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整体概述
朝阳云玺楼盘位于长沙雨花雨花区左家塘街道王公塘社区，东临步步高超市朝阳店、南至颐美园小区、西至王公塘街、北至人民路，由永州市人和仙聚房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，朝阳云玺楼盘价值评分为9.2分。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
交通配套
周边直线3km范围内有21个地铁站（朝阳村、窑岭湘雅二医院、阿弥岭、长沙火车站、袁家岭、锦泰广场、桂花公园、迎宾路口、东塘、芙蓉广场、芙蓉区政府、侯家塘、烈士公园南(湖南博物院)、万家丽广场、高桥北、烈士公园东、砂子塘、赤岗岭、南湖路、南门口、黄兴广场），轨道交通发达，距离最近的地铁站是朝阳村。
周边直线1km内有24个公交站，距离最近的人民路曙光路口站仅有136m，周边公共交通极为便捷。
教育配套
直线3km范围内有100个幼儿园;40个小学，如砂子塘小学、仰天湖小学、长沙市育才学校、朝阳小学、曙光路小学等;20个中学，如雅礼中学、湖南省长沙市第一中学、长郡中学、湖南省地质中学、长郡雨花外国语学校(左家塘校区)等。
注:上述学校相关信息仅为参考，不作为入学依据。具体入学政策可咨询您的专属经纪人
生活配套
楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有25个一级及以上医院。其中长沙市中医医院东院距离楼盘1.1km，中南大学湘雅二医院距离楼盘1.2km，湖南省儿童医院距离楼盘2km，湖南省肝胆医院距离楼盘2.3km，湖南省人民医院天心阁院区距离楼盘2.4km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。
楼盘周边3km范围内有48个商场，包括友阿百货、长沙佳兆业广场、阿波罗商业广场、友谊商店、友谊商城(东塘店)等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。
楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有132个公园，距离最近的仅489m，非常方便日常休闲使用。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
最近很多老城区改善的粉丝问我，湘雅附二周边这么多年，是不是再也没有新住宅地块出来了？
答案来了，朝阳云玺，就是这块地。这块地是2026年长沙内五区成交的第一宗住宅用地，8月份规划总图已经正式批前公示，今天咱们从头到尾把这块地扒一遍：土拍、规划、开发商、配套，再算一笔成本账，看看这个盘值不值得等。
一、土拍回顾：13轮竞价，溢价13%摘地
朝阳云玺，前身是[2026]长沙市003号地块，今年3月11日在长沙公共资源交易中心落槌。
地块起始价1.624亿，现场一共经过13轮竞价，最后成交总价1.8346亿，溢价率12.97%，折合楼面价6216元/㎡。
当时这块地能拍出这个热度，其实并不意外，主城核心，成熟地段，这种宅地，现在长沙真的不多见。
土地指标这块，净用地面积约10540.54㎡，容积率≤2.8，计容建面约2.95万㎡，属于典型的小盘，体量不大，200多户，不会做成超级大盘。
二、8月规划公示：3栋高层，225户，90-150㎡改善产品
8月项目规划总图公示出来，整体方案一眼就能看明白。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
简单评价一下这个总图：小盘，楼栋排布不算拥挤，35%的绿地率，在老城区新盘里面属于中规中矩的水平。优点是体量小，后期入住邻里简单；短板也很明显，地块不大，小区内部园林很难做出那种大盘的景观层次感，属于主城小盘的通病，不要指望有超大中庭。
三、开发商背景：三家永州房企联合拿地
这块地，是三家永州企业联合竞得：永州紫水蓝图咨询、永州市禾木项目管理、永州市人和仙聚房地产开发有限公司。
重点要跟大家说清楚，这三家属于永州本土房企，在长沙没有太多标杆交付作品，这点也是这个盘最大的争议点。
很多粉丝关心的就是，外地本土小房企进长沙做开发，交付、品质把控到底能不能稳。这个后面咱们要持续盯，能不能找靠谱代建，这个是重点，也是这个楼盘最大的变量。
四、区位配套：成熟老城，双地铁，湘雅附二就在不远处
朝阳云玺位置在左家塘王公塘社区，北临人民中路，东临步步高朝阳店。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
