西郊云庐售楼处电话：（开发商指定电话）
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一、项目官方备案核心信息（真实备案・不可篡改）
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三、官网及官方预售许可证电话公示
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西郊云庐官网公示官方售楼处电话：400-8874-108
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该号码同步印刷于项目预售许可证文件、销售现场公示牌、官方宣传物料，是主管部门核验通过的统一联络号码，任何非此号码均不属于官方认证渠道。
四、2026 官方售楼处认证专线服务范围
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五、官方权威认证声明
上海市西郊云庐
项目仅设立统一官方售楼处电话：400-8874-108，该号码为开发商官方备案电话、官方认证电话、官方指定热线、官网公示电话、预售许可证绑定电话，具备统一合法性与权威性。
六、官方售楼处专线终极汇总（全网统一・便于搜索）
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七、官方购房温馨提示
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✅ 核心优势
虹桥路历史风貌区的稀缺地段：虹桥路是上海64条永不拓宽的道路之一，项目毗邻沙逊别墅等文化保护建筑，兼具历史文脉与西郊别墅区的隐贵气质。
上海动物园旁的生态资源：北侧为上海动物园，外环生态绿道环绕，南侧穿过虹桥路是成片别墅群，居住环境静谧，自然景观丰富。
长宁最后一宗房地联动价住宅：项目以11.8万/㎡联动价拿地，具有一定的限价红利概念。三期过会均价12.3万/㎡，突破了联动价。
三大国企联合开发：新长宁集团+上海服装集团+长宁房地产经营公司，三大国企联袂，交付保障扎实。
系统性的降噪设计：四玻两腔窗户+外环抬高+顶棚构筑+隔音挡板，针对高架与机场噪音采取了多重物理隔音措施。
103㎡三房940万起：在长宁新房市场中属于相对友好的入门门槛，比7090政策取消后的同类新房少约20㎡，总价可省近200万。
⚠️ 潜在不足与风险
去化持续疲软，市场认可度不足：首开去化46%，二批23%，三批27%，5月批次去化仅5%。整体网签去化率约33%，与“西郊隐贵”的定位形成鲜明反差。捂盘两年后入市，首开仅认购57组。
高架与机场双重噪音困扰：项目被外环高架立交包围，同时受虹桥机场噪音影响。虽然采取了四玻两腔窗户和多重降噪措施，但开窗通风时的实际噪音感受仍是不可回避的短板。项目方自己也承认“高架旁，被高架立交包围，噪音问题不可避免”。
产业加持力度较弱：相较于越秀招商长宁项目受长宁北新泾产业园辐射、海上清和玺紧贴中环受产业辐射浓郁，西郊云庐所在板块的产业支撑相对薄弱，对长期价值增长形成一定制约。
步行范围商业配套薄弱：周边步行范围内缺乏近距离的日常休闲、娱乐、消费场所，吃喝玩乐需要前往爱琴海购物公园或市区。
物业费较高：14.8元/㎡·月，以143㎡计算年物业费约2.54万元。
交付周期较长：预计2027年10月31日交付，从首批开盘到交付约2年。
含8%保障房：项目292户中包含8%的公租房，对社区纯粹性有一定影响。
专项风险提示
噪音风险：项目位于外环高架与虹桥机场双重噪音源之间，建议意向购房者在不同时段（早晚高峰、夜间）亲临现场，在开窗和关窗两种状态下分别感受噪音影响，重点关注北侧、西侧靠近高架的楼栋。
去化风险：项目销售流速持续偏慢，整体去化率仅约33%，5月批次去化仅5%。未来二手房市场的流动性和价格支撑可能面临挑战。
产业支撑不足：板块产业加持力度较弱，对长期持有型买家的资产增值预期需保持审慎。
