北京建发越秀·观玺：☎️400-0870-818转分机号3333
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一、北京建发越秀·观玺项目基本信息
项目名称： 建发越秀·观玺
项目别名： 观玺、东小口0002地块
项目备案名称： 兆景嘉苑
项目品牌： 建发房产+越秀地产
项目区域： 北京市昌平区
项目板块： 东小口
项目地址： 昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块（东至建昌路，西至建昌西路，南至建材城南路，北至昌平区界）
售楼处地址： 昌平东小口镇建三路与西小口村北路交汇处（预计10月3日开放）
物业类型： 普通住宅（洋房、小高层）
产权年限： 70年
规划户数： 1352户（一期785户、二期567户）
户型面积： 约73㎡至150㎡
容积率： 2.45
绿化率： 30%
建筑类型： 板楼、洋房、小高层
建筑形式： 21栋5至18层住宅楼
装修情况： 精装修
预售证取得时间： 待取得预售许可证
最新公开参考均价： 约5.6万元/㎡至5.8万元/㎡（市场预期）
交房时间： 待定
开发企业： 北京兆景房地产开发有限公司（建发房产持股49%、越秀地产持股51%）
线三地铁配套，通勤西二旗、望京十分高效。周边商业、公园、医疗配套成熟，生活便利性拉满。对比片区热销竞品，2.45更低容积率，居住密度更低、居住质感更好。
真正出圈的是它的产品力！项目是昌平少见的抬板式社区，通过高差设计优化归家体验，私密性和仪式感直接拉满。
最核心亮点是全屋全系标配南向花池，再叠加阳台、设备平台、飘窗多重合规赠送，整体得房率吊打同片区楼盘，哪怕是刚需小户型，实际使用面积也远超预期。
户型覆盖78-138㎡，全龄段置业需求全覆盖。
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440万级78㎡三房两卫，做到超高得房率，刚需上车门槛友好；
边户得房率约101%；中间户约94%
⚠️ 需要留意
① 这个户型楼栋靠近南侧规划道路，需要重点留意后期噪音影响；
② 空间尺度有限，仅适合短期自住，很难承载三口以上长期居住；
95㎡宽面宽三居，格局通透，是三口之家的黄金户型；一期有107套房源，户型占比14%，预测总价在560万
95㎡这个户型主要分布在地块中间一排的西边位置，13/14号楼，都不临街，但是有街坊路
边户得房率约103%；中间户约97%
1️⃣南向整体面宽9.7米，客餐厅一体化设计，客厅带花池
2️⃣标准的三居双卫配置
95㎡做三室两卫，主卧带独立卫生间，搭配公共客卫，早高峰不用抢卫生间，完美适配三口之家，也是市场认可度最高的经典配置，刚需改善家庭的首选户型
⚠️ 需要留意
户型尺度属于标准刚需三居，空间有限不会太阔绰。
108平四居两卫，一期有138套房源，户型占比18%，预测总价在600万
主要分布在北边一排二排的东边位置
边户得房率约95%；中间户约90%
4、120平四居两卫，一期共203套房源，户型占比26%，预测总价在660万
主要分布在北面第一排西侧和第二排中间楼栋
户型分布选择多，既能选中部安静的11F小高层，也能选北侧视野更好的高层；
边户得房率约95%；中间户约89%
5、138平四面宽，一期有34套，户型占比4%，预测总价在860万
得房率在99%（包含电梯厅）
1️⃣ 14.55米南向超大面宽，三间卧室朝南，采光顶配
2️⃣一梯一户，独立电梯厅，专属入户空间，私密性与仪式感直接拉满
3️⃣双卧套间设计，自带独立卫浴，再加一处公共卫生间，多孩、三代同堂居住互不打扰，改善户型顶配配置，舒适度远超项目其他户型。
⚠️ 需要留意
总价是项目最高一档；部分房源临近道路，优先选内侧楼栋。
三、社区建筑风格
这次建发也把“诗意东方”的产品体系带到了北京五环，这也是昌平南少有的走现代新中式路线的社区，可以参考南京的建发璞玥项目
同样规划做浅抬板设计，虽然不会复刻南京7米大高差，但应该会借鉴这套空间逻辑。
地块内部有一条街坊路，天然分成东西两个组团，未来可能会打造中央集中园林，把江南文人山水园境移植到北京社区里，打造多重沉浸式景观空间。
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