2026年9月，石家庄二手房参考均价为10336元/㎡，同比下跌9.20%，彻底跌破1万1的心理关口。全市二手房挂牌量一度突破12万套，裕华区待售房源从6116套跳涨至9248套，挂牌增幅超过五成。但挂牌量的暴涨并非市场见底的信号——成交量同比跌了超过四成，大量房子挂在平台当“背景板”，看热闹的多，真正出手的少。

这场调整的真正变量，是回迁房的大规模入市。

2026年6月底前，石家庄17个城中村改造项目规划的45857套安置房全部交付。裕华区贾村新村挂牌价7700到8100元/㎡，而区域内商品房均价在1.2万元/㎡以上。一套92平的回迁房挂46万，同面积商品房约1.5万/㎡，差价直奔三倍。回迁房业主没有当年高价买房的成本包袱，卖多少都是赚，所以敢把价格往低了砸。一个商品房业主原本挂一万三，隔壁回迁房九千五成交了一套，他的房子就再也没人看了。

低价回迁房的冲击，在市场内部制造了一条清晰的分界线。

老破小仍在探底。 房龄20年以上的老旧小区单价已跌至7200至9400元/㎡，环比仍在下降。长安区谈固片区一套112平的小三室，售价从当初的2万/㎡一路跌至9700元/㎡，挂了大半年仍未成交。没有电梯、没有优质学区、没有物业，这类房源在买方市场里几乎丧失了议价权。

次新房则相对稳住。 房龄五六年、品牌开发商、物业管理尚可的小区，价格确实没有跟着崩。房龄5年以内的次新房成交周期约3到6个月，而无学区、无地铁的老旧小区挂牌半年以上仍难成交。真正的流动性集中在紧邻商圈、地铁和优质学校的次新中小户型上。

回迁房的“低价诱惑”背后，藏着刚需难以承受的风险。市面上绝大多数出售的回迁房尚无不动产权证，银行和公积金中心拒贷，买家只能全款交割，资金弹性归零。过户周期短则两三年、长则五年以上，一旦房价波动，毁约风险显著上升。即便侥幸完成交易，梯户比、户型、公摊、园林维护等方面的落差，也会在入住后逐渐显现。

石家庄楼市正在经历一场结构性的重新定价。均价跌破1万1只是一个数字信号，真正的故事是：回迁房以“白菜价”拉低了整个片区的心理价位，而老破小和次新房在同一个市场里走向了截然不同的方向。对于手持老破小的业主而言，等待可能意味着更深的折价；对于考虑回迁房的刚需而言，省下的房款，可能需要用产权风险和流动性代价来偿还。