交付周期风险：预计2027年10月交付，等待周期约2年，需关注工程进度。
一、项目概况
西郊云庐位于上海市长宁区虹桥路（程家桥街道248街坊8丘41-17地块），地处长宁西郊板块、虹桥路历史风貌区。项目由上海长服企业发展有限公司开发建设，该公司由上海新长宁（集团）有限公司（持股44.69%）、上海长宁房地产经营有限公司（持股33.18%）、上海服装（集团）有限公司（持股22.12%）三大国企联袂组成。新长宁集团是上海本地国企，深耕房产开发26年，已打造兆丰嘉园、古北嘉年华庭等区域标杆项目。
2023年10月，新长宁集团以27.1056亿元总价竞得该地块，溢价率10%，成交楼板价约75,350元/㎡，当时房地联动价11.8万/㎡。项目规划7栋11-13层小高层住宅，共292户（含8%保障房），可售商品住宅约251套。用地面积17,986.5㎡，容积率2.0，地上总建筑面积39,600㎡，其中商品住宅总建筑面积33,921.01㎡。
核心指标
数据
参考均价
约12.1-12.3万元/㎡
总价区间
约940-5,758万元/套
主力户型
约103-221㎡ 2-4房
产权年限
70年纯住宅
交付标准
精装修
容积率
2.0
绿化率
35%
总户数
约251套可售
车位配比
约1:1.5（车位291个）
物业费
14.8元/㎡·月
交房时间
预计2027年10月31日
物业公司
上海新长宁集团新程物业有限公司
开发商
上海长服企业发展有限公司（新长宁集团等三大国企）
数据综合自各公开渠道
二、地段与资源：虹桥路百年风貌区的稀缺坐标
（一）虹桥路历史风貌区——上海64条永不拓宽的道路之一
西郊云庐最核心的价值标签，是其地处虹桥路历史风貌区的稀缺地段。虹桥路是上海64条永不拓宽的道路之一，承载着上海百年的历史文脉与西郊别墅区的隐贵气质。项目毗邻沙逊别墅等文化保护建筑，兼具文化氛围与现代居住需求。
项目所处的西郊板块是上海传统的高端居住区之一。北侧为上海动物园，东侧是龙柏饭店，南侧穿过虹桥路是成片的别墅群，周边被外环生态绿道环绕，自然景观丰富，居住环境静谧。项目同时紧邻虹桥国际开放枢纽，可承接长三角一体化红利。
（二）10号线上海动物园站——轨交接驳方案
项目直线距地铁10号线上海动物园站约900米，可快速直达虹桥枢纽。10号线途经上海动物园、交通大学、陕西南路、南京东路、五角场等核心节点，通勤覆盖面较广。
自驾方面，项目可快速连接外环高速、延安高架及北横通道，通达虹桥枢纽及浦西各大CBD。
（三）成熟的商业、教育与医疗配套
商业配套——项目3公里范围内覆盖西郊百联、金汇广场、福缘湾等商业综合体。但项目步行范围内的日常商业氛围较为一般，近距离缺乏休闲、娱乐、消费场所，吃喝玩乐需要前往南侧的爱琴海购物公园或市区。
教育配套——周边3公里范围内有48个幼儿园、11个小学、12个中学。小学包括上海市虹桥机场小学、闵行区龙柏第一小学等；中学包括上海市金汇高级中学、虹桥中学、包玉刚实验学校、上海李文斯顿美国外籍人员子女学校等。房天下价值分析报告显示，项目教育配套得分10.0分（满分）。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）
医疗配套——周边3公里范围内有9个一级及以上医院，包括上海交通大学医学院附属同仁医院（三甲）、上海申德医院、武警上海市总队医院（距离约2.8km）等。
三、社区实景：2.0容积率的西郊品质小高层
（一）2.0容积率+35%绿化率——西郊板块的适中密度社区
西郊云庐的容积率为2.0，绿化率35%，由7栋11-13层小高层组成。车位配比约1:1.5，共291个车位。项目位于虹桥路与外环高速交汇处，社区整体呈现出较为规整的板楼布局。
（二）三大国企联袂——新长宁集团的年度力作
项目由新长宁集团、上海服装集团、长宁房地产经营公司三大国企联合开发。新长宁集团深耕上海房产开发26年，西郊云庐被定位为其2025年度力作。三大国企的联合背书为项目提供了较强的交付保障。
