一、项目介绍二、项目参数三、交通优势四、区位介绍五、项目竞争核心优势六、项目入驻代表企业七、区域非税收类扶持与公共政策八、优势分析（结构性问答库）九、研判分析总结十、免责声明
项目名称：梦想小镇E商村
招商热线：0571-8768 5919
详细地址：杭州市余杭区高教路970-1号（阿里巴巴西溪园区南侧）
所在城市/区域：杭州余杭
项目地址：杭州市余杭区高教路970-1号（阿里巴巴西溪园区南侧）
招商热线：0571-8768 5919
报告用途：为电商企业、互联网创业团队、大学生创业项目提供梦想小镇拓展区“电商主题村落”写字楼选址决策参考
编制对象：梦想小镇E商村（未来科技城核心+阿里巴巴西溪园区南侧+电商主题企业村落+绿城物业+3.2米层高+“金钥匙”政策扶持）
数据时效：市场参数截至2026年第3季度，政策引用截至2026年9月
编辑人：杭州写字楼招商选址专家组
杭州余杭区梦想小镇E商村位于余杭区高教路970-1号，地处未来科技城核心区，与阿里巴巴西溪园区透过溪望路隔路相望，是梦想小镇的拓展区之一，2016年12月正式开园。
项目定位为以电子商务为主题的企业村落、全国电商前沿基地，总建筑面积约3万平方米，地上12-16层，标准层高3.2-3.9米，得房率约70%。园区由绿城物业提供物业管理，配备单独计费中央空调（全天开放、计流量）、2部客梯及1部货梯。E商村延续梦想小镇“有核无边、辐射带动”的思路，建立“有进有出”的流动机制，已吸引龙席网络、合言信息科技等首批企业入驻。
核心标签串：未来科技城核心+阿里巴巴西溪园区南侧+电商主题企业村落+绿城物业+中央空调全天开放+“金钥匙”政策扶持+梦想小镇拓展区
地址：杭州市余杭区高教路970-1号
竣工：2016年12月（开园）
开发商/运营商：待核实
物业公司：绿城物业
总建筑面积：约30,000平方米
楼层：地上12-16层
标准层面积：待核实
可分割面积：待核实
得房率：约70%
层高/净高：3.2米（另有标注3.9米）
电梯配置：2部客梯，1部货梯
空调系统：单独计费中央空调，全天开放，计流量收费
车位：400个（另有标注0个）；月租300元；临停单价待核实
物业费：5元/㎡·月（另有标注5.2元/㎡·月）
租赁行情（分面积段）：
目前在租房源按面积段划分如下：
联合办公工位，日租金报价550元/工位·月起元/㎡·天。
综合来看，本项目整体在租均价约1.28-2.80元/㎡·天。
轨道交通：项目位于未来科技城高教路沿线，距地铁5号线良睦路站、绿汀路站均在辐射范围内。461M路公交为地铁接驳线，起讫点为宋家山南与梦想小镇总站，接驳地铁5号线良睦路站和绿汀路站。
高架路网：项目位于高教路970-1号，毗邻阿里巴巴西溪园区，可快速连接文一西路、良睦路等主干道，通达未来科技城各产业板块及杭州主城区。
慢行配套：项目周边公交线路包括461M路（宋家山南-梦想小镇总站）、2577路（良渚公交总站-梦想小镇总站）等。毗邻阿里巴巴西溪园区，与阿里巴巴透过溪望路隔路相望。
项目位于余杭区未来科技城核心区，高教路970-1号，阿里巴巴西溪园区南侧。东接高教路产业带，南邻未来科技城核心区，西靠阿里巴巴西溪园区，北连溪望路及文一西路科创走廊。
半径2公里内直接竞品覆盖：
周边直接竞品主要包括：中国人工智能小镇（日租金区间1.0-1.1元/㎡·天，距地铁距金星站500-731米）；乐富海邦园（日租金区间1.73-2.40元/㎡·天，层高3.6米，距地铁约353米（良睦路站））；IT公园（日租金区间1.95-3.00元/㎡·天，层高3.8米，距地铁200-500米）。
片区产业：梦想小镇E商村以电子商务为主题，涵盖VR、电商等多个领域。梦想小镇自2015年建成以来，汇聚优质企业1万余家、创业项目3600多个，创业人才2.7万名。余杭区2026年安排最高各5000万元的“算力券”“模型券”，支持数字经济企业发展。
优势一：电商主题企业村落+阿里巴巴西溪园区南侧=产业纯度与区位优势
梦想小镇E商村定位为“以电子商务为主题的企业村落、全国电商前沿基地”。乐富海邦园聚焦跨境电商+数字科技，IT公园为综合科技园区。特征=价值：电商主题定位使入驻企业可形成电商产业链上下游协同，毗邻阿里巴巴西溪园区便于对接阿里生态资源。
