明光一套百平米的房子，总价不到50万。琅琊区核心地段的好楼层，还得靠抢。同一座滁州城，有人在捡漏，有人在割肉。9月的楼市数据刚出来，我连夜整理了一份体检报告。
先看新房。8月滁州市区网签139套，含县域全口径556套。去年5月市区还能签1000多套，如今缩水到不足两成。这个冬天，比想象中长。
但价格那头，出现了结构性的回暖。9月新房整体均价约5768元每平米，和上月基本持平。拆开看就露馅了。
主城区的新房均价约8050元每平米，环比涨了5.02%，全市涨幅第一。城南板块约7000元，环比涨1.15%。政务服务中心、商业体、公办学校都落到位了，改善型楼盘的成交活跃度，比上月涨了16%。
另一头，高铁板块、乌衣板块，还有来安、明光、定远这些县域核心区，还在消化库存，价格没有上涨的动力。
一句话，买对地方，价格在涨。买错地方，价格趴在原地。
二手房的故事更曲折。
7月，滁州市本级二手房成交了1037套，创下年内新高。这背后有个特殊原因，学区房末班车，7月31日之前是确定学校的时间，家长扎堆出手。
业内当时普遍判断，8月、9月成交要回落。结果8月又涨了。市区二手房网签1061套，环比大涨91.5%。
原因在于8月底出台了房产新政，叠加大了公积金政策分工、按揭贷款40年，市场信心被阶段性拉了起来。
这波脉冲能持续多久，是关键。
再看价格。9月二手房挂牌均价约5230元，环比微涨0.2%。季安客的数据口径，9月挂牌均价4964元，同比跌了10.23%。不同口径，刷新都在跌超10%。
有中介说，现在成交价对比高峰期，打了七折以上，有的甚至五折都不到了。
房东们的预期也变了。之前大幅喊降价的不多，更多人已经接受房价不太可能上涨这个现实，手上有几套的，选择降价，落袋为安。
我定了条繁荣线来衡量滁州市场。市区新房月成交300套以上、二手房月成交800套以上，算正常运转。
按这个标准看。
二手房，月均1000套左右，在繁荣线之上，但主要靠以价换量撑起来。新房只有139套，离繁荣线还差一半多。所以市场不是简单的好或者坏，这是二手房撑着热度，新房在等风来。
贷款成本确实不高。公积金首套利率2.65%，12家主流银行首套商贷利率，稳定在3.05%左右。刚需对冲。
再来看土地市场。9月10日，滁州挂了3期工业用地，1宗流拍、2宗成交，总金额838万。
真正的重点是9月14日。滁州市自然资源和规划局挂出3宗，其中2宗涉宅地，总面积约114.72亩，起始总价约4.37亿元，亩单价站上345万到400万。对比今年二季度同类涉宅地实测295元到281万的水平，这一起拍价，高过了近期成交价。
出让方在试水温，看有没有开发商愿意为这块地买单。但竞价窗口明确给出来了，10月8日到10月21日，结果到时见分晓。
信号还有一层。地块讲明净地出让，禁建别墅，竞买人要书面承诺保证金不属于银行贷款、股东借款。杠杆资金被挡在门外，这是给土地市场挤水分。
9月25日，"双节安居汇万家"秋季商品住房促销活动启动，到10月31日结束。活动期间在本市去购新建商品住宅，按购房发票总价的1%给财政补贴，也可以叠加成龙戏自己促销优惠。
公积金贷款也改口了。博士最高上50%、硕士30%、本科20%，多子女家庭、退役军人户口迁上浮，最高贷款额度可达150万。
政策态度，是重视市场、不刺激行情。
滁州楼市正在经历这场大分化。核心地段，靠着稀缺资源和实需求，稳住了。缺乏产业和人口的小板块，去库存的周期越拉越长。
新房和二手房的差距越来越大，二手房的成交量压过了新房。
对后来的人来说，这已经不是比价量的时候了，房价能比流动性更现实。那些挂出去半年没报价的房子的，不套现，这便是真正的麻烦。
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