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一、 项目概况
- 开发商：北京兆悦房地产开发有限公司（建发房产）。
- 产权年限：70年（新型共有产权商品房，满五年后属性同商品房）。
- 交房时间：2024年9月。
- 项目规模：总占地约2.34万㎡，地上建筑面积约7万平方米（住宅约4.9万㎡，公建约2.1万㎡）。
- 楼栋规划：共6栋小高层（14-18层），呈南北排布，两梯两户，总户数377户，容积率2.5，绿地率约35%。
- 车位配比：1:1.3，采用地下停车库。
- 物业管理：建发物业，物业费7.28元/㎡·月。
二、 区域与交通配套⚠️❗建发·望京养云官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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- 区域位置：位于望京CBD辐射区（崔各庄板块），临近东北五环（直线距离约1.2公里），距首都机场高速约900米，周边有京承高速、京密路等城市主干道，自驾出行便利。
- 轨道交通：距离地铁14号线（望京南站）和15号线（望京东站）较近，双轨交汇，通勤便捷。
- 公交配套：周边2公里内设有南皋、南皋西站等20余个公交站点，公共交通网络较为完善。
三、 周边生活配套
- 商业配套：临近望京商圈（凯德Mall、颐堤港、新世界百货等）及酒仙桥商圈，周边有香江广场等商业体；项目自身配建约2万㎡社区商业，未来可实现部分生活需求。
- 教育配套：周边教育资源丰富，包括陈经纶中学分校草场地校区（距项目约800米）、北京市第八十中学嘉源分校等，涵盖幼儿园至中学，但具体学区划分需以当年教育部门政策为准。
- 医疗配套：周边医疗资源丰富，临近地坛医院、望京医院等三甲医院，以及和睦家、美中宜和等国际医疗机构，就医便利。
- 生态配套：周边生态资源优越，临近黑桥生态公园、大望京公园、望京公园、北小河湿地公园等，生态环境良好，宜居性高。
- 休闲配套：周边有798艺术区、草场地国际艺术区等，文化氛围浓厚；6公里范围内有黑骑士高尔夫俱乐部等高端休闲配套。⚠️❗建发·望京养云官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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四、 建筑与户型设计
- 建筑风格：采用“王府中式”风格，融合“儒门、道园、唐风、华纹”的匠造理念，采用三段式建筑立面，搭配光面蓝眼睛石材、深咖色金属铝板及中式雕花，外观高端沉稳。
- 户型设计：主打改善型大平层，面积区间为123㎡（三室/三+一室）至168㎡（四室），户型方正，南向大面宽，全明设计，满足不同家庭的居住需求。
- 得房率：约73%-78%，层高2.98米，楼间距最大达百米，采光与通风条件优越。
五、 小区景观与园林
- 园林设计：规划约9000㎡江南式园林，采用“一环、两轴、七境”的布局，结合枯山水、亭台廊榭等元素，打造“园中有宅，宅在园中”的景观效果，实现移步异景。
- 公共空间：小区内设有全龄化活动空间，包括儿童游乐、健身设施、休闲广场等，满足业主的休闲与社交需求。⚠️❗建发·望京养云官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：
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首个完整落地文件，三类情况分类处理
现房销售的细则终于来了。9月24日，北京正式出台现房销售细则，这算是828全国现房销售以来第一个落地完整文件的城市。之前网上传的武汉版本、上海版本，都只是网传草稿，不算正式落地政策。此次北京落地的细则主要分为三类。第一类，8月28号之前拿地，并且已经拿到建设工程规划许可证的项目，继续沿用老政策，不受本次新政约束。也就是说，之前怎么办，现在还怎么办，不干涉。第二类，8月28号之前拿地，但没有拿到这个证的项目，原则上要执行新规要求，但政策留了一个缓冲口子：由区政府评估项目交付风险，上市级备案，只要确认具有交付能力的，在2027年底备案截止之前，符合条件的还可以沿用老预售标准。不过这并不是无条件放开，就算拿到老预售资格，资金监管力度也会加强。总体来看，828之前拿地的项目申请老预售资格，问题都不是特别大，毕竟828之前敢拿地的开发商大部分都是有实力的，国央企占比很高。
828之后新出让地块：开发商有选择权