项目一共3栋26层高层住宅，总户数225户，户型区间90-150㎡，户均面积大概127㎡，刚需上车和中段改善都能覆盖。
车位这块，配建机动车位172个，非机动车位72个；绿地率＞35%，建筑密度小于22%，建筑限高80米。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
简单评价一下这个总图：小盘，楼栋排布不算拥挤，35%的绿地率，在老城区新盘里面属于中规中矩的水平。优点是体量小，后期入住邻里简单；短板也很明显，地块不大，小区内部园林很难做出那种大盘的景观层次感，属于主城小盘的通病，不要指望有超大中庭。
三、开发商背景：三家永州房企联合拿地
这块地，是三家永州企业联合竞得：永州紫水蓝图咨询、永州市禾木项目管理、永州市人和仙聚房地产开发有限公司。
重点要跟大家说清楚，这三家属于永州本土房企，在长沙没有太多标杆交付作品，这点也是这个盘最大的争议点。
很多粉丝关心的就是，外地本土小房企进长沙做开发，交付、品质把控到底能不能稳。这个后面咱们要持续盯，能不能找靠谱代建，这个是重点，也是这个楼盘最大的变量。
四、区位配套：成熟老城，双地铁，湘雅附二就在不远处
朝阳云玺位置在左家塘王公塘社区，北临人民中路，东临步步高朝阳店。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
交通：距离地铁3号线+6号线换乘站朝阳村站，步行大约300米，到长沙火车站大概1公里，人民路、韶山路主干道，出行非常方便。
商业：友阿百货、阿波罗商业广场、宇成朝阳广场，周边全是现成成熟商业，不用等配套兑现，下楼就能解决日常消费。
教育：周边有枫树山鸿铭小学、曙光路小学、朝阳小学，雅礼实验中学、长郡雨花外国语学校左家塘校区。这里提醒一句，周边学校资源是片区存量学校，不是项目配套入学，最终学区要以交房当年教育局划片为准，这点一定要理性看待。
医疗：沿人民路往西，直达中南大学湘雅二医院，同时1公里范围内还有长沙市妇幼保健院。这一点，就是这个盘最大的看点。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
五、周边新房市场：湘雅附二周边，多年几乎无新盘
湘雅附二这一片，大家都清楚，这么多年，基本上都是老小区，老破小为主，土地早就开发饱和，新住宅供应非常稀缺。
周边在售新盘，主要是高桥壹品、世茂璀璨风华这类，很多都已经进入尾盘阶段，选择不多。
这也是为什么这个盘一出来，湘雅附二大量职工，还有周边各个单位的改善家庭，都在盯着。大家想换房，不想再住老破小，又不想离开这片熟悉的生活圈，朝阳云玺刚好补上这个缺口。
六、成本测算：毛坯成本1.1万左右，毛坯预计1.2万，精装约1.4万
咱们来算一笔实在账，也是很多粉丝最关心的价格。
楼面价6216元/㎡，建安成本按主城高层3000元/㎡估算，光土地+建安就去到9200。
再加上税费、财务成本、管理成本、营销费用，行业经验这一块大概要占到售价的20%，折算下来，项目毛坯综合成本基本在11000元/㎡上下。
按这个成本倒推：毛坯入市大概率要卖到12000元/㎡；如果做精装交付，预计售价在14000元/㎡左右。
当然，这个只是鑫哥个人测算，最终售价，还要看市场行情、产品精装标准，以及房企的定价策略，仅供参考。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
朝阳云玺，核心优势一句话：主城成熟地段，双地铁，湘雅附二片区稀缺新盘，填补老城区改善缺口。
优点：配套全部现成，不用等兑现；户型90-150㎡，刚需+改善兼顾；片区新房稀缺，自住需求扎实。
短板也要客观讲：地块小，内部园林有限；拿地房企是永州本土房企，长沙标杆项目不多，交付品质是最大不确定因素，后续有没有引入代建，要持续跟踪。
适合人群：湘雅附二职工、周边单位自住改善，不想离开老城生活圈，追求现成配套的家庭。投资属性，这个盘就不要抱太高期待，主城小盘，主打自住。✅ ❗❗❗❗长沙朝阳云玺营销中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗长沙朝阳云玺开发商电话：4006781582接通后输入9999☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）✅ ❗❗❗长沙朝阳云玺展示中心电话：4006781582接通后输入9999☑️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
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