刚刚过去的9月，北京商品住宅市场迎来传统销售旺季“金九”。在8月楼市新政持续发酵、多个新盘集中入市的背景下，9月北京新房市场供应端与成交端双双走高，市场活跃度明显提升。

与此同时，现房销售政策逐步落地、改善型需求加速释放，市场结构性变化正在显现。

进入“银十”，开发商推盘节奏趋于稳健，优惠力度有所收窄，市场能否延续“金九”热度，成为各方关注焦点。

供应放量成交回升，“金九”成色可圈可点

2026年9月，北京市商品住宅新增供应5350套，环比上涨53.34%，同比下降1.47%。作为传统销售节点，9月历来是开发商集中推盘的窗口期。

据北京市住建委预售许可公示数据，9月1日至9月20日，北京共发出17张住宅类预售许可证，推盘密度为年内较高水平。

成交方面，9月北京商品住宅成交4557套，环比上涨52.31%，同比上涨44.62%；成交面积53.32万平方米，环比上涨47.58%，同比下降32.27%。

整体来看，9月市场呈现“供应放量、成交回升”的特征，环比数据全面向好。

从个盘表现看，9月下半月迎来开盘密集期。9月19日，北京三盘齐发：亦庄国贤府、湖映天青、金茂满昱同日开盘。其中，亦庄国贤府项目首次开盘销售408套，项目于9月15日取得预售许可证，8栋住宅楼510套房源一次性入市，规划建面约77至125平方米，拟售均价约5.8万元/平方米；湖映天青项目首开推出296套房源，当天售罄；金茂满昱开盘推出房源约140套，据项目公众号，首次开盘销售117套。

此后，多个项目接力入市。9月20日，宸园139开盘，熙悦京晏开盘销售约500套；9月21日，瑜海澐颂开盘，开发商海报称认购509套、金额75亿元，去化约七成；9月22日，龙樾璟序开盘，开发商称首开销售664套，去化率高达93%；9月27日，未来元著首次开盘，开发商称销售288套，首批房源去化率100%。

多盘集中入市且去化表现不俗，表明在政策利好和供应放量的双重推动下，积压的购房需求正在加速释放。

政策频出提振信心，改善需求加速入场

“金九”行情的背后，是8月以来一系列楼市政策的密集落地。8月7日，北京发布楼市新政，优化住房限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”；同时大幅提高公积金贷款额度，首套房公积金贷款最高额度可达340万元。这一政策显著降低了非京籍家庭的购房门槛和资金压力，对刚需及改善型需求形成直接利好。

8月28日，多部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确自通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售，并对现房销售实行备案管理。

这一政策对开发商的拿地节奏、推售进展产生深远影响，也在一定程度上改变了购房者的决策逻辑。现房或准现房项目因其“所见即所得”的优势，更易获得市场青睐。

从项目反馈来看，新政对市场信心的提振作用明显。壹品联投·未来元著/壹品兴创·元启营销负责人林承江表示，8月新政后未来元著项目到访量较大，项目稀缺性被放大，叠加产品标准在板块内最高且最好，在近主城四环的价值带动下，吸引了较多主城外溢、追求高质价比的客户。对比同在西红门板块的元启，受9月密集新入市项目分流影响，来访有所降低，但作为准现房，大户型成交量开始提升，客户对价格承受能力增强，新政提振了客户信心。

位于朝青板块的璞樾项目，相关负责人透露，进入“金九”，璞樾项目带看量、到访组数较7至8月环比提升约15%，伴随来访客群质量提升，到访至认购的转化率实现小幅抬升，市场呈现正向转化态势。璞樾通过实景会所、园区景观、实体样板间以及周边成熟配套的实景呈现，做到所见即所得，有效提升高意向客户占比，项目转化表现优于区域平均水平。该负责人强调，改善客群的转化提升，核心并非依靠价格让利，而是前置展示品质兑现能力，缩短客户从认可产品到下定的决策周期。

