2026年9月28日，三亚市自然资源和规划局发布批前公示，海棠湾 HT07-02-01、HT07-02-02 两块属于华润万象城的地块再次启动控规修改，原规划主打大型商业的用地，将大幅转向旅馆功能。
曾经被寄予厚望、规划大体量商业的“海棠湾超级万象城”，正在迎来定位的根本性转变。
值得注意的是，这两宗地块早在2025年6月的控规论证报告中，就已经提出地块合并操作，2025年版本仅完成地块边界合并，把HT07-02-01、HT07-02-02整合为一个控规单元，但业态结构没有改动，依旧全部定位为零售、餐饮、娱乐、商务金融的纯商业混合用地。
而本次2026年9月的调规，是在已经完成地块物理合并的基础之上，进一步对地块内部的业态配比做颠覆性重构。
调整之前，地块延续2025年控规方案，整体以零售商业为核心，零售商业占比达到 47%，搭配餐饮、娱乐、商务金融，定位一座大型一站式商业 Mall。
调整完成后，旅馆用地占比达到60.82%，跃升为项目第一大核心业态；零售商业占比从47% 压缩至9.64%，娱乐用地占比从30.41%下降至6.97%；商务金融与餐饮的占比面积基本不变，分别占比13.09%、 9.48%， 作为配套保留。
公示中明确，项目可新增约33.1万㎡的旅馆建筑面积，预计提供 2667 间客房；配套停车位由原来合计 5438 个下调至 3849 个。
简单来说，项目由原本计划打造的超级商业综合体，转型成为以高端酒店住宿为主，商业、餐饮、娱乐作为配套的大型度假旅居综合体。
从官方控规论证报告、批前公示文件来看，规划层面给出的调整逻辑，落脚于海棠湾住宿市场的现实缺口与区域产业定位需求。
海棠湾作为三亚国家海岸，已经聚集23 家国际高端品牌酒店，客房总量超 1.3 万间。片区滨海一线酒店日常入住率稳定维持在70%-72%，春节旅游旺季入住率可达 89.45%，旺季经常出现一房难求的局面，高端度假客房存在明显结构性缺口。
此外，根据海棠区“十五五”规划纲要，海棠区入境过夜游客预计将从2025年的17.31万人次增至2030年的30万人次。高端度假客房的结构性缺口也将随之进一步凸显。
此次调规新增的两千余间客房，可以有效填补旺季住宿供给短板，助力海棠湾降低旅游淡旺季差异，推动片区从“旺季火爆” 走向全年均衡运营。
除去官方阐述的市场供给逻辑，这次业态大改背后，同样折射出海棠湾商业格局变化带来的现实压力。
最初规划的超级万象城，计划建设大体量商业，而大型购物中心招商、运维成本高昂，对客流、品牌实力、消费力均有很高门槛，项目后期运营压力不小。
而2025年至2026年间海棠湾商业持续扩容。除了已开业的三亚国际免税城、海棠故事等商业项目外，总投资 70 亿元的三亚太古里（免税城三期）、周大生金凤凰海岸珠宝城、兰桂坊等商业项目正在推进，区域商业饱和度快速抬升，同业竞争日趋激烈。
若继续落地大体量商业综合体，不仅容易陷入区域同质化内卷，项目自身也将背负沉重的招商经营压力。
故而，万象城转向海棠湾具备优势的高端度假酒店赛道、商业降级为酒店配套，更契合本地市场实际。依托海棠湾成熟度假客流，酒店可与周边高端酒店集群协同，配套商业仅服务住店客群，避开与免税城、太古里的直接竞争，开发风险更为可控。
值得一提的是，当前批前公示只确定 2667 间客房的建设规模，酒店品牌、是做单体巨量酒店还是多品牌酒店集群均未明确。
33.1 万㎡的旅馆建筑面积若做单一酒店，体量将远超海棠湾多数现有度假酒店；按行业常规，更大概率打造多品牌集群，覆盖高端度假、亲子、会展等客群，与周边酒店形成错位。
该方案公示期为2026年9月28日至10月27日，尚待法定审批。后续建筑方案、酒店品牌招商有待进一步披露，2667间客房最终将以何种产品落地，备受市场关注。
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