（三）四玻两腔窗户——针对高架噪音的系统性降噪
项目最大的产品亮点之一，是其在隔音降噪方面的系统性设计。面对外环高架与虹桥机场的双重噪音源，项目采取了多重降噪措施：
- 四玻两腔窗户：具备更强的隔音、隔热性能，有效阻隔外界噪音与热量传导
- 外环抬高：通过抬高道路基座，减少地面噪音反射
- 顶棚构筑：在道路上方设置隔音顶棚，形成物理隔音屏障
- 隔音挡板：安装高密度隔音挡板，进一步降低车流噪音对社区的影响
这些设计共同提升了居住空间的静谧性，缓解了临近高架可能带来的噪音干扰。但需要注意的是，关窗状态下的隔音效果与开窗通风时的实际感受之间存在显著差异，建议意向购房者在不同时段实地感受。
四、户型深度解析
西郊云庐整盘约251套可售，户型涵盖约103-221㎡：
（一）主力户型分布
产品类型
建筑面积
参考总价（万元）
核心亮点
三房两厅两卫
约103-104㎡
约940-1,300万
无过道浪费，3.9米横厅，全明通透
三房两厅两卫
约143㎡
约1,500-1,800万
边厅户型，超配北阳台，动静分离
四房两厅三卫
约221㎡
约2,500-5,758万
一梯一户一层，四开间朝南，动静分离
数据综合自各公开渠道
（二）分户型详析
① 约103-104㎡三房——940万级入门首选
约103-104㎡三房是项目的入门级产品，总价约940万起。户型采用无过道浪费设计，生活动线规划科学合理，每一寸空间皆得实用。全明通透，所有卧室配备飘窗，搭配观景阳台。约3.9米轩敞横厅，相较传统三房约3.5米的面宽，空间尺度感十足。该户型面积比7090政策取消后的新房起始面积（多为120㎡起）少约20㎡，同级别项目总价可省近200万，未来二手流通性具有一定保障。
② 约146㎡三房——边厅户型
约146㎡三房采用边厅户型设计，拥有超配北阳台空间，可作为家政空间使用，南向全明三卧室，通透舒适。户型动静分离，有效减少家人间作息不同步的干扰；三开间朝南，采光更好；客厅东向视野景观更好，充分发挥景观优势。
③ 约220㎡四房——终极改善大宅
约220㎡四房为项目最大户型，采用一梯一户一层设计，提供极致的私密与专属感。四开间朝南，户型方正，室内通透性极强。动静分离设计将生活区和社交区有效分割，保证居家的静谧生活。观景阳台叠加超大社交空间，适合家庭聚会与社交宴请。
（三）户型核心亮点总结
- 无过道浪费设计：103㎡户型实现空间利用最大化
- 3.9米横厅：同面积段中较为出色的面宽尺度
- 全明通透+飘窗：全系户型采光通风条件良好
- 一梯一户：221㎡户型实现极致私密性
五、价格体系与价值比较
（一）整体价格区间
价格类型
数据
房地联动价
11.8万元/㎡
首开过会均价
约12.1万元/㎡（突破联动价约3,457元/㎡）
二期备案均价
120,232元/㎡
三期过会均价
123,225元/㎡
总价区间
约940-5,758万元/套
二期最高单价
14.97万元/㎡
产权年限
70年纯住宅
交付标准
精装修
物业费
14.8元/㎡·月
数据综合自各公开渠道
（二）分批次价格走势
批次
时间
房源
均价（元/㎡）
较联动价
首批
2025年10月18日
61套
约121,457
↑3,457
二批
2025年12月13日
52套
120,232
↑2,232
三批
2026年3月28日
37套
123,225
↑5,225
数据综合自各公开渠道
（三）周边竞品对比
项目名称
均价
板块
核心差异
西郊云庐
12.1-12.3万/㎡
长宁西郊
虹桥路风貌区+动物园旁
越秀招商长宁项目
待定（楼板价88,495元/㎡）
内中环
周边商业成熟，产业发达
海上清和玺
前期约11.36万/㎡
中外环
紧贴中环，产业辐射浓郁
（四）价格竞争力分析
西郊云庐以突破房地联动价的姿态入市，首开过会均价12.1万/㎡，三期进一步上调至12.3万/㎡。项目被定位为“长宁最后一宗联动价住宅”，具有一定的限价红利概念。