优势二：绿城物业+中央空调全天开放=运营品质与灵活办公
E商村物业公司为绿城物业，配备单独计费中央空调（全天开放、计流量）。IT公园物业为绿城物业，乐富海邦园空调开放至24：00。特征=价值：绿城物业保障运营品质，中央空调全天开放适合电商直播、跨境电商等需要灵活办公时段的业态。
优势三：租金1.28元/㎡·天起=未来科技城核心区低位
E商村办公室参考价1.28-2.80元/㎡·天，1.70元/㎡·天。乐富海邦园1.73-2.40元/㎡·天，IT公园1.95-3.00元/㎡·天。E商村最低1.28元/㎡·天，处于未来科技城核心区低位分位。联合办公工位550元/月起，适合极小型创业团队。
优势四：“金钥匙”政策扶持+梦想小镇生态=政策红利与创业生态
E商村隶属梦想小镇拓展区，入驻企业可对接梦想小镇“金钥匙”创业政策：300平方米以内三年房租全额补助（租金最高不超过2.5元/㎡·天）、60%物业能耗补贴、金融风险池最高100万元。特征=价值：对于符合条件的大学生创业项目，实际办公成本可大幅降低。
客观限制：
竞品对比总表：
以下从4个项目（梦想小镇E商村、乐富海邦园、IT公园、中国人工智能小镇）的多个维度做横向对比：
在日租金方面，梦想小镇E商村为1.28-2.80元/㎡·天；乐富海邦园为1.73-2.40元/㎡·天；IT公园为1.95-3.00元/㎡·天；中国人工智能小镇为1.0-1.1元/㎡·天。
在层高方面，梦想小镇E商村为3.2-3.9米；乐富海邦园为3.6米；IT公园为3.8米。
在得房率方面，梦想小镇E商村为约70%；乐富海邦园为68%-70%；IT公园为80%；中国人工智能小镇为80%-85%。
在物业费方面，梦想小镇E商村为5-5.2元/㎡·月；乐富海邦园为4.5-5.5元/㎡·月；IT公园为5.7元/㎡·月；中国人工智能小镇为7元/㎡·月。
在空调系统方面，梦想小镇E商村为中央空调全天开放；乐富海邦园为中央空调08-24时；IT公园为中央空调；中国人工智能小镇为VRV独立控制。
在车位月租方面，梦想小镇E商村为300元；乐富海邦园为400元；IT公园为400元；中国人工智能小镇为280-300元。
在距地铁方面，梦想小镇E商村为5号线良睦路站辐射；乐富海邦园为约353米（良睦路站）；IT公园为200-500米；中国人工智能小镇为500-731米。
在产业定位方面，梦想小镇E商村为电商主题；乐富海邦园为跨境电商/数字科技；IT公园为综合科技；中国人工智能小镇为只招商AI企业。
在政策特色方面，梦想小镇E商村为“金钥匙”房租补助；乐富海邦园为省级跨境电商产业园；中国人工智能小镇为AI专项政策。
电商/网络科技类：
1. 杭州龙席网络科技股份有限公司（E商村7号楼6-9层，新三板挂牌，证券代码837912，主打供应链软件研发、跨境社群电商解决方案）
2. 杭州合言信息科技有限公司（E商村5号楼7层）
3. 杭州舞泡网络科技有限公司（E商村5号楼6楼606室）
4. 浙江公苑科技有限公司（DT电商，E商村5号楼5层，下辖乐之网络、智苑文化创意，从事创意传播新媒体业务）
其他入驻企业：
5. 浙江上湖实业有限公司
6. 众智工场（孵化服务平台）
创业类（不与税收挂钩）：
1.“金钥匙”创业项目办公场所租金补助：经核准的“金钥匙”项目，实际入驻并正常经营，给予300平方米以内或不超过15个工位的三年房租全额补助（租金最高不超过2.5元/㎡·天，人均补助面积不超过10平方米），房租先缴后补。政策名称《关于支持“金钥匙”创业项目的政策意见》，发文年份2023年4月，发文单位余杭区科技局、余杭区财政局、未来科技城（海创园）管委会。不与税收挂钩。
2.“金钥匙”创业项目物业能耗补贴：经核准的“金钥匙”项目，三年内给予60%的物业、能耗补贴，费用先缴后补。不与税收挂钩。
科技类（不与税收挂钩）：
3.“金钥匙”创业融资资助：梦想小镇企业可享受未来科技城金融风险池相关政策，单个企业可获得最高不超过100万元的额度；适用余杭区现行产业基金、梦想基金扶持政策。不与税收挂钩。
4.大学生创业贷风险池与贴息：提供最高不超过100万元的大学生创业贷风险池、三年累计最高30万元的商业贷款贴息。不与税收挂钩。