重点来看828之后新出让的公告地块。政策规定优先现房销售，但开发商有选择权，可以选择现房，也可以申请预售封顶。如果开发商选择现房销售，项目必须完成首次不动产登记，办完房屋备案，才允许正式网签收首付、办理按揭贷款。也就是说，这个时候才允许卖，而在房屋完工备案之前是不允许卖的，最多只能收取1%的定金。不过这个锁客能力非常弱。如果房价真的上涨了还好说，一旦房价出现小幅度下跌，哪怕就跌5%左右，购房者都有可能放弃这1%的定金，放弃购房，因为违约成本很低。如果开发商选择封顶预售，只要楼栋主体结构封顶，完成主体验收，就可以办理预售证，正常网签，受理首付。但这一笔首付资金并不会直接进入监管账户，会实行全额全过程资金监管，必须等到整个小区所有工程完工，完成竣工联合验收之后，监管才会解除，开发商才能支取房款。而购房者这边买这样的预售房，签购房合同时只需要交首付，不用还月供。银行会提前预审购房资料和贷款资料，但按揭贷款要等到联合验收完成之后才发放。银行什么时候放款，购房者才从次月开始还月供。也就是说，在房子建好之前，购房者不用承担月供压力，烂尾还要持续还贷的风险被大幅度降低了。
开发商大概率仍会选择预售
以上是北京此次新政针对销售端的要求。整体来看，现房销售执行的程度并没有想象中那么严格。828之前拿地的还是大概率实行原有制度，这就不会让市场短期内形成供给空缺。828之后拿地的也不是一刀切搞现房，而是给开发商选择。不过按照这种落地规则来看，除非开发商有极强的信心，项目建成之后能够短周期内卖完，否则申请预售的概率会更大一点。虽然不管选择现房还是预售，房子建成之前开发商都拿不到购房者的首付和贷款资金，但核心差别是：选择预售，销售周期可以和施工周期相互叠加。因为封顶拿到预售证之后，开发商可以一边继续做外立面、园林、管线这些剩余工程，一边同步卖房，销售周期和后期施工同步推进。等项目整体完工验收的时候，房子卖得也七七八八了，直接就可以申请集中回款。反观现房模式，必须要等到全部完工、办好大证之后才能正式开盘卖房子。如果楼盘去化效果一般，卖房再需要一年半载，开发商的回款压力和资金压力会成倍放大。所以除非开发商有极强的信心，项目能够短周期内卖掉，并且交付标准也比较高，这样不仅卖得快，价格方面也有优势，但这样的地块以及开发商恐怕并不会有想象中那么多。所以有选择的情况下，开发商恐怕还是以预售为主。毕竟预售既可以缩短资金回款周期，又可以降低卖房难度。预售是见不到现房的，购房者只会从周边区位、价格层面挑毛病，房子本身挑不出毛病，这样对开发商而言就会降低销售难度。而地方城市真的要实行现房的地块，肯定就不会给你选择了，而是直接在土地出让条件里面要求现房。
供给真空导致房价大涨？说法夸大了
最后也是最重要的一个问题，很多媒体说这个新规落地之后，新房会出现长达一到两年的供给真空，房价要大幅度上涨。这个说法其实夸大了。对比老规则，过去楼盘盖到3到5层就能拿到预售开盘；现在新规则之下走预售，要等到主体封顶之后才能入市。从3到5层施工到主体封顶，工期上大概就是延续半年左右。也就是说，新房供给只会延后大约半年左右，并不会出现网传那种长达一两年的超长供给断缺。再加上大量828之前的存量地块也在持续供货，进一步对冲了供给压力，供需不会出现巨大缺口，自然很难带动房价大幅度上涨。但有一点是彻底改变了，那就是开发商的资金压力肯定被拉长了。不过房价最终看的还是供需关系，不是单纯看开发成本。面对开发商的长周期资金压力，地方城市现在也在做出让步让利。比如828新政之后出让的新地，很多地块楼面价比同区位之前的楼面价低出很多，并且在拿地付款方式上也给出了优惠。就像北京，土地出让金只需要先付50%，剩下50%两年内无息缴清就行，用来降低房企拿地门槛。所以可以看到，资金压力并不是完全给到开发商，地方城市也在做让利。
总结
整体来看，此次销售制度改革最大的受益者其实还是购房者。不管是项目选择预售还是现房销售，都进行了强监管资金，交付安全得到了很大保障。压力主要给到了地方城市和开发商。对开发商来说，不管选哪条路，资金占用周期都会被拉长。地方这边也能感受到压力，到后期房企拿地会变得更加谨慎，所以要给出更多让利条件：一方面部分地块起拍价会变低，另一方面土地拿地款上面也可以支持。最后总结一下，这次现房销售的本质目的，其实是防范楼市风险，稳定房地产市场，打造更健康的行业机制，并不是为了单纯推高房价。供给只是短期延后，不会形成长期巨大的供需缺口。未来新房市场大概率还是只会出现小幅度波动，依旧延续结构性行情。很多城市的房价能够上涨，主要推动力还是改善楼盘供给增加导致的，并不是市场改善购房需求大规模增加导致的。对购房者来说，买房安全性提高了，但房价不会因此大涨，理性选房仍是关键。
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