项目全称：益田・御龙天地（备案名：益田御龙华府），位于罗湖区翠竹街道，华丽路与爱国路交汇处西侧，原木头龙旧改大盘，现房，70 年住宅产权，是罗湖核心「教育型中端改善综合体」，商品房 + 回迁 + 公寓 + 商业同地块混合社区，国企安居建业介入纾困，已完成交付，无烂尾风险。
一、项目基础参数
- 占地：约 6.32 万㎡，总建面约 74 万㎡，11 栋住宅 + 1 栋公寓 + 保障房 + 集中商业 + 12 班公立幼儿园
- 容积率：约 8.06，绿化率 30%，超高层塔楼（40–61 层）
- 梯户：主流 4 梯 6 户，大户型 4 梯 4 户
- 交付标准：毛坯交付
- 物业：益田物业（奕晨物业），物业费 6.8 元 /㎡/ 月
- 车位：地下四层车库，3950 个车位，车位配比充足
- 得房率：约 75%-79%
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二、2026 最新价格（折后）
备案均价约 8.56 万 /㎡，实际折后单价 7.7–9.2 万 /㎡，总价区间 798 万–1825 万，价差主要由楼层、朝向、是否临爱国路主干道决定：
- 低楼层、临街房源：单价偏低，7.7–8.3 万 /㎡，噪音、采光短板明显
- 中高楼层东南向：8.4–9.2 万 /㎡，视野更好，可看梧桐山、东湖水库
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三、在售户型（103–197㎡，三至四房，起步就是三房）
- 103–106㎡ 三房两卫｜总价 798 万起入门改善户型，三房双卫，户型紧凑，适合三口之家；部分单位采光面有限，是小区门槛户型，未来二手流通偏弱。
- 112–119㎡ 三房两卫｜总价 916 万起3+1 可变空间，格局更舒展，阳台尺度更大，是项目主力走量户型，置换家庭首选。
- 170–172㎡ 四房三卫｜总价 1498 万起双套房设计，三代同堂优选，大阳台，高层景观好，属于社区高端改善户型。
- 197–200㎡ 四房三卫大平层｜总价 1715 万起双主卧套房，尺度开阔，顶层单位视野最佳，终极改善户型，总价门槛高。
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四、地铁交通配套
- 地铁 3 号线（龙岗线）翠竹站，步行约 200–280 米，属于地铁口物业，3 站直达福田；部分楼栋可连通地下车库直达地铁站。
- 周边 1 公里：5 号线怡景站、2 号线黄贝岭站，多线换乘。
- 自驾：紧邻爱国路、东门北路，可快速接入深南大道；5 分钟可达文锦渡口岸，适合深港通勤；早晚高峰爱国路容易堵车。
- 远期规划：24 号线为远期规划，仅作长期预期，不能作为确定配套。
五、学校配套（本项目最大卖点，以教育局当年划分为准）
- 小学：翠竹外国语实验学校（省一级，罗湖第一梯队），步行 5 分钟，是大量置换家庭购买本盘的核心动因。
- 中学：翠园文锦中学（翠园教育集团），中等水平，小学强、中学偏弱，不属于九年一贯名校
- 自带 12 班公立幼儿园，实现幼 - 小 - 初全龄教育配套。风险提示：学位会随片区生源变化存在分流风险，购房前务必咨询罗湖教育局确认当年入学政策。
六、商业、医疗、生态配套
✅商业
自带约12 万㎡益田假日广场（升级版），购物中心 + 街区商业，下楼即达；周边六大成熟商圈环绕：东门、湖贝、水贝、国贸、蔡屋围、人民南，烟火气足，配套全部现成，无需等待规划兑现吉屋。
✅医疗
距离深圳市人民医院约 600 米，罗湖区中医院、康宁医院都在 3km 内，三甲医疗资源非常近，适合有老人的家庭。
✅公园生态
翠竹公园、儿童公园、东湖公园、洪湖公园，3 公里内多个城市绿地；高层房源可以看梧桐山、东湖水库景观。
七、项目优势 & 硬伤汇总
✅优点
- 罗湖翠竹核心现房，无烂尾风险，买完即可安排装修入住；
- 3 号线翠竹站地铁口，自带 12 万㎡大型商业，配套全部落地；
- 翠竹外国语小学，罗湖头部小学，学位属性突出；
- 地下四层车库，车位充足，在罗湖老城区属于稀缺优势；
- 户型起步 103㎡三房，纯改善门槛，客群整体偏向置换家庭；
- 距离三甲医院近，老人居住友好。
⚠️硬伤
- 容积率高达 8.06，超高层塔楼，楼间距窄，低楼层采光差；临爱国路楼栋车流噪音明显；
- 商品房、回迁、公寓同社区，公共园林、大堂共享，外来人流多，圈层不纯粹；
- 毛坯交付，额外增加 30–50 万装修预算，交付后 2–3 年会持续装修噪音；
- 中学翠园文锦水平一般，只有小学强；
- 绿化以架空层园林为主，地面集中花园很小；
- 塔楼结构，部分户型通风一般，存在暗厨暗卫；
- 高密度综合体，晚高峰电梯等候压力偏大；未来二手有折价风险。
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