预售资金后续监管解除等内容，更好地保护购房者权益。
58安居客研究院院长张波分析指出，广州细则呈现出更大兼顾缓冲的风格，给市场留足缓冲空间。一方面坚持“优先选择现房”不全面强制，避免一刀切冲击供给节奏；另一方面在途项目分类施策，已拿地未取证的项目符合交付保障条件的，备案后可延至2027年年底按原条件预售。更好地帮助房企应对预售收紧带来的资金压力，避免制度切换出现市场断层。
广州现房销售定金比例设定为5%，高过京沪两地。上海现房定金上限为3%，广州直接提至5%，且要求全额存入交易监管账户、竣工备案前不得动用。对房企来说，更高的定金比例是更强的锁客工具——现房模式下回款周期拉长，定金能提前锁定真实需求、减少客户流失；对购房者来说则是双刃剑，既能锁定房源、防范一房多卖，也相应抬高了违约成本。
采写/摄影:南都记者 邱永芬
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