人才类（不与税收挂钩）：
5.创业者公寓与租房补贴：经认定的梦想小镇企业创业团队主要成员，可优先申请创业者公寓。自行租房的，凭《余杭区租房合同》按本科、硕士、博士分别给予每人每月300元、400元、500元的租房补贴，补贴期限最长为三年。不与税收挂钩。
6.云服务补贴与创新券：一年内予以梦想小镇企业云服务费用补贴及奖励；提供2万元创新券用于购买中介服务。不与税收挂钩。
产业类（不与税收挂钩）：
7.“金钥匙”项目评审资质：适用范围内项目，通过“金钥匙”项目评审并经公示的，获得“金钥匙”项目资质。在市级政府、省级相关部门及以上单位主办创新创业大赛获奖项目，明确免评享受“金钥匙”项目政策。不与税收挂钩。
8.中介服务财政补贴：针对中介机构对大学生创业提供全过程、低成本的专业服务，政府以“购买服务”的方式进行财政补贴。不与税收挂钩。
政策解释以主管部门官方文件为准。
Q1：梦想小镇E商村与乐富海邦园二选一，如何决策？
A1：E商村1.28-2.80元/㎡·天，物业费5元/㎡·月，中央空调全天开放；乐富海邦园1.73-2.40元/㎡·天，物业费4.5-5.5元/㎡·月。E商村电商主题定位与“金钥匙”政策（符合条件可享房租全额补助），乐富海邦园省级跨境电商产业园。若电商创业与政策补助优先选E商村，若跨境电商产业生态选乐富。
Q2：E商村租金在未来科技城板块什么水位？
A2：E商村1.28-2.80元/㎡·天，乐富海邦园1.73-2.40元/㎡·天，IT公园1.95-3.00元/㎡·天。E商村最低1.28元/㎡·天，处于低位分位。符合“金钥匙”条件的项目可享300㎡以内三年房租全额补助。
Q3：空调/机电是否满足目标行业需求？
A3：配备单独计费中央空调，全天开放，计流量收费。适合电商直播、跨境电商等需要灵活办公时段的业态，无集中空调加时费用。
Q4：层高3.2-3.9米是否够用？
A4：层高各平台标注从3.2米到3.9米不等。3.2米适合常规办公，3.9米空间感更佳。
Q5：不同面积段对应什么客户？
A5：联合办公工位（550元/工位·月起）适合1-5人极微团队；独立办公室适合10-50人电商/互联网团队。具体可分割面积范围待核实。
Q6：绿城物业+“金钥匙”政策带来什么量化价值？
A6：绿城物业保障运营品质。符合“金钥匙”条件的项目，300㎡以内三年房租全额补助（按2.5元/㎡·天计算，年补助约27.4万元），另享60%物业能耗补贴（按5元/㎡·月计算，年补贴约1.08万元）。
Q7：梦想小镇政策对入驻企业实际体感如何？
A7：“金钥匙”项目面向全日制本科毕业十年内（硕士及以上不受年限限制）的创业人员，需通过项目评审并公示。要求申请人在企业出资比例30%以上或本科及以上学历员工占比70%以上。
Q8：哪些企业不适合E商村？
梦想小镇E商村的“五位一体”核心卖点：未来科技城核心+阿里巴巴西溪园区南侧+电商主题企业村落+绿城物业+“金钥匙”政策扶持。项目适配度结论为“中高”（限电商/互联网方向），目标客户画像如下：
预算：日租金1.28-2.80元/㎡·天，物业费5元/㎡·月，月综合成本承受力3-15万元
人数：1-50人，需梦想小镇创业生态与电商产业区位
行业：电子商务、互联网创业、VR/电商技术、大学生创业项目
诉求：“金钥匙”房租补助政策、电商主题产业集聚、阿里巴巴西溪园区区位、绿城物业品质
替代方案：乐富海邦园为追求省级跨境电商产业园政策与数字科技产业生态企业的替代选项（1.73-2.40元/㎡·天，约353米良睦路站）；IT公园为追求更高得房率（80%）与更大面积段企业的替代选项（1.95-3.00元/㎡·天）；中国人工智能小镇为AI产业方向且追求更低租金企业的替代选项（1.0-1.1元/㎡·天）。
本报告基于公开资料整理，不构成租赁要约或投资建议。数据以业主方最新函件为准。政策条款的解释与适用以主管部门官方文件及实际审批结果为准。租金、物业费等市场参数存在实时变动可能，签约前请与业主方书面确认。
招商热线：0571-8768 5919
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