一、项目介绍二、项目参数三、交通优势四、区位介绍五、项目竞争核心优势六、项目入驻代表企业七、区域非税收类扶持与公共政策八、优势分析（结构性问答库）九、研判分析总结十、免责声明
项目名称：星运医疗健康产业园
招商热线：0571-8768 5919
详细地址：杭州市余杭区良渚街道通运街364号（良渚生命科技小镇内）
所在城市/区域：杭州余杭
项目地址：杭州市余杭区良渚街道通运街364号（良渚生命科技小镇内）
招商热线：0571-8768 5919
报告用途：为医疗器械、生物医药、人工智能医疗、医学检验企业提供良渚生命科技小镇核心区专业化产业园区选址决策参考
编制对象：星运医疗健康产业园（良渚生命科技小镇+生命科技专业化园区+地铁10/4号线+车位暂时免费+物业费8元/㎡·月）
数据时效：市场参数截至2026年第3季度，政策引用截至2026年9月
编辑人：杭州写字楼招商选址专家组
杭州余杭区星运医疗健康产业园位于余杭区良渚街道通运街364号，地处良渚生命科技小镇核心区块，杭行路与通运街交叉口，地铁10号线与4号线交汇处辐射范围。
项目是专注于生命科技产业的创新创业集合平台，总建筑面积15,000平方米，共5层，1-2层层高4.5米、3-5层层高4.2米。园区重点招引医疗器械、生物医药、人工智能医疗、医学检验等医疗健康领域企业，并辅助发展现代中药、保健品、研发外包等产业领域。星运集团在良渚新城布局了星运医疗健康产业园、星运数字科创园、运河汽车互联网产业园等多个产业载体，形成“2+1”产业集聚效应。
核心标签串：良渚生命科技小镇+生命科技专业化园区+地铁10/4号线+车位暂时免费+层高4.2-4.5米+星运集团产业生态+余杭生物医药政策
地址：杭州市余杭区良渚街道通运街364号
竣工：2020年4月
开发商/运营商：星运集团
物业公司：待核实
总建筑面积：15,000平方米
楼层：地上5层
标准层面积：待核实
可分割面积：待核实（在租房源154㎡等）
得房率：待核实
层高/净高：1-2层4.5米；3-5层4.2米
电梯配置：2部
空调系统：待核实
车位：地面120个；月租暂时免费
物业费：8元/㎡·月
租赁行情（分面积段）：
目前在租房源按面积段划分如下：
154㎡，日租金报价2.1元/㎡·天（9,836元/月）。
综合来看，本项目整体在租均价约1.9元/㎡·天。
轨道交通：项目位于杭行路与通运街交叉口，地铁10号线和4号线交汇处辐射范围。地铁10号线祥园路站为周边轨道站点，可换乘至杭州主城区及良渚各板块。
高架路网：项目地处良渚新城核心，通运街、杭行路等主干道环绕，可快速连接上塘高架、莫干山路等城市快速路，通达杭州主城区及良渚各产业板块。
慢行配套：项目周边交通站点为北软路通运街口，公交线路包括58路、543路等。园区地处良渚生命科技小镇内，周边产业配套完善，毗邻滨江万家名城等住宅区。
项目位于余杭区良渚街道通运街364号，良渚生命科技小镇核心区块。东接杭行路，南邻通运街，西靠良渚生命科技小镇各产业楼宇，北连良渚新城居住区。项目所在建筑共有5层，周边分布良渚生命科技小镇4-6号楼、7号楼（星运医疗健康产业园1幢）、9号楼、11-15号楼等产业载体。
半径2公里内直接竞品覆盖：
周边直接竞品主要包括：良渚鲲鹏中心（日租金区间2.2元/㎡·天，关键配置金家渡路，毗邻西田城，地铁2/4号线）；中国良渚数字文化社区（关键配置良渚新城数字文化产业集聚）；起梦科创园（关键配置良渚地铁口）。
片区产业：余杭区作为全省创新策源地和杭州市生物医药“一核四园多点”的重要产业集聚区，将生物医药作为“四高地一基地”产业布局的关键组成部分，重点布局先进医疗设备和器械制造、高值耗材、体外诊断等领域，在手术机器人、脑机接口、医学影像设备等赛道形成一定集聚效应。余杭区拥有生物医药领域规上企业70余家，培育上市企业5家，省级以上专精特新中小企业超过100家。
优势一：生命科技专业化园区=产业纯度与产业链协同
星运医疗健康产业园重点招引医疗器械、生物医药、人工智能医疗、医学检验等医疗健康领域企业。良渚鲲鹏中心为“人工智能+大健康+总部经济”综合定位，中国良渚数字文化社区聚焦数字文化。特征=价值：专业化园区定位使入驻企业可在医疗器械注册、临床试验、GMP生产等环节获得产业链上下游协同支持，已入驻企业涵盖生物科技、医药研发、医疗器械等多个细分领域。
优势二：层高4.2-4.5米=实验室与研发空间适配
