前几天刷到一个直播回放，主讲的是北京的房价，说这一波回升会超过2009年和2016年，讲得还挺笃定，评论区一片叫好。

我当时听得一愣一愣的，第一反应就是，这怎么可能呢，09年和16年那是什么级别的行情，根本不在一个量级上！

说实在话，经历过那两波的人都还记得当时的疯狂，市场行情怎么可能拿当年的对比的，即便很多人都说不要低估任何一个时代，这句话没有错，但也不可能说有这么夸张的一个爆发吧。

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1、先说09年和16年那两波，到底有多猛

2009年那一波靠的是4万亿，首付最低降到两成，房贷利率能打七折，交易税费还大幅减免，几乎是全国一起放水。

结果就是全国商品房销售额当年涨了七成多，一线城市的房价几乎翻了个倍，那种涨法现在想起来都后怕，放到今天根本不敢想！

2016年那一波靠的是棚改货币化，拆迁不再给你房子，直接给你一大笔现金，让你自己冲进市场上去买，进场的人一下子就多了起来。

央行通过抵押补充贷款这个工具，四年往里面注了超过3万亿，全国均价当年涨了六成！

之前的政策去大幅度的推动，现在压根都不是这么一回事了，有政策，但是这些政策给力程度没有这么高。

2、这个说法漏了最关键的一点，钱从哪来

现在的处境跟那两年完全不同，最直接的一条就是，居民已经加不动杠杆了，这是个硬约束，政策也松不了它。

居民部门的杠杆率从2024年一季度的62.3%，一路降到今年二季度的57.7%，是连续两年在往下走，方向很清楚，压力太大了，没办法才降负债的，你说在降负债的路上，突然又要叫老百姓加杠杆上去，压根是不可能的了。

房贷增速更是连着十三个季度都是负的，二季度是负的3.7%，也就是说大家现在在忙着提前还，不是在忙着借，借钱的人反而越来越少了！

城镇化率已经到67.89%了，2009年才48.34%，2016年也才58.84%，能靠进城买房的那拨人基本都进城了，有多人都说未来很多人去到大城市发展，但是去到大城市发展，真的每个人都能买得起房子吧，或者是面对这么高的房价，都是无奈。

3、18万一平米是个什么概念

那位博主的意思，是要在现在的基础上翻两倍，也就是北京要去到18万块一平米！

我们来看看现在是个什么价，8月北京的二手房均价是三万七出头，比2018年的高点还跌了将近四成，等于连跌了八年。

就算按新房成交均价来算，上半年是五万七左右，翻两倍也是十七万多，差不多就是他说的那个数，听着就不现实。

但全市均价真到18万是什么画面呢，意味着远郊那些一万七两万的地方，也得跟着涨到五六万！

在最顶尖的楼盘出现18万元一平米，也是不低的一个数字了，当然现在已经有这个价格了，但并不代表这个范围能够进一步的扩大。

4、就算真涨，也不会是所有房子一起涨

这一点我觉得他说对了一半，涨是真的有在涨，但涨的只是那几个位置稀缺、产品又新又好的楼盘而已。

现在的北京是按圈分层的，核心区的改善盘七万到十二万，近郊的产业强区五万到七万五，远郊只有两万五到四万。

而且就算在同一个板块里面，得房率、朝向、楼层不一样，价格也能差出几十万来，一房一个价。

更现实的是，连近郊现在都没把脚跟站稳，你指望它跟着核心区一起涨，那真的是想多了，先站稳再说！

今年上半年北京二手房网签93583套，是2021年以来的同期最高，成交量确实是实打实地起来了。

上半年二手住宅还是累计跌了3.46%，说白了这波量是以价换量换来的。

然后得要根据真实情况来确定的，并不是口中所说这个就是这个，那个就是那个。