聊湖北地市的楼市，绕不开荆州。很多外地人和本地买房的人，容易犯一个错误，直接拿全市的平均房价下定论。荆州地盘大，下面一堆县级市和县，市区跟县城之间价差非常大，先把这点搞明白，才看得懂真实行情。
先看湖北的大格局。第一档毫无疑问是武汉，房价甩开所有地市。第二档就是省域副中心，宜昌、襄阳，这两个城市的市辖区新房普遍七八千往上走，部分好的板块能摸到九千一万。再往下就是普通地级市，荆州、荆门、孝感、黄冈这些全部挤在这一档里面。
荆州在湖北属于中等偏下的位置。比宜昌、襄阳要便宜一截；跟荆门、孝感水平比较接近；对比黄冈下面一堆高价县城，荆州整体均价反而占一点优势。但荆州内部分化特别厉害，不能只看一个笼统的数字。
先说说荆州市区也就是沙市和荆州区的行情。新房这边，沙北、荆北是荆州现在的核心板块。沙北新区好一点的楼盘，楼层、户型不错的，新房大多7000‑7800；荆北新区大概6200‑7000。老沙市北京路、城南这些成熟老片区，很多楼盘可以做到5500‑6300。江景的改善楼盘价格会更高，个别能摸到八千多，但属于少数个案，不能当做普遍行情。
二手房的水就更深。沙北、荆北的次新房挂牌看着不低，但实际成交要砍价。很多前几年高位买入的房东挂牌价很高，真实成交普遍五千到六千出头。老城区的步梯老房子，三千多四千一平方到处都能看见，流通很差，想卖出去并不容易。二手房最大的坑就是挂牌不等于成交价，平台上面的报价，普遍会比真实成交高几百块钱。
再看荆州下面的各个县和县级市，差距直接拉开。洪湖、公安的县城房价相对高一点，新房可以摸到五千八到六千二；监利、石首中等水平；松滋、江陵县价格最低，不少楼盘四千出头就能拿下一套新房。同一个荆州市，最贵的市区优质楼盘跟江陵的松滋县城差两三千一平方是很正常的事。很多人网上刷荆州房价四千多，大多是县域的数据，不是沙市荆州区主城区的价格。
很多人会有一个疑问，荆州人口不算少，为什么房价冲不上去？这里有几个现实的原因。
第一，荆州的人口外流是实实在在的，不少年轻人读完书之后直接去外地打工，留在本地买房的购买力有限。第二，前几年大规模开发，不管是荆北沙北还是各个县城，新盖的房子供应量很大，库存一直比较多。房子多，买家有限，价格就很难往上走。第三，荆州没有特别强势的高薪产业，本地普通上班族工资不算高，市场承受力就在这里。
但是荆州又不会像湖北部分小县城那样直接跌到三千多遍地跑，主城区还是有底子。沙北、荆北集中了政务、学校、商业资源，市区的改善需求一直都在，核心板块相对抗跌；外围片区还有各个县，价格压力就更大。
网上讨论荆州房价的时候，经常有两种极端声音。一部分人说荆州房价已经崩盘，市区四千随便买；另一部分又说沙北普遍八九千。两种说法都不对。四千大多是县城或者市区很偏的楼盘；八九千只有少数江景改善盘，不是主流刚需的价位。看行情的时候第一件事先分清，看的到底是沙市荆州市区，还是下面某个县的数据。
对比湖北其他城市简单捋一遍：
- 武汉：单独一档，不用对比；
- 襄阳、宜昌：市辖区明显高于荆州，刚需主流7500‑8500；
- 荆州主城区（沙市+荆州区）：刚需主流6000‑7200；
- 荆门、孝感市区跟荆州主城区价位大体接近；
- 黄冈很多下面的县城，房价甚至比黄冈市区还贵，这点荆州反过来，荆州市区房价普遍高于下面大部分县城。
对于买房的普通人来说，在荆州买房，不要迷信全市的平均数字。优先分清板块：沙北荆北配套好，价格贵一点，流通性也更好；老城区价格便宜，但是很多房子楼龄大；各个县城只适合本地刚需，不适合投资。
还有一个很现实的结论，荆州不管是市区还是县域，楼市已经不存在过去那种房价普普涨的时代。以后分化还会继续，配套好的核心地段相对稳，远郊还有县城普通楼盘，以后想要涨价基本很难，买房优先看自住，不要抱着投资的想法进来。
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