坪山深业山水东城房价多少，项目为什么便宜，从几方面了解可以买
深业山水东城备案开盘当初约 3.7-3.8 万 /㎡，现在实际成交单价 2.2 万 - 2.6 万，楼层、朝向、临路差异很大
81㎡三房：180-210 万
86㎡三房：200-230 万
104/107㎡四房：260-300 万
131㎡大四房：310 万上下
临南坪快速、坪盐通道的低楼层单价最低；中高层、不靠快速路、看公园景观的房源单价接近 2.6 万。
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二、深业山水东城为什么价格便宜
- 容积率高达 4.6，高密度超高层 + 混合社区商品房、安居房、公租房在同一个大盘，户数多，二期多为 49 层超高层，居住密度大，拉低整体溢价，买家会打折扣。
- 快速路噪音硬伤南临南坪快速、西侧坪盐通道，路边楼栋噪音、粉尘明显，是最大折价因素，临路房源要明显降价才能出货。
- 板块位置不是坪山核心，配套兑现慢属于锦龙板块南侧，不是坪山中心；周边厂房、空地多，城市面貌一般。大型商场距离远，14 号线锦龙站步行较远，在建 19 号线要等到 2028 年左右才通车，短期地铁不方便。片区新房库存量大，竞争激烈，开发商只能降价走量。
- 学区是大学区，没有顶级确定性名校坪山大学区，积分摇号，不能保证固定名校，没有强学区溢价，不像一梯队学区房自带高价
- 片区二手流动性偏弱坪山整体二手成交活跃度一般，本盘体量巨大，未来二手放盘量会很多，买家预判转手难、升值有限，只愿意给刚需低价。
从 6 个维度判断能不能买
1. 通勤维度（第一优先级）
适合：比亚迪、坪山高新区、坪山本地上班，自驾为主；去龙岗、盐田通勤。 不适合：福田 / 南山每日跨区地铁通勤，14 号线锦龙站步行远，地铁耗时久。
2. 噪音 & 楼栋位置（重中之重）
- 避开：南侧南坪快速、西侧坪盐通道低楼层，噪音最大；靠近幼儿园、小学的楼栋，上下课噪音。
- 优选：一期远离快速路楼栋、中高楼层，朝向朝东 / 东南，看马鞍山郊野公园。
3. 学位政策（有孩子重点看）
坪山大学区，多校划片、积分排序，不能保证一定读锦龙小学、中山中学。 买房前：查坪山当年招生政策、片区历年积分录取分数线，预估自己积分能不能入围目标学校。不要被 “近学校” 宣传当成稳进名校。
4. 户型、采光、精装现房查验
现房优势就是可以实地验房：
- 检查：采光（阴天看房）、飘窗渗水、瓷砖空鼓、门窗密封、精装做工；
- 户型避坑：86㎡三房一卫，卫生间只有一个，家庭多人居住紧张；部分户型进深大，采光面小。
5. 配套和自住需求定位
适合自住：看重现房、国企交付安全、公园生态、低首付上车； 不适合：依赖楼下大型商超、追求成熟老城氛围。 商业现状：只有社区底商，大型购物需要开车去坪山中心。
6. 预算与资产预期
- 只适合自住为主，长期持有 5 年以上，不要指望短期大涨；
- 纯投资慎选：二手流通慢，未来同小区大量安居房、商品房一起二手放盘，竞争压力大；
- 测算：首付、月供、物业费，预留装修 / 隔音改造预算。
项目介绍
【开发商】深圳市农科东城置业有限公司
【物业类型】70年住宅
【规模】占地面积约66857.17㎡，建筑面积约45万㎡
【容积率】4.6
【绿化率】35%
【一期可售套数】1366套
【产品】建面约80-107㎡高使用率3-4房
【车位数】3300个停车位
【交付标准】品质精装
【交付时间】2023年12月底
【物业费】3.8元/㎡·月
【物业公司】深圳市农科物业管理有限公司
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