同样位于朝青板块的紫京宸园，其相关负责人表示，客户来访较新政前上涨约15%，其中观望型客户变化最明显，成交周期也有所缩短。反应最强的是朝阳核心区置换改善、预算较高、原计划1年内买房的客户，他们对政策窗口和核心资产配置更为敏感，也更认可紫京宸园的稀缺价值。新政落地后，来访客户质量明显提升，项目营销也转向对高意向改善客群、同频圈层的精细化运营，把产品价值、服务价值输出放在首位。

“国庆”看“银十”，优惠收窄、品质兑现成竞争核心

“十一”长假期间，北京楼市进入“银十”时段。作为“银十”的第一个窗口，“国庆”长假期间，北京新盘将有哪些动作？

位于昌平东小口的建发越秀·观玺，将于10月3日开放售楼处与样板间。项目规划21栋住宅、1352户，容积率2.45，限高60米，分两期开发。一期主力面积段80至143平方米，全系赠送南向花池，这在昌平楼市尚属首次。

9月已拿证、尚未开盘的保利太平桥项目——保利·京华曜，拟于10月4日同步开放售楼处与样板间。项目相关负责人表示，这是北京第一个全抬板住宅，主力户型124至181平方米四居，通过转角空中庭院（奇偶阳台）、景观花池、大尺度设备平台等设计，实现高得房率。

除了开放售楼处与样板间，新盘售楼处还会举行哪些活动、推出哪些促销？

林承江表示，未来元著和元启国庆期间以持销为主。未来元著借助首开的悦之境下沉会所实景开放，邀约客户实地感受产品标准，并辅助增加了一些亲子类暖场活动。作为北京首个5万+先开放实景再开盘的项目，悦之境下沉会所实景呈现对假期新客来访和老客户邀约带动作用较大，给足客户信心和确定性。

在优惠促销方面，林承江透露，未来元著首开后优惠有小幅收窄，也没有送车位、家电等促销动作；元启维持9月份政策没有变化，主要通过稳价格、利用“准现房”优势，实现板块内的高效去化。

璞樾项目相关负责人表示，项目整体推盘节奏保持稳定，没有额外加推，“十一”期间延续现有在售节奏。“相较9月，目前优惠力度属于收紧状态，也没有‘一口价’、限时折扣、送车位或家电等额外促销。项目更倾向于以稀缺区位、产品价值和交付兑现力赢得客户，而不是依赖价格刺激。”

国庆期间，紫京宸园正式启动圈层品牌“宸Club”，并于10月5日至7日启幕“宸Club国庆私享季”。邀请全国冠军、跨界艺术家等知名嘉宾，举办击剑研习、限定酒会、锣音疗愈三场系列活动。相关负责人表示，相比常规促销，这类高端圈层私享活动更能吸引与紫京宸园匹配的高端客户到访，也更能体现项目的高端圈层运营能力。

“银十”前，政策接连加码：北京现房、期房销售细则出炉，全国房贷贴息政策落地，10月1日起首套购房可享年化1个百分点贴息。一管供给、一补需求，双重利好为10月楼市定下基调。

对于10月楼市，林承江认为，很多客户利用小长假进行房产整合转换，反映到新房市场上有一定活跃度；同时9月是北京今年新盘入市最密集的月份，客户没有再等待观望的理由，甚至因为新政，未来长周期等待观望可能会给客户置业安家带来更多不确定性。客户置业过程中最关心的依然是产品标准、价格以及兑现能力。目前西红门板块市场供应丰富、产品类型多样，“银十”后板块热度预计还会持续存在，对整个板块的量价都将有一定优化和提升。

综合来看，9月北京商品住宅市场在政策利好、供应放量和需求释放的共同作用下，交出了一份成色不错的“金九”答卷。

进入“银十”，市场逻辑正从“政策驱动”转向“产品驱动”。优惠收窄、促销减少，拼的是实景、品质和圈层。改善客群还在进场，市场热度有望延续，但分化也会更明显。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 李铮

校对 翟永军