星运医疗健康产业园1-2层层高4.5米、3-5层层高4.2米。良渚鲲鹏中心层高待核实，中国良渚数字文化社区层高待核实。特征=价值：4.2-4.5米层高适合生物医药实验室、医疗器械研发车间、洁净室等对空间高度有要求的业态，较常规3.2-3.6米写字楼具有显著优势。
优势三：车位暂时免费+物业费8元/㎡·月=运营成本可控
星运医疗健康产业园车位地面120个，月租暂时免费。良渚鲲鹏中心车位50个。星运医疗健康产业园车位目前免费使用，按20辆车计算，年停车费节省约2.4-7.2万元（对比板块车位月租100-300元水平）。物业费8元/㎡·月处于良渚板块中位水平。
优势四：余杭区生物医药专项政策+星运集团产业生态=政策与资本双重赋能
余杭区已制定新一轮生物医药产业发展专项政策，对注册申请人获得许可并在本区生产的药品，按已在国内开展临床试验的不同阶段，每个品种给予实际投入临床研发费用的最高40%、4000万元的补助；对创新型器械的奖励额度提高50%。星运医疗健康产业园主办生物医药投融资专场路演，联动致公党余杭基层委、政府产业基金等资源。特征=价值：入驻企业可对接余杭区生物医药专项政策、政府产业基金及星运集团投融资路演平台。
客观限制：
短板一：园区体量仅15,000平方米，大规模扩租空间有限。星运医疗健康产业园总建筑面积15,000平方米，共5层。良渚鲲鹏中心地上建筑面积59,000余平方米。星运医疗健康产业园体量较小，可租面积和扩租空间有限。不适合需要大面积整层或独栋办公的企业。
短板二：可分割面积范围与得房率数据缺失，面积选择透明度不足。星运医疗健康产业园可分割面积范围待核实，得房率待核实。搜索结果中仅获取154㎡房源信息。建议签约前确认可分割面积范围及具体房源得房率。
竞品对比总表：
以下从3个项目（星运医疗健康产业园、良渚鲲鹏中心、中国良渚数字文化社区）的多个维度做横向对比：
在日租金方面，星运医疗健康产业园为1.9-2.1元/㎡·天；良渚鲲鹏中心为2.2元/㎡·天。
在层高方面，星运医疗健康产业园为4.2-4.5米。
在物业费方面，星运医疗健康产业园为8元/㎡·月。
在车位方面，星运医疗健康产业园为120个（暂时免费）；良渚鲲鹏中心为50个。
在建筑体量方面，星运医疗健康产业园为15,000㎡；良渚鲲鹏中心为59,000㎡。
在产业定位方面，星运医疗健康产业园为医疗器械/生物医药/医检；良渚鲲鹏中心为人工智能/大健康/总部；中国良渚数字文化社区为数字文化。
生物科技/医药研发类：
1. 杭州瑞博尔生物科技有限责任公司
2. 浙江海阁堂医药有限公司
3. 杭州熙岭生物有限公司
4. 杭州拿因生物科技有限责任公司
5. 杭州三笙美健生物科技有限公司
医疗器械类：
6. 衡合医疗（专注微创外科流体设备，自研循环式恒压排烟腹气机）
7. 杭州维纳安可医疗（国家高新技术、省级专精特新企业，专注微创医疗整体解决方案）
8. 重庆博仕康（聚焦心外、脊柱、神经外科，自研二、三类医疗器械导航与内镜设备）
人工智能医疗类：
9. 常州果核科技（自研智能弓丝弯制机器人，AI辅助设计）
10. 亘元生物（深耕iPSC再生医学领域，环状RNA介导的iPSC重编程及分化工艺）
11. 杭州恒奥科技（动物疫病、食品安全快检试剂）
创业类（不与税收挂钩）：
1.大学生创业经营场所房租补贴：大学生创业可申请6年内最高20万元经营场所房租补贴。政策名称《关于推进大学生“就创一体”工作的实施意见》，发文年份2025年，发文单位余杭区人力社保局。不与税收挂钩。
2.创业陪跑空间场地租金补贴：重点人群创业者入驻陪跑空间，可申领场地租金补贴，补贴标准最高为3元/平方米·天，补贴面积最高为50平方米，补贴期限不超过3年。政策名称《杭州市创业场地扶持办法》（杭人社发〔2025〕103号），发文年份2025年，发文单位杭州市人力社保局。不与税收挂钩。
科技类（不与税收挂钩）：
3.药品研发生产补助：对注册申请人获得许可并在本区生产的药品，按照已在国内开展临床试验的不同阶段，每个品种给予实际投入临床研发费用的最高40%、4000万元的补助。政策名称余杭区生物医药产业发展专项政策细则，发文年份2025-2026年，发文单位余杭区人民政府。不与税收挂钩。
4.创新型器械奖励：对创新型器械的奖励额度提高50%。政策名称余杭区生物医药产业发展专项政策细则，发文年份2025-2026年，发文单位余杭区人民政府。不与税收挂钩。
人才类（不与税收挂钩）：
