现在走在街上，随便拉个打算买房的人问问，十有八九都在纠结。跌了这么久，到底什么时候是个头？下手早了怕继续亏，一直等又怕错过抄底机会，太磨人了。最近权威机构出了新判断，说2027年春节前后房价有望大范围止跌回升，这事得好好掰扯掰扯。
不少像老张夫妇这样的家庭，在城区转了大半年，存款算了一遍又一遍，计算器都快按出火星子了，就是不敢签购房合同。就怕刚交完钱，转头同小区同户型又降了几十万，那真是肉疼大半年。
这种房价跌了大家观望，观望逼得卖家降价的循环，已经折腾楼市好久了。转机其实早有苗头，2026年9月28日国务院常务会议专门研究稳定楼市的政策措施，紧接着中信证券就给出了这个新判断。说供需两端一起发力，2027年春节前后，房价会在较大范围止跌回升。
前期开发商拿地收缩，慢慢传导到供应端，加上现房销售改革解决了大家最担心的交付风险。截至9月初，15个重点城市真蹲过楼市的都能感受到，现在看房的人一点没少，双休日中介的带看日程都排得满满当当。但从看房到签字成交的转化率，低得离谱，大家不是没买房需求，就是缺那点下手的勇气。
二手房年内累计成交面积，已经比去年同购房群体的结构，早就变了个样。五年前投资客户差不多占一半，大家买房就等着每年涨五到十个点，靠房产赚钱。现在这类投资客几乎完全退圈，基本看不到人影了。
期增长了4.2%
如今买房的人，核心需求就是自住，附加想法就是能保值，以后好出手，别亏太多就行。房子靠增值实现财富跃升的金融属性，基本已经退得差不多了。拿上海来看，过去五年里，有百分之五十二的新房项目都破发了，二手房平均房价比五年前回落了2.7个百分点。
现在买家出价有多狠，很多人可能都想象不到。千万级的房源，买家直接砍一百万，两千万的房源直接砍三百万，不少人开口就是按八折谈价。房东很难接受这种幅度的砍价，成交概率自然上不去。
也就老旧小户型、远郊位置差的房源，才会出现大幅折价。市中心核心位置好房子的房东，根本不会接受这么大的降价，真实成交大多是挂牌价的九三折，也就是降七个点左右。
能进谈判环节的，基本都是小区同户型的最低挂牌价。这套房源成交后，就成了小区新的价格锚点，后面同户型只能跟着这个价格再小幅折价。
持续下行的成交记录，越来越加重大家的观望心态，所有人都觉得房价还没到底，接着等就能拿到更大折扣。买家砍价狠也不全是想占便宜，本质就是要给自己找个安全垫。
大家预判未来五年房价还会下行，想着一次性把未来几年的跌幅砍出来，规避后续贬值的风险。这个预期一旦固定下来，想扭转真的很难，也是现在买家心里最大的坎。
上海现在已经在调整，改了住宅建筑标准推第四代住宅，想用新产品替换存量老房。新标准放宽之后，新一代房子的产品力提升特别明显，大多都做了三阳台，还有赠送飘窗，得房率能到百分之九十，外立面不计入公摊，层高也拉高了不少。
新一代住宅和老二手房的产品差距拉得很开，慢慢就会形成新产品替代老产品的格局，老旧房源会越来越没竞争力。这么做就是靠调整供给和建筑标准，争取一两年的时间窗口，先把市场底部守住。
这种方法只能短期见效，没法从根本上解决问题。长期来看，房价要稳定，最终还是要靠经济基本面，靠居民收入涨上去，调控手段只是权宜之计。
要是一两年之内经济能迎来全面复苏，购买力上来了，楼市才能真正站稳。现在科技领域突破的速度比很多人想的都快，一旦科技产业有实质性突破，带动整体经济上行，楼市自然也就跟着迎来转机。
现在核心豪宅和高租售比的刚需盘已经率先筑底，给2027年春节前后止跌回升的判断，提供了实打实的支撑。当下上海楼市就是极致的两极分化，完全就是冰火两重天的状态。
黄浦区、徐汇区的核心豪宅，一直都保持坚挺，甚至时不时出现一房难求的情况。新房热销，二手成交价也稳，几乎没什么降价空间。
这部分高端房产的购买力，本来就来自高净值人群和科创、金融行业的高收入群体，受市场下行情绪影响很小，是现在楼市最稳的资产地盘。和豪宅形成鲜明对比的，是总价三百万以下、甚至两百万以下的刚需底层房源。
这类房源是现在上海楼市的成交主力，刚好适配预算有限，只需要一套自住房的刚需人群。而且这类刚需房源的租售比特别亮眼，随便挑一套都能达到两个点以上。
核心原因就是这几年房价回调幅度大，上海不少刚需板块房价整体打了六折，部分偏远老旧房源甚至跌到五折。反观租赁市场，租金整体只降了百分之十到十五，跌幅远不如房价。
房价大降、租金小降，双向作用下，刚需房源的租售比反而升了，性价比越拉越高。租金的兜底效应出来后，选房的方向也越来越清晰，就是选配套成熟的优质现房。
那种带高学区溢价的房源，其实很不适合投资收租。大多是小户型，总价高，价值全绑在学区上，住起来不舒服，租金还低，剥离学区属性价值就大跌，只适合要上学的刚需家庭，不适合长线配置。
现在熊市里最稳的买房思路其实很清楚，别碰高溢价学区房，别碰没支撑的外环远郊期房，别碰炒概念的规划盘。就盯着中内环成熟板块，选总价可控、租金稳定、配套齐全的刚需现房，自住能兜底，靠租金能保值，是现在风险最低的选择。
现在的楼市早就告别了普涨普跌的时代，彻底进入了结构性分化的行情。不会有全面牛市的上涨机会，也不会出现全盘崩盘的极端行情。
核心资产能守住底线，劣质资产会持续贬值，靠着政策托底、租金托底、购买力托底，慢慢构筑L型底部。等未来经济基本面和居民收入全面复苏，才会迎来新一轮的行情修复。
从一线市场筑底到现在供需两端政策一起发力，房地产打破负反馈，迈向2027年春节前后止跌回升的脉络已经越来越清晰。说白了，这个判断说的是结构性企稳的观察窗口，不是全国房价一起普涨的倒计时。
随着现房销售改革推进，优质住房供应越来越紧，加上年底需求侧政策发力，有人口产业持续流入的核心城市优质房产，会先稳住阵脚。房地产真正的拐点，还需要看房意愿、成交量、价格预期一步步验证。普通人买房，盯着城市基本面和居住品质选就对了，静静等2027年春节前后市场迎来温和修复就好。
参考资料：中信证券 2026年中国房地产市场走势判断
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