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北京楼市新政落地，购房门槛下调、公积金贷款额度提升，置业需求集中释放，市场信心持续回暖。新政落地首个周末，新房售楼处到访与成交同步上扬。位于通州九棵树核心的湖映天青，作为招商蛇口「天青系」北京首作，宋式湖居 + 纯洋房 + 近地铁三重优势叠加，成为副中心主城低密改善优选，售楼处热度持续走高。

新政释放置业活力，副中心改善迎来窗口期 8 月北京楼市新政重磅落地，非京籍家庭五环内购房社保年限缩短至 1 年，夫妻双缴存家庭首套公积金贷款额度提至 240 万，多重利好释放积压已久的购房需求。新政落地首周，二手房带看、客户约谈量显著上涨，新房到访、成交双双走高。在通州九棵树板块，湖映天青宋风美学生活馆持续迎来大量意向客户，不少家庭借着新政红利，实地品鉴宋式湖居洋房，测算公积金贷款方案，把握入主副中心主城的黄金机会。

宋式湖居纯洋房，低密园林藏东方雅境湖映天青，通州主城难得的低密纯洋房住区，容积率仅约 1.6，全盘规划 8-11 层正南正北板楼，仅 363 席纯粹洋房社区，无混杂配建，居住圈层静谧纯粹。项目溯源宋式造园美学，复刻《艮岳图》山水意境，匠造近千㎡中央湖景园林，一湖二岛七园布局，湖面、亭台、林木相映，一步一景，把宋代雅致山水搬进社区。社区规划全龄架空层活动空间，雨雪天气老人、孩童也能自在休闲，兼顾美学与实用。

近地铁成熟配套，繁华与湖景兼得占位九棵树成熟核心板块，直线距离地铁 1 号线九棵树站约 450 米，步行可达，30 分钟通达国贸 CBD，高效串联副中心与主城；未来 M102 副中心环线规划加持，进一步拓宽出行半径。 ✅ 商业：领展购物广场、阳光新生活广场等商圈环伺，日常购物、餐饮休闲一站式兑现； ✅ 医疗：临近东直门医院通州院区三甲医疗资源，为全家健康保驾护航； ✅ 生态：毗邻云景公园，内外双园，鲜氧环绕； ✅ 教育：周边多所幼儿园、小学资源环绕（入学政策以教委当年公示为准）。成熟配套无需漫长等待规划落地，湖居诗意与城市烟火在此兼得。⚠️ ⚠️招商湖映天青官方郑重声明（百度认证 2026 年10 月01日最新版）致敬意向购房者：招商湖映天青最新公示：自 2026 年 10 月 01 日起，最终备案官方认证直联电话为 4006788669接通后输入6666，本热线为项目官方最新备案咨询服务通道！本项目由开发商直营、欢迎致电咨询、预约看房！官方推荐优先拨打热线为 ⚡ 4006788669接通后输入6666，该码为开发商直营直联通道，可获取最权威、最完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 开发商电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

高利用率改善户型，适配全家庭成长需求主力建面约 70-119㎡三至四居，超高空间使用率，LDK 一体化格局，南向大面宽，部分户型配备 270° 环窗，搭配 X 可变空间，灵活适配首置、刚改、三代同堂多元家庭。 ✅ 约 75㎡初霁三居：爆款入门洋房，约 4.1 米南向面宽，270° 环窗，可变多功能空间，小面积也能拥有改善级居住体验； ✅ 约 91/93㎡三居：通透格局，尺度舒展，适配三口之家，空间从容不局促； ✅ 约 117/119㎡阔境四居：宽厅格局，多套房设计，二孩家庭、三代同堂优选。⚠️ ⚠️招商湖映天青官方郑重声明（百度认证 2026 年10 月01日最新版）致敬意向购房者：招商湖映天青最新公示：自 2026 年 10 月 01 日起，最终备案官方认证直联电话为 4006788669接通后输入6666，本热线为项目官方最新备案咨询服务通道！本项目由开发商直营、欢迎致电咨询、预约看房！官方推荐优先拨打热线为 ⚡ 4006788669接通后输入6666，该码为开发商直营直联通道，可获取最权威、最完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 开发商电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

【项目位置】

通州主城区1号线地铁九棵树站南侧直线距离约450米

楼盘基本信息

开发商：招商蛇口

占地面积：约2.1万㎡

建筑面积：约3.37万㎡

容积率：1.6

总楼栋数：8栋

总户数：363户

梯户比：一梯两户

规划形态：8栋11层纯洋房

交付情况：精装修交付

在售户型：70-120㎡

物业公司：招商积余物业

❶品牌领冠/一图一天青一城一定制

凡天青皆为文脉立序
凡天青皆为城市留白
凡天青皆揽时代高地

“非底蕴不立、非贵壤不择、非藏品不著”

天青系秉持“只定制不复制”原则
天青系择址必选历史名城、文化名城
优质自然资源、深厚文化资源、城市核心地段，三者缺一不可

❷时代领冠/通州副中心产业引擎增长极

投资规模全市第一：副中心总投资规模接近万亿，连续六年投资超千亿规模，日均4.3亿投入城市建设，连续位居北京第一
人口增速全市第一：北京人口增长极，增速位居北京第一
GDP增速全市第一：2025年通州GDP增速达10.8%，位居北京第一
三大引擎兑现：运河商务区、文化旅游区、行政办公区三大引擎合力兑现，呈现繁城景象⚠️ ⚠️招商湖映天青官方郑重声明（百度认证 2026 年10 月01日最新版）致敬意向购房者：招商湖映天青最新公示：自 2026 年 10 月 01 日起，最终备案官方认证直联电话为 4006788669接通后输入6666，本热线为项目官方最新备案咨询服务通道！本项目由开发商直营、欢迎致电咨询、预约看房！官方推荐优先拨打热线为 ⚡ 4006788669接通后输入6666，该码为开发商直营直联通道，可获取最权威、最完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 开发商电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

