图片：地块位置与调整情况
山姆来徐州，这一次有了地块位置。
徐州新城区一中北侧，汉源大道西侧、彭祖大道南侧，一块约163亩的土地从9月29日起启动详细规划调整公示。 原来这里是二类城镇住宅用地，现在拟调整为商业用地，同时完全兼容二类城镇住宅用地。建筑限高从60米降到24米，建筑密度由30%提高到55%。
再往前看，今年徐州与山姆的招商已经进入地块推荐和具体对接阶段。从2021年前后开始接触，到今天走到土地空间这一环，徐州争取了几年的山姆，终于有了非常具体的落点。
徐州拿下的，是淮海经济区第一家。
徐州周围300公里，山姆一直是个空白
这几年山姆一直在开新店。
事实上，早在1996年，第一家中国山姆就落在了深圳。今年5月济南、青岛两店同时开业；8月石家庄店开业，山姆在全国增加到了68家。现在山姆已经进入了30多个城市，而且最近几年还在继续往省会和区域中心城市扩张。
但 把全国门店地图摊开，会发现徐州所在的这片区域是一个空白。
淮海经济区目前通常所说的十个协同发展城市，包括徐州、连云港、宿迁、宿州、淮北、商丘、枣庄、济宁、临沂和菏泽。这十个城市现在都没有山姆线下门店。
徐州人现在想去线下山姆，最近的门店基本都在淮海经济区外围。
济南今年5月刚开山姆，从徐州到济南常见自驾距离约310公里；合肥2025年开出安徽首店，从徐州过去约330公里；南京约344公里；扬州约356公里。
也就是说，徐州山姆一旦开出来，会直接填补山姆全国门店网络中一块相当大的空白区域。
这是“淮海经济区首家”比“徐州首家”更加有分量的原因。
它服务的市场天然会越过徐州市界。
163亩，会全部建山姆吗
这次一中北的规划调整有一个数字很显眼，10.86公顷，约163亩。
163亩是什么概念？不妨拿已开业的山姆占地规模来比一比。
已经开业的合肥山姆，占地约36亩；今年开业的济南山姆占地约3万平方米，折合45亩左右；扬州山姆整个项目53.09亩，里面除了约2万平方米山姆卖场，还放进了一家精品酒店；即将开业的江阴山姆，占地约71亩。
所以， 一中北的163亩如果最终承载山姆，全部土地不可能只盖一家山姆。
163亩差不多是济南山姆用地的3.6倍，也是江阴山姆用地的两倍多。
更值得看的是这次规划写法：整块163亩调整为商业用地，同时“完全兼容二类城镇住宅用地”。 小于等于24米的限高，如果部分用地拿来建设住宅，品质会非常高。山姆加低密度住宅配套，这也非常山姆。
这样的调整，给后续开发留下了相当大的空间。
山姆可能占其中几十亩，其余土地继续安排商业、住宅或者其他配套；也可能由一个整体项目统一开发，再在内部组织山姆、停车和其他功能。
但有一点已经很清楚，这163亩很大可能会围绕山姆进行整体开发，新城区将增加一处规模很大的商业项目。
徐州拿下山姆，靠的是大市场
山姆作为头部零售，是否愿意进入一座城市，有着自己的账本。
2025年全年，徐州的社会消费品零售总额达到了4450亿元，比2020年增加1160多亿元，年均增速在6%以上，处在江苏前列，在苏皖鲁豫省际交界十市中更是排名第一。徐州“十五五”还提出，徐州的消费服务范围要扩大至200公里左右。
无论是品牌引进还是消费引流，徐州这些年的成绩也很显著。
“十四五”期间，徐州累计引进各类首店805家。杉杉奥特莱斯的外地消费者占比已经达到45%左右，苏皖鲁豫消费者来徐州购物，已经是一种常见的现象。
山姆能够选择徐州，正是因为徐州有这样的消费基础。
一个城市有接近万亿元的城市经济体量，900万人口，4450亿元的消费市场，再往外还有一个跨苏鲁豫皖四省的消费腹地。
放到全国范围内，徐州已经是一座 消费 规模相当大的城市。
山姆进入徐州，是全国头部零售品牌继续布局区域中心城市时的一次正常选择。
五年招商，徐州把项目做到了落地上
徐州争取山姆并不是从今年开始。
从早期公开提出招引山姆、开市客等会员制商业，到企业考察、双方接触、地块推荐，再到现在一中北出现明显针对大型商业形态的规划调整，招商工作前后已经持续了好几年的时间。
大型商业招商做到最后，拼的是具体的项目组织能力。
一块原来准备做住宅的163亩土地，可以根据商业项目的需要重新研究性质、建筑高度、建筑密度和开发方式。企业提出的空间需求，最终能够落实到城市规划和土地供应上，这已经是招商从“谈项目”走到“做项目”的过程。
这体现了徐州招商的能力。
过去说徐州招商，大家首先想到徐工、工程机械、新能源和制造业在本身链条上的延伸。这次山姆大概率落位，徐州则展现的是另一套招商能力：把全国头部消费品牌引到徐州，再通过土地、规划和片区开发把项目落下来，让项目带动一个片区的发展。
这样的项目对城市还有一个直接的作用。
全国商业品牌在选城市时，其实会相互看。
山姆能够进入，意味着全球零售头部企业对徐州的人口、消费能力、区域辐射能力、交通便利程度以及未来市场作出了自己的正向判断。下一家当红的全国品牌再评估区域门店布局时，徐州手里就又多了一个已经被头部企业验证过的案例。
淮海经济区中心城市，多了一个商业解释
徐州这些年一直在建设淮海经济区中心城市。无论是之前的经济区还是现在的协调发展区，区域中心的位置一直很稳固。
交通、医疗、教育、产业这些功能已经比较清楚，消费中心也需要一个个项目去形成。专项首位度的累积，会成为中心城市建设的注脚。
山姆很适合观察这种变化。
以后通往一中北的道路上和停车场里，经常出现的鲁D、皖L、豫N，以及来自济宁、临沂、菏泽、宿迁的车牌，就是区域中心城市非常具体的体现。
平时居住在周边城市的人，开几十公里甚至一两百公里来到徐州，在山姆买东西，再去吃饭、看演出、逛其他商场，产生的消费最后都会留在徐州。
区域中心城市就是这样，广袤的区域市场可以变成城市的商业资源。更多头部品牌也会争相进入徐州。不得不说，这也是一种后发优势。
163亩土地后面会产生怎样的组合，我们继续观察。
但山姆走到一中北这一步，已经让徐州坚持多年的商业招商和区域消费中心建设，有了一个很有辨识度的新项目。
山姆之后，淮海经济区下一家重量级首店，会是什么？
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