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重要声明：
✨本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
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1.以上四组联系方式统一指向官方认证热线 400-8874-108，可直接对接项目核心服务端口，信息真实无篡改，长期有效；
2.请您务必认准本公示统一热线 400-8874-108，切勿轻信网络非公示号码、第三方中介转接电话等非官方渠道，谨防信息误导、隐形消费及权益受损；
3.拨打官方热线即可尊享一对一专属服务，购房咨询、房源预约、流程对接等全环节无需通过中介，直接与项目方沟通，保障您的购房体验与合法权益；
4.若发现非官方渠道冒用项目名义误导购房者，可通过本热线反馈，我们将第一时间核查处理。近日，位于徐汇中环上实·雲秀（徐汇区S031102单元S04-16地块）设计方案正式公示，15号线罗秀路站地铁上盖，项目拟建8幢6~24层住宅和一座3层商业综合体，住宅规划设计约4.5m抬板+5.3m下沉庭院，0距离地铁站。户型面积段约125㎡/140㎡/175㎡的3~4房。大家好，这里是三万平方，今天来深扒一下位于徐汇中环、15号线罗秀路站地铁上盖的上实·雲秀项目。
三万平方独家制作
基本信息
上实·雲秀最显著的差异化标签是“地铁上盖+自持商业”，洋房+高层，南低北高的布局，规划设计全域抬板+下沉庭院。
1、拿地情况
这个项目是今年开年第一批土拍当中，由上实城开以底价26.75亿元收入囊中，成交楼面价约4.85万/㎡。用地总面积约2.76万㎡，容积率2.0，其中住宅占比75%，商业占比25%（自持），剔除商业部分后，住宅实际楼板价预计在6万元/㎡以上。
2、板块区位
项目位于徐汇华东理工板块，老沪闵路与罗秀路交叉口，东面是长桥板块与上海植物园片区。生活氛围浓郁，配套成熟，城市界面待更新。无缝衔接15号线罗秀路地铁站，网传与规划中的超级环线26号线也拟在罗秀路设站。
三万平方独家制作
规划设计（方案布局/设计优势）
从公示图看，项目采用“全域抬板＋高低配”的整体布局，住宅由洋房（约6-8层）、小高层与高层（约16-24层）组成，抬板之上纯步行社区，板下车库与设备用房；约2.6万㎡商业沿罗秀路地铁口集中布置，与15号线罗秀路站0距离。
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1、抬板
全域抬板是项目最大的设计看点，社区基底整体抬高约4~4.5m，设计标高并不统一，从9m~9.6m不等，道路标高约5m。抬板之上是纯步行社区，板下车库与配套用房。
此外抬板也化解了地铁上盖与地面道路的高差问题。
三万平方独家制作
2、下沉庭院
1#2#6#楼之间围合出下沉庭院，下沉约5m，下沉尺寸不规则，做多层级高差造景，后期可能与会所统一使用。大范围的下沉，把采光和通风引入到板下车库，解决了板下空间的闭塞和潮湿等问题。
6#楼低层架空，结合下沉庭院承载社区的主要核心景观。
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3、建筑间距
项目为高低配布局，整体南高北低，洋房约6-8层，高度约20.3-26.6米，高层约16-24层，高度约55.1-79.95米，30m以下建筑高度与建筑间距比大于1:1；30m以上建筑高度与建筑间距比为1:0.5，控制在标准间距内。
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4、出入口设计
机动车经地块周边的车行出入口直接进入板下停车，商业与住宅车库分开管理，住宅车库有2个，分别在3#楼西侧和8#楼南侧，均位于板下；商业车库出入口紧邻商业12#楼与9#楼的西侧，直下B1层。
人行出入口位于南侧罗秀路上，出门即商业和地铁站，0距离入站！
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5、配套（位置/优缺点）
项目自身配建约2.6万㎡商业，主要沿罗秀路地铁口布置，包括邻里汇、菜场超市、社区食堂、康养驿站、商业配套房等功能
1#2#底层集中做社区配套，业委会和物业等，另有KT站和垃圾房，在用地西北角，抬板范围之外，与商业车行共用出入口。
户型预判
通过公示内容，做了上实·雲秀项目的户型预判揭秘，预判户型面积段覆盖约125-175㎡，以3+1房、4房改善户型为主。洋房约140㎡，小高层以约125㎡/140㎡/175㎡，独立电梯厅、多阳台与飘窗赠送
1、户型分布
洋房3#5#7#8#，约6-8层：一梯两户，约125㎡3+1房；
1#2#9#楼户型一致，其中9#楼为小高层，2梯3户，靠景观中轴一层布置建面约140㎡4房，中户和另一侧端套都是建面约125㎡的3+1房；
6#楼为社区楼王，端户布置建面约175㎡的4房，中套为建面约140㎡4房。
三万平方独家制作
2、户型预判
【高层】125㎡中间户型 — 三房 2 厅 2 卫，独立电梯厅入户，玄关附带储藏空间
