100万房贷，原本月供四千多，10月1日之后前五年每月能少还522元。 这个数字一出来，很多准备买首套房的人都在算自己的账。
9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发通知，从2026年10月1日起，对符合条件的新发首套商贷做财政贴息：年化1个百分点，可贴贷款本金最高100万，最长贴5年，政策实施期暂定1年。
按二季度全国新发首套商贷加权平均利率3.06%算，贴息后实际负担大约降到2.06%。 100万、30年等额本息，原月供约4248元，贴息期约3726元，五年累计少付利息约3.13万元。 如果按长期限、余额逐年递减完整测算，100万顶格贴满5年，相关部委答记者问给出的口径是累计最多减少付息近5万元，分年大约9861元、9565元、9277元、8998元、8727元。
不是所有房贷都能进这个口子。
首条硬条件是用新发放商业贷款买首套，不包括存量商贷置换。 已经背着房贷、想通过“借新还旧”来吃这1个点，不行。 纯公积金贷款也不在这项贴息范围内。
第二条是面积，所购住房建筑面积120平方米以下，含120平方米。 超过一平米都不按这套政策贴。
第三条是房价，成交价格150万元以下，含150万元。 注意是房屋总价，不是贷款金额。 贷60万、总价140万，只要面积和首套都符合，就能按60万本金贴；贷120万、但总价150万以内，可贴本金只按100万上限算，超出20万不贴。
新房、二手房都行，首套按属地现行标准认定。 银行办贷款时同步授权贴息，结合网签备案和买卖合同审资格，按月收息自动扣减贴息部分，不用单独跑财政窗口。 全部开展首套商贷的银行都可经办，签约时会告知比例、期限、额度，后续用短信或APP推送享受情况。
把条件套到城市里，受益最明显的是三四线、县城和中小城市刚需。 150万在不少三四线能买120平方米以内的三房，100万贷款也是常见首套额度。 月供每月少五百左右，对月收入五六千的家庭，相当于把前几年的现金流压力往下拉一截。
二线远城也能吃到。 像武汉远城、郑州航空港、合肥部分新区、赣州衡阳南宁非核心区，150万内、120平方米内的新房或二手小户型，客群和这条政策重合度不低。
一线核心区基本够不着。 北京主城、上海内中环、广州天河海珠、深圳南山福田，150万总价可选太少。 政策同时覆盖二手房，北京远郊、上海外环外、广州增城从化、部分老城区小户型，才会有符合120平方米和150万双红线的房源。 中介带看时如果先报总价160万，哪怕面积只有90平方米，也直接出局。
有人问，既然要降月供，为什么不直接降LPR。 9月20日公布的新一期LPR，1年期3.00%、5年期以上3.50%，已连续16个月不变；8月新发个人住房贷加权平均利率约3.1%。 这次走财政贴息，不碰合同利率，银行按原利率计息，财政把1个点补给银行，借款人月供直接少扣。 好处是只给首套、小面积、低总价，不向外溢出到二套和大户型；对银行净息差影响也小一些。
资金分担上，中央和地方按90%、10%承担，省级以下比例由各省定。 资金总规模不设上限，据实结算，预拨加清算，银行省行跟省级财政对接。 违规套取贴息会被追回，银行参与造假可取消经办资格。
算账时别只看前五年。 贴息最长5年，第6年起按原合同利率继续还，原合同利率之后还会受LPR重定价、银行加点、届时首套政策影响。 100万、30年这笔账，前5年按等效2.06%过日子，第6年如果市场首套回到3%上下，月供会比贴息期高几百块。 签约前让客户经理把“贴息期月供”和“贴息结束后按当前合同利率月供”两列都打出来，比单看省522元更实用。
实施期暂定1年，意思是2026年10月1日到2027年9月30日之间，银行新发放且符合条件，才进入贴息范围。 看房、网签、银行审批、实际放款都要卡这个时间。 9月底签合同但10月后才放款，按放款日对应政策；打算拖到明年下半年的，要先问经办行届时是否还有延续文件，不要按“政策一直有”做预算。
组合贷的情况单独问。 政策写的是新发商业性个人住房贷款，组合贷里的商贷部分如果满足首套、面积、总价，理论上可按可贴本金上限和1个点走，但公积金部分不贴。 各家银行对组合贷的授权、扣减、报表口径不完全一样，别听楼盘销售一句“都能贴”就定，让贷款行出书面测算单。
对开发商和中介来说，150万这条线会把客群重新切一遍。 库存压力大、总价低、面积小的楼盘，可以把“前5年月供省多少”写进置业方案；大户型、高总价、改善盘不能用这条做营销。 购房人自己也可反向筛：先定城市板块，再卡120平方米和150万，最后看商贷本金是否到100万，三层都符合，再去谈贴息后月供。
二手房买家要核对网签价和合同价。 政策按所购住房价格150万以下认定，若网签做低、实际成交做高，以政策审核口径为准；银行结合网签备案和买卖合同审，不合规别抱侥幸。 首套认定、二套转首套、离婚更名、异地有贷这些情况，提前查属地住建和公积金中心标准，比事后补材料省事。
财政贴息落地后，真正变化的不是“该不该买房”，而是低总价首套前五年利息成本往下走一档。 100万贷款省3万多、顶格长期限近5万，对刚需是实钱；超过120平方米、超过150万、买二套、想置换存量商贷的人，这套政策不覆盖，继续按原利率和自身现金流算。
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