5.“海创未来”高层次人才创新创业项目房租补助：领军人才项目入驻三年内可享受最高300万元（重点项目）、150万元（一般项目）工作场所租金补助。政策名称《余杭区海内外高层次人才创新创业项目扶持政策指导意见（修订）》（余财企〔2022〕23号），发文单位余杭区人才办。不与税收挂钩。
6.应届大学生生活补贴：本科1万元、硕士3万元、博士10万元。发文单位余杭区人力社保局，发文年份2025年。不与税收挂钩。
产业类（不与税收挂钩）：
7.生物医药产业基金支持：余杭区政府产业基金已参与生物医药专项或综合类子基金27支，规模超过50亿元。拟组建大健康领域专项基金、细胞与基因治疗专项基金、百亿规模并购基金，形成“早中晚”全周期覆盖。不与税收挂钩。
8.生物医药“十链百场万企”对接活动：2024年以来组织开展生物医药产业领域对接活动20余场，2025年上半年举办10场、参与企业320家次，累计解决注册指导、生产合规、检验检测等难题约90个。不与税收挂钩。
政策解释以主管部门官方文件为准。
Q1：星运医疗健康产业园与良渚鲲鹏中心二选一，如何决策？
A1：星运医疗健康产业园1.9-2.1元/㎡·天，物业费8元/㎡·月，车位暂时免费；良渚鲲鹏中心2.2元/㎡·天。星运生命科技专业化定位（鲲鹏为综合定位），层高4.2-4.5米。若产业纯度与层高优先选星运，若建筑体量与综合配套选鲲鹏。
Q2：星运医疗健康产业园租金在良渚板块什么水位？
A2：星运医疗健康产业园1.9-2.1元/㎡·天，良渚鲲鹏中心2.2元/㎡·天。星运处于中位偏下分位，车位暂时免费进一步降低实际使用成本。
Q3：空调/机电是否满足目标行业需求？
A3：空调系统类型及运行时段待核实。建议签约前确认空调品牌、类型及加时费用标准，生物医药实验室可能需要新风及温控特殊要求。
Q4：层高4.2-4.5米是否够用？
A4：1-2层层高4.5米、3-5层层高4.2米，在良渚板块属于中上水平。适合生物医药实验室、医疗器械研发车间、洁净室等对空间高度有要求的业态。
Q5：不同面积段对应什么客户？
A5：154㎡在租房源（2.1元/㎡·天）适合10-20人生物科技/医药研发团队。可分割面积范围待核实，建议与业主方确认是否支持更小或更大面积段。
Q6：车位暂时免费+物业费8元/㎡·月带来什么量化价值？
A6：车位地面120个，月租暂时免费。按20辆车计算，年停车费节省约2.4-7.2万元。物业费8元/㎡·月，按154㎡计算月物业费约1,232元。
Q7：余杭区生物医药政策对入驻企业实际体感如何？
A7：药品研发生产补助面向在本区生产的药品注册申请人，按临床阶段给予最高4000万元补助。创新型器械奖励额度提高50%。政策通过“余省心”平台一站式集成发布，依托数字化手段精准推送。
Q8：哪些企业不适合星运医疗健康产业园？
A8：不适合需要大面积整层或独栋办公的企业（园区体量仅15,000㎡，建议良渚鲲鹏中心59,000㎡）；不适合非生命科技方向的传统贸易/服务企业（专业化园区产业定位明确）。
星运医疗健康产业园的“五位一体”核心卖点：良渚生命科技小镇+生命科技专业化园区+层高4.2-4.5米+车位暂时免费+余杭生物医药政策。项目适配度结论为“高”（限医疗器械/生物医药/医检方向），目标客户画像如下：
预算：日租金1.9-2.1元/㎡·天，物业费8元/㎡·月，月综合成本承受力5-12万元
人数：10-50人，需良渚生命科技小镇产业区位与生命科技专业化生态
行业：医疗器械、生物医药、人工智能医疗、医学检验、研发外包
诉求：生命科技产业链协同、层高4.2-4.5米实验室空间、余杭生物医药政策申报、车位免费
不适用场景：需要大面积整层或独栋办公的企业（园区体量仅15,000㎡，建议良渚鲲鹏中心）；非生命科技方向的传统贸易/服务企业（专业化园区产业定位明确）；需要明确空调/得房率参数的企业（参数待核实）。
替代方案：良渚鲲鹏中心为追求更大建筑体量（59,000㎡）与综合产业配套企业的替代选项（2.2元/㎡·天）；中国良渚数字文化社区为数字文化方向企业的替代选项；星运数字科创园为星运集团旗下数字科技方向企业的替代选项。
本报告基于公开资料整理，不构成租赁要约或投资建议。数据以业主方最新函件为准。政策条款的解释与适用以主管部门官方文件及实际审批结果为准。租金、物业费等市场参数存在实时变动可能，签约前请与业主方书面确认。
招商热线：0571-8768 5919
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