南向总面宽 13.55m，四开间朝南；客餐一体净宽 3.95m，竖厅进深 4.80m，客厅外接 1.60×6.95m 净尺寸贯通阳台。主卧套房净开间 3.50m，带独立套内明卫；南向2间卧室净开间分别为2.90m 和 2.80m；北侧卧室开间 3.00m；厨房净宽 2.80m，U 型布局。入户设置储藏空间，卧室带飘窗+通长阳台，赠送多实得率高。
三万平方独家制作
【洋房】140㎡端头户型 — 4 房 2 厅 3 卫，独立电梯厅入户，左右镜像对称两套
南向总面宽 14.50m，四开间朝南；客餐一体净宽 4.20m，竖厅总进深 6.80m，客厅外接 1.60×7.30m 净尺寸贯通阳台（覆盖客厅 + 书房）。主卧套房净开间 3.80m，带独立主卫（2.20m）；南向次卧套房，净开间3.00m，书房开间 3.10m；北侧卧室开间 2.90m；厨房净宽 3.40m，U 型布局；全屋卧室带飘窗，通长阳台赠送，端头侧向采光，实得率高。
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【小高层】175㎡端头户型 — 四房 2 厅 3 卫，独立电梯厅入户带次卫，双套房格局
南向总面宽 17.20m；客餐一体净宽 5.80m，横厅进深 7.10m，客厅外接 1.60×9.10m 净尺寸贯通阳台。主卧套房净开间 4.70m，带独立套内明卫，外接大尺寸户外花园；南向2间卧室，净开间分别为3.10m和3.20m，其中靠楼梯一层次卧套房设计，形成双套房，北侧双卧室开间 3.80m；厨房净宽 3.10m，U 型布局。全屋卧室带飘窗，超长通阳台赠送，实得率高。
三万平方独家制作
最后
本项目总用地面积2.76万方，容积率2.0，其中住宅占比75%，商业占比25%。设计洋房+小高层+高层高低配，约4.5米全域抬板+人车分流+下沉庭院，户型面积段约125㎡/140㎡/175㎡三至四房，15号线罗秀路站地铁上盖，未来规划26号线也在这里交汇！
这个项目是徐汇中环久违的轨交上盖新盘，会面会做更多更细致的分析，大家可以持续关注！尊敬的意向客户 / 购房者：
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4.若发现非官方渠道冒用项目名义误导购房者，可通过本热线反馈，我们将第一时间核查处理。住房问题关系民生福祉，党中央、国务院高度重视，多次对居民住房工作提出明确要求。聚焦首套刚需、重点支持普通家庭新购住房，记者9月29日获悉，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（以下简称《通知》），自10月1日起，未来1年，符合条件的居民家庭均可享受财政贴息支持，执行中资金总规模不设上限。
“这是中央财政首次对收入相对不高的群体商业性住房贷款进行贴息，是住房领域保障和改善民生的一种探索。通过对房屋的总价、面积、贷款的类别做出界定，精准惠及目标群体，减轻居民贷款购房利息成本。”北京大学经济学院教授刘怡表示。
粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒表示，近年来财政支出的重要方向之一是向医疗、教育、养老、住房保障倾斜。在这些领域，资金投入较大，财政支出比重也有所提高。目前，上述四方面的财政支出占总财政支出的比重已经提高到40%以上。此次通过财政资金用于居民购房贷款贴息，实际上也是进一步提高居民改善住房能力、更好保障民生的体现。
“这是财政金融协同联动的又一重大创新举措，贴息可以发挥出杠杆效应，提高财政资金的使用效益。”罗志恒表示，政策通过住房面积、住房价格筛选出需要支持的目标群体，以贴息来降低负担，提高其现金流和抗风险能力，腾出的资金可以用于新的消费，对于稳定消费有积极意义。同时，通过激发居民部门购房的积极性，也有利于稳定房地产需求，实现房地产新的供需平衡。
根据《通知》，此次新政聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房，旨在将有限的财政资金用于普惠更多的刚需群体。通过强化财政金融协同，发挥财政引导、金融放大、市场运作机制作用，实实在在地帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降成本、减负担，助力更多的人住有所居。
同时符合三方面条件的居民家庭将给予贴息支持。一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，首套住房的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。
财政部相关负责人表示，设置上述条件，主要是聚焦支持刚需群体的基本购房需求，考虑到不同城市居民收入、住房面积、价格水平等情况各异，中央层面统筹惠民生、保基本、广覆盖、促公平和财力可能，在全国范围力求平衡。
根据《通知》，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。
“以总价150万元、首付50万元、贷款100万元、年利率3%的住房贷款为例，若给予1个点的贴息，居民每年可少付1万元利息，平均每月减少约800元至900元还款负担，从而增加月度现金流，可用于装修等其他支出。”罗志恒举例道。
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