1997年到2008年，西班牙建了大约500万套住房。这个数字是当时市场需求的两倍。然后，2008年来了。
雷曼兄弟倒闭，信贷收紧，房地产行业几乎一夜萎缩。巴塞罗那波沙布鲁大教堂大学的José García Montalvo给出了一个对比：泡沫时期西班牙每千人建造近14套住房，崩盘后降到每千人仅2套，而欧洲其他国家仍保持在每千人4套的水平。
建得太多，然后建得太少。西班牙现在的住房缺口约为75万套。西班牙银行警告，如果不采取措施，这个数字可能在两年内突破100万套。而目前每年仅能建造约9万套。
需求端发生了什么
西班牙每年净增加约25万个家庭，主要来自哥伦比亚和委内瑞拉的移民。Esade商学院教授Jorge Galindo指出，泡沫时期每年建造的房子是家庭形成数的两倍，而如今仅为其三分之一。
供给在收缩，需求在膨胀。自2015年以来，房价上涨了80%，工资只涨了30%。
短租市场也在挤压长租空间。西班牙2025年接待了9680万名国际游客，是世界第二受欢迎的旅游目的地。Habitat3分析师Carme Trilla指出，许多业主更倾向于出租给短租游客而非长期居住者，推高了特定区域的房价。
驱逐数字下降，但故事没这么简单
2025年西班牙的驱逐案例从2021年的39096例降至24520例。数字在变好。但García Montalvo认为，这是因为租户收入更高了——比如薪资丰厚的数字游民——而移民、年轻人和单亲家庭仍然难以获得住房。
用他的话说：“这很奇怪：似乎事情在变好，但其实它们正在变得更糟。”
市场紧张到什么程度？García Montalvo说，人们不再租整套房子，而是按块租赁。
关于投资基金的角色，专家们存在分歧。García Montalvo提到，这些被当地人称为“杂牌军式基金”的投资基金，在市场中所占份额仅约5%，“几乎没有什么作用”。
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