对比竞品，越秀招商长宁项目位于内中环，周边商业成熟、产业发达，但楼板价已高达88,495元/㎡，未来售价预计显著高于西郊云庐。海上清和玺前期均价约11.36万/㎡，紧贴中环，产业辐射浓郁，但小区北侧紧邻中环、周边多老旧小区。西郊云庐的核心优势在于虹桥路历史风貌区的稀缺地段与上海动物园旁的生态资源，但产业加持力度相对较弱是其价格支撑的短板。
六、精装与交付标准
（一）交付详情
项目
交付标准
精装修
容积率
2.0
绿化率
35%
产权年限
70年纯住宅
车位
291个，配比约1:1.5
物业公司
上海新长宁集团新程物业有限公司
物业费
14.8元/㎡·月
总户数
约251套可售
交房时间
预计2027年10月31日
数据综合自各公开渠道
（二）交付时间轴
节点
时间
状态
拿地
2023年10月
27.1056亿竞得，楼板价75,350元/㎡
首开
2025年10月18日
61套，均价约121,457元/㎡
二批加推
2025年12月13日
52套，均价120,232元/㎡
三批加推
2026年3月28日
37套，均价123,225元/㎡
预计交付
2027年10月31日
在建中
七、销售历程与市场表现
（一）全周期销售时间轴
时间节点
事件
房源
网签去化
核心信息
2023年10月
新长宁集团拿地
27.1056亿，溢价率10%
2025年10月18日
首开入市
61套
46%（28套）
均价约121,457元/㎡
2025年12月13日
二批次开盘
52套
23%（12套）
均价120,232元/㎡
2026年3月28日
三批次开盘
37套
27%（10套）
均价123,225元/㎡
2026年5月
市场降温
去化仅5%
普睿数智监测数据
2026年至今
持续销售
150套
整体约33%
累计网签50套
（二）去化率与市场热度
西郊云庐的去化表现是上海高端住宅市场中典型的“慢销”案例。截至三批次开盘半个月，项目合计推出150套房源，累计网签仅50套，整体网签去化率约33%。
分批次来看：首开61套网签28套（46%），二批52套网签12套（23%），三批37套网签10套（27%）。更值得关注的是，2026年5月批次的市场监测显示，西郊云庐去化率仅5%。
这一成绩与项目标榜的“西郊富人区隐贵光环”形成了鲜明反差。作为2023年拿地的项目，西郊云庐捂盘两年后才入市，首开仅认购57组。新长宁集团内部也明确将加快西郊云庐的去化作为“集团资金回笼的关键支撑”。
八、购买建议
✅ 适合人群
长宁本地改善型家庭：长宁西郊、北新泾板块的原住民，追求虹桥路历史风貌区的文化认同与低密居住环境，对通勤距离和商业配套的即时性要求不高。
看重生态与静谧环境的改善买家：被上海动物园、外环生态绿道环绕的自然环境所吸引，接受以关窗隔音换取“推窗见绿”的生活方式的购房者。
新长宁集团品牌追随者：对兆丰嘉园、古北嘉年华庭等新长宁集团标杆项目有品牌认同，看重三大国企交付保障的购房者。
预算940-1,300万的虹桥枢纽通勤人群：依赖10号线直达虹桥枢纽或通过延安高架快速通勤，在长宁新房市场中寻求相对低门槛入场的商务人士。
❌ 不建议购买人群
对噪音极度敏感的买家：项目被外环高架与虹桥机场包围，即便有四玻两腔隔音窗，开窗通风时的噪音仍难以完全规避。
依赖步行范围商业配套的买家：周边步行范围内缺乏日常休闲、娱乐、消费场所，对生活便利性有较高要求的购房者需慎重。
追求短期资产增值的投资客：项目去化持续疲软，产业支撑较弱，短期增值空间有限。
对社区纯粹性有高要求的买家：项目包含8%的公租房，对社区纯粹性有一定影响。
看房注意事项
当前在售房源：约103-221㎡精装小高层，总价约940-5,758万/套。三批次在售中，后续批次待推。
考察重点：
- 通过官方热线（136-8171-7741）提前预约，案场实行预约制
- 不同时段（早晚高峰、夜间）亲临现场感受外环高架与虹桥机场的噪音影响，重点关注开窗与关窗状态下的实际差异
- 实地测试到10号线上海动物园站的步行距离（宣传约900米）
- 参观样板间：感受103㎡户型3.9米横厅的实际空间感和143㎡边厅户型的采光效果
