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绿城云庐实景图
绿城云庐实景图
主城别墅的土地，至少得同时满足三个条件：
第一，容积率要足够低，1.1是底线。
第二，地块要足够完整、足够大。最好超过3万方，才能做出相对纯粹的洋房组团和别墅组团。
第三，单体建筑最好不超过三层，这是别墅产品最舒服的形态边界。
这三个条件，单独找就已经很难，合在一起更是少之又少。
PART 02
三层，到底有什么特别？
第一，别墅的电梯、楼梯，本身就很吃面积。
单层面积如果不够，交通空间先把你挤掉一大块，剩下的面积就撑不起客厅、餐厅该有的尺度。那叫带楼梯的复式，不叫别墅。所以单层面积不要低于100-110平方米，这是最根本的原因。
第二，三层功能分布，最合理。
一层吃饭、社交、会客，老人房、保姆房也放得下。二层留给老人或者孩子。三层是主人的全维空间，主卧、衣帽间、书房、露台，甚至兴趣空间，都在同一层里完整展开。从一层到三层，家里人各归各层，互不干扰。
绿城云庐实景图
第三，总价再高，客户就窄。
单层110平方米左右、地上总建面约330平方米，总价2000万上下。这是南京主城最安全的位置。
所以，开发商争三层，争的不仅是产品形态，也是那个最安全的购买半径。
绿城云庐实景图
PART 03
绿城云庐，真正值得拆解的是什么？
云庐用业绩证明了一件事：紫金山脚下的低密产品，市场认可度远超想象。
绿城云庐实景图
云庐地块接近五万平方米，整体方正。在紫金山脚下的低密项目里，这种规模很难得。它意味着可以做完整社区，而不是几个联排的简单集合。每栋房子也有机会获得更好的朝向和视野。
云庐特别的地方，地价低，让它有条件把总价压在一个更友好的位置。而这个位置，恰恰是南京主城改善家庭踮踮脚、换一换，真的够得着的地方。
绿城云庐实景图
三层联排未必是住宅的终极答案，但它很可能代表了南京主城低密住宅某个阶段的结束。
就在前几天，住建部等三部门发文，明确新出让土地项目优先现房销售。这意味着未来主城新盘入市周期将大幅延后。再加上前面说到的土地、审批因素，当前市场上已有的三层联排，稀缺性只会进一步加剧。
真正的入场券，已经不是钱多钱少的事，是你还赶不赶得上。
绿城云庐，所剩席位不多。
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