高盛半年之内两次改口，即对中国的房价在冬天还会跌约15%，而夏季会看好上海、深圳等城市的核心住宅未来两年涨价15%到20%的预测，普通购房者怎样才能判断本轮分化会不会轮到自己？
它给客户发研报还很悲观，认为中国房价还会在2026年夏天下降15%，题为《抢在一线城市复苏之前布局》的报告却认为，上海、深圳的楼市已经在2025年底磨过底部，正进入回暖通道，并且判断未来两年核心城市优质住宅将会上涨15%到20%。
这也是高盛近十年来第一次给中国核心城市提供明确的上涨判断，不到七个月态度的变化就使许多长期研究房地产的人怀疑自己看错标题了。
该数字要认清其适用范围。报告所指的不是全国房价普遍上涨，也不是所有的小区都会上涨，而只是对一线城市的中心区段、地铁沿线以及教育资源稳定且产品品质好的改善型住宅进行研究。
上海、深圳被放在复苏节奏的最前面，北京预计要在2027年上半年才真正企稳，广州及部分新一线城市还要推迟半年到一年左右才能有所改善，人口和产业支撑不足的二三线城市要等到2028年以后才会出现明显的改变。
报告中“三年累计上涨15%左右”和“两年上涨15%至20%”也不矛盾。从时间上来说，整个市场就是处于一个磨底期的阶段，价格基本稳定、没有明显的涨幅；真正的回升是在2026年底开始的，并且持续到2028年底前后。
剔除掉没有明显上涨的磨底期之后，剩下的就是两年左右的修复区间了。涨得快的是不是普通的住宅呢？是以前跌幅比较大的、位置和品质都更优的核心房源。
高盛改口，政策力度是重要的背景。从2025年冬天开始，稳定楼市的措施就变得越来越多了，首套房首付比例下调为最低的20%，房贷利率降到近二十年来最低水平，并且换房退税、购房补贴以及契税减免等政策也陆续在全国各地实行起来。
房企端也出现配套支持，白名单融资继续推进，保障性住房专项再贷款陆续落地，部分地方城投平台收购中小户型，再改造成保障房或者人才公寓。湖北大学用接近20个亿的资金买下300多套现房、中国矿业大学投入近30个亿购买近500套房子、江苏提出省属高校在苏北购房可享受财政补贴30%，这些都使得市场去化有了一个新的渠道。
政策之外的价格已经发生了较大的变化。全国70个大中城市的房价，最高点回调超过10%，二手房回调接近20%，一些曾以每平米7万元以上的热门楼盘，挂牌价已经低至3万元以下。
重点城市租售比恢复到1比300到1比400左右，接近东京、纽约等成熟市场之间的区间。2026年8月，一线城市的房价环比上涨了百分之零点一%，上海涨了百分之零点四，深圳涨了百分之零点二，广州涨了百分之零点一，北京依然是小幅下跌的情况；
一线城市二手房价格已经连续六个月环比上涨，成交量对价格起到直接的支持作用。供给端的变化也改变了房价的运行方式。房地产开发企业数量比高峰时期少三成以上，部分中小房企退出或者转型，核心城市的新盘大多由央企和国企所主导。
上海、深圳主动压缩土地出让规模，新房占总成交的比例由原来的60%左右下降到现在的30%～40%，过去依靠大幅折扣换销量的做法正逐渐减少。与此同时已经有19家出险房企的境外债重组方案得到了批准，累计减让债务达1.2万亿元以上。
房企不再普遍依靠低价甩卖快速回笼资金，核心区域的价格也就不需要再承受一次被动的下压压力了。现房销售政策仍然在推动行业由粗放开发向品质、产品力发展转变。
高盛不是唯一一个转向的地方。摩根大通预计核心城市房价可以修复12%到18%，瑞银提高了模型中不动产的配置额度，汇丰把2026年称为中国楼市的筑底之年，施罗德则将中国核心住宅调入“超配”档。
各方面的具体数字不同，但是他们都把目光投向一线城市的中心地段，而不是整个市场一起上涨。因此本次改口更像是一种对政策、价格、供给以及债务变化的再定价，并不是宣称所有的房子都将会再次进入普涨周期之中。
对于手上掌握着核心城市的住宅来说，投行的看法已经比之前多了那么一层支持；但是普通的二三线城市、远郊项目的房源以及质量差劲的房子，都不能随意按照15%-20%来估量。
高盛真正所做的，不是对中国楼市给予一个没有疑问的积极回答，而是在此之前就将“继续下跌”改成“核心区域开始分化修复”。
热门跟贴