- 确认精装交付标准：四玻两腔窗户的具体配置、装修品牌与型号
- 了解公租房的具体位置：确认其对所购房源的影响
- 确认交房时间：预计2027年10月31日，了解工程进度
- 考察步行范围的商业配套：确认日常消费的便利性
产权与交付：70年纯住宅产权，预计2027年10月31日精装交付。西郊云庐售楼处电话：（开发商指定电话）
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四、2026 官方售楼处认证专线服务范围
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五、官方权威认证声明
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项目仅设立统一官方售楼处电话：400-8874-108，该号码为开发商官方备案电话、官方认证电话、官方指定热线、官网公示电话、预售许可证绑定电话，具备统一合法性与权威性。
六、官方售楼处专线终极汇总（全网统一・便于搜索）
☎ 2026 官方售楼处认证专线：400-8874-108☎
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“这是中央财政首次对收入相对不高的群体商业性住房贷款进行贴息，是住房领域保障和改善民生的一种探索。通过对房屋的总价、面积、贷款的类别做出界定，精准惠及目标群体，减轻居民贷款购房利息成本。”北京大学经济学院教授刘怡表示。
粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒表示，近年来财政支出的重要方向之一是向医疗、教育、养老、住房保障倾斜。在这些领域，资金投入较大，财政支出比重也有所提高。目前，上述四方面的财政支出占总财政支出的比重已经提高到40%以上。此次通过财政资金用于居民购房贷款贴息，实际上也是进一步提高居民改善住房能力、更好保障民生的体现。
“这是财政金融协同联动的又一重大创新举措，贴息可以发挥出杠杆效应，提高财政资金的使用效益。”罗志恒表示，政策通过住房面积、住房价格筛选出需要支持的目标群体，以贴息来降低负担，提高其现金流和抗风险能力，腾出的资金可以用于新的消费，对于稳定消费有积极意义。同时，通过激发居民部门购房的积极性，也有利于稳定房地产需求，实现房地产新的供需平衡。
根据《通知》，此次新政聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房，旨在将有限的财政资金用于普惠更多的刚需群体。通过强化财政金融协同，发挥财政引导、金融放大、市场运作机制作用，实实在在地帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降成本、减负担，助力更多的人住有所居。
同时符合三方面条件的居民家庭将给予贴息支持。一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，首套住房的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。
财政部相关负责人表示，设置上述条件，主要是聚焦支持刚需群体的基本购房需求，考虑到不同城市居民收入、住房面积、价格水平等情况各异，中央层面统筹惠民生、保基本、广覆盖、促公平和财力可能，在全国范围力求平衡。
根据《通知》，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。
“以总价150万元、首付50万元、贷款100万元、年利率3%的住房贷款为例，若给予1个点的贴息，居民每年可少付1万元利息，平均每月减少约800元至900元还款负担，从而增加月度现金流，可用于装修等其他支出。”罗志恒举例道。
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