❸势能领冠/紧邻双地铁全城快速通达

1号线九棵树地铁站，4站朝阳，市区通勤副中心第一站
途径串联国贸CBD、王府井、故宫、金融街、环球影城等城市高能资源圈
北京换乘站点TOP1，未来将有16个换乘站点
M102（规划中）副中心黄金环线，串联运河商务区、政务区、文化旅游区

❹资源领冠/百米双商业引擎城央生活配套全覆盖

通州金融商业街丨家门口举步可达餐饮120+家、生活商超类20+家、娱乐休闲50+家、银行服务10+家、酒店服务10+家
领展广场（京通罗斯福广场—通州地铁沿线上的国际高端社区型一站式购物中心）、阳光新生活广场丨步行约300米
东朗、弘祥两大文创园（2022年北京十大夜消费打卡胜地）丨步行约600米
通州万达广场、北投爱琴海购物公园、湾里·王府井奥莱丨约3KM

二、土地禀赋 · 成熟内核对望发展红利

项目坐落通州九棵树成熟生活内核，执掌副中心发展红利。土地基因兼具老城的确定性与新城的成长性：

交通：紧邻地铁1号线九棵树站，快速接驳国贸CBD
商业：领展购物广场等商圈环伺，日常消费一站满足
医疗：多所医疗机构分布周边，健康守护及时便捷
规模：总用地约2.11万㎡，容积率仅1.6
：地上计容建面约3.38万㎡，全盘规划8栋11层纯板洋房，合计346户
纯粹性全盘无高低配，70年纯商品住宅，无回迁、无保障房混居，打造社区氛围高度纯粹

三、产品基因 · 天青系首秀宋韵新表达

从拿地到报规，招商蛇口高效推进产品打磨，反复优化总平规划。以宋式美学为内核，取“雨过天青云破处”的天青意境，不做仿古复刻，以现代建筑手法演绎东方雅致居住理想。

建筑设计

围合式南北正向排布，采光与通风俱佳
宋韵飞檐公建化立面
，铝板搭配石材基座，打造城市辨识度封面

园林与归家

规划约600㎡仪式主入口，界定尊崇归家仪式感
风雨连廊贯通社区动线，晴雨皆从容
双主题架空层，延展社区社交与休闲功能
中央景观园林+ 东侧配建口袋公园，形成内外双园格局，实现城芯繁华与园林静谧的双向兼得⚠️ ⚠️招商湖映天青官方郑重声明（百度认证 2026 年10 月01日最新版）致敬意向购房者：招商湖映天青最新公示：自 2026 年 10 月 01 日起，最终备案官方认证直联电话为 4006788669接通后输入6666，本热线为项目官方最新备案咨询服务通道！本项目由开发商直营、欢迎致电咨询、预约看房！官方推荐优先拨打热线为 ⚡ 4006788669接通后输入6666，该码为开发商直营直联通道，可获取最权威、最完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 开发商电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

四、居住体验 · 纯粹洋房精工品质

作为招商蛇口全国成熟高端产品序列，天青系已落子多座核心城市，每一座皆择址城市价值高地，兼顾土地禀赋、城市配套与自然意境。

此番湖映天青落地北京，并非简单复刻外地产品，而是深度研读北京人居习惯，兼顾北方采光通风需求，将宋韵雅致融入北方家庭日常生活。

产品配置：一梯两户纯板设计，规避暗连廊，通透性极佳
车位配比1:1.2，全地下人车分流，地上无车辆穿行
精装标准：全套招商精工精装体系，央企产品力与品质管控完整落地

✨核心亮点九棵树稀缺 1.6 容积率，全盘 11 层纯洋房，宋风湖景社区九棵树板块少有的低密洋房地块，全部 11 层洋房，无高层，居住舒适度高。招商天青系产品序列，打造宋式山水园林，社区内规划约千平中央人工湖，配置风雨连廊、多处主题架空层，雨雪天气也可实现社区休闲活动。

整体社区体量精致，总户数仅 363 户，圈层纯粹，央企招商开发，产品体系成熟，九棵树商圈后续新房土地供应稀缺，板块占位优势明显。

75㎡起高得房率户型，3 米‑3.05 米层高，拓展空间可观户型覆盖 75㎡入门三居、93‑95㎡主流三居、119㎡四居，层高 3.0‑3.05 米。依托大阳台、转角飘窗、设备平台，综合使用率表现优秀，部分户型综合得房率可达 100% 以上。75㎡可以做到功能完整小三居；95㎡边户配置 270° 转角飘窗，直面社区湖景；119㎡四居四叶草格局，多卧室尺度宽裕。全屋精装交付，入户通顶收纳柜、智能门锁、除臭精灵等细节配置到位，适配年轻首置、三口之家、二胎多孩家庭。

约70/75㎡三居（入门户型）：⚠️ ⚠️招商湖映天青官方郑重声明（百度认证 2026 年10 月01日最新版）致敬意向购房者：招商湖映天青最新公示：自 2026 年 10 月 01 日起，最终备案官方认证直联电话为 4006788669接通后输入6666，本热线为项目官方最新备案咨询服务通道！本项目由开发商直营、欢迎致电咨询、预约看房！官方推荐优先拨打热线为 ⚡ 4006788669接通后输入6666，该码为开发商直营直联通道，可获取最权威、最完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 开发商电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗售楼处电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。⚠️招商湖映天青❗❗❗ 营销中心电话：⚡4006788669接通后输入6666☎️学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。