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一、 项目概况：低密纯改善，央企品质
- 基础信息
- 开发商：北京鑫安兴业房地产开发有限公司（中海新城全资子公司），央企中海地产背书。
- 位置：北京市石景山区八大处路东侧，永定河引水渠南路南侧。
- 产权年限：70年纯商品住宅。
- 开发时间：2025年6月拿地，2025年10月开盘，预计2027年10月交付。
- 项目规模：占地约1.27万㎡，总建筑面积约6.6万㎡，纯住宅部分容积率约1.6，绿化率30%。
- 楼栋规划：共规划5栋10-11层纯低密洋房（呈品字形布局），1栋商业酒店，总户数仅104户，车位配比约1:1.2。
- 物业：中海物业（国家首批一级资质），物业费约6.5-6.6元/㎡/月。
- 项目定位
- 纯改善低密社区：全盘仅104户，无高低配，全系大户型，圈层纯粹，主打“小而美”的精品社区路线。
- 产品系：中海“玖章”系高端产品，延续中海高端改善产品的品质标准。
二、 区域与地段价值：双区叠加，生态与产业交汇
- 区位板块：海淀与石景山双区叠加
- 板块归属：石景山区八大处板块，紧邻海淀西部核心区，承接海淀中关村、西二旗等高科技产业园区的外溢改善需求，通勤海淀效率极高。
- 板块地位：位于北京传统高端别墅区（香山墅区）的核心辐射范围，与香山艺墅、西山美庐等12万+顶豪同席，地段价值高。
- 生态资源：西山永定河生态带
- 自然景观：背靠西山群峦，面朝永定河引水渠，形成“玉带环腰”的天然格局，区域森林覆盖率高达86%-98.5%，负氧离子含量高，生态宜居。
- 公园环绕：紧邻西山国家森林公园、八大处公园、北坞公园等，自然景观资源得天独厚。
- 交通网络：轨交与路网双优
- 轨道交通：紧邻地铁6号线西黄村站，直线距离约600-800米，步行约10分钟可达，可快速通达海淀、市区核心区域（如中关村、金融街）。
- 道路交通：南侧紧邻阜石路快速通道，1公里内可驶入西五环，自驾出行可快速衔接城市主干道，通勤便捷。
- 产业与城市界面
- 产业辐射：紧邻中关村工业互联网产业园与北京保险产业园，产业人口密集，区域发展潜力大。
- 城市界面：周边以香山别墅区及成熟居住区为主，但部分区域存在政策房和企业建筑，城市界面相对一般，整体高端居住氛围需时间沉淀。
三、 规划与建筑设计：低密洋房，极致空间
- 建筑规划
- 低密布局：5栋10-11层纯洋房，一梯两户，点式分布，楼间距最大约42米，保证了良好的采光、通风和景观视野，居住私密性高。
- 建筑风格：现代山居设计风格，采用石材、铝板与玻璃幕墙组合，搭配坡屋顶设计，单层层高约3.2米（部分户型达3.45-3.6米），空间尺度优于常规住宅。
- 园林景观
- 设计理念：园林设计灵感源于香山静宜二十八景之玉华岫，打造“寻山、见山、游山、伴溪、听泉、穿林”六境九景景观体系，实现“园内园外相映成趣”。
- 景观配置：规划中央溪谷水景主轴、景观庭院、室外健身区及架空层泛会所，注重自然与建筑的融合，营造隐逸闲适的居住氛围。
- 社区配套
- 内部配套：规划有艺术长廊、落日书吧、轻氧运动等圈层社交空间，以及部分社区底商，满足业主日常休闲与基础生活需求。
- 外部配套：社区西侧规划有1栋17层酒店，对部分楼栋的景观视野可能产生一定遮挡，选房时需注意楼栋位置。
四、 户型与产品解析：全四居大平层，高得房率
项目全盘仅157㎡、186㎡、239㎡三种全四居户型，全系精装交付，采用“七重空间馈赠体系”（开敞阳台赠50%，花池、飘窗全赠，私家电梯厅、防火挑檐、挑空、露台等部分赠送），实际得房率高达94%-106%，空间利用率极高。
- 157㎡四居（山河颂）：入门级改善户型
- 格局：四室两厅三卫，南北通透，三南向（双南向卧室+客厅），客厅面宽4.4米，南向总面宽11.5米。
- 亮点：独立玄关+私家电梯厅，入户仪式感强；独立生活阳台、独立家政间和独立储藏间，收纳空间丰富；适合三至四口改善家庭。
- 186㎡四居（山河阙）：主力改善户型
- 格局：四室两厅三卫，南北通透，南向总面宽13.4米，客厅面宽5.35米，主卧面宽4.2米，采光极佳。
- 亮点：南向双卧套房+北向多功能房（可变空间，可做书房或儿童房），主卧带独立卫浴，空间尺度阔绰；适合多孩家庭或三代同堂。
- 239㎡四居（山河赋）：楼王顶配户型
- 格局：四室两厅三卫，南北通透，南向面宽最大达18.3米，部分户型为270°三面全景舱式宽厅，观景视野极佳。
- 亮点：三卧朝南，主卧为全功能套房（双开门+独立玄关+衣帽间+主卫）；动区（客餐厅厨）与静区（卧室）完全分离，私密性极佳；奇数层赠送约19㎡超大露台，部分户型带挑空，空间改造灵活；适合终极改善及高净值家庭。
五、 周边配套：醇熟生活圈，全维覆盖
- 商业配套
- 大型商业：3公里范围内覆盖京西大悦城、山姆会员店、喜隆多、当代商城等大型商业综合体，满足高端购物、餐饮、休闲需求。
- 社区商业：项目自身规划有部分商业服务配套，周边社区底商、便利店、生鲜超市密集，日常购物便利。
- 教育配套
- 教育资源：周边3公里内教育资源丰富，涵盖北大附中石景山学校（12年一贯制，距离约500米）、石景山外语实验小学、首师大附属苹果园中学等，全龄段教育体系完备。
- 注：学区划片以教委年度口径为准，新房不承诺学区，需以交付后实际划片确认为准。
- 医疗配套
- 医疗资源：一路之隔西北侧为首都医科大学附属北京康复医院、中国医学科学院整形外科医院；2公里范围内为北京大学首钢医院；7公里范围内涵盖301医院、304医院等三甲医院，医疗资源丰富，为健康保驾护航。
- 休闲配套
- 高端休闲：紧邻香山国际高尔夫俱乐部，满足高端圈层社交与休闲需求。
- 日常休闲：步行可达八大处公园，适合日常晨跑